關(guān)于深圳萬科、廣州合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)管理模式及軟件應(yīng)用考察報(bào)(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，基本定位職能為制度建設(shè)和運(yùn)行監(jiān)督以及產(chǎn)品研究和戰(zhàn)略聯(lián)盟的建立，而具體的事務(wù)由項(xiàng)目和區(qū)域公司自己解決，包括產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位以及策劃上。對(duì)比我公司現(xiàn)狀，目前已脫離了入行的初級(jí)階段，規(guī)?；l(fā)展帶來遠(yuǎn)距離的地域跨度又使我們難以象以往一樣集中采購多種材料，而需要將重點(diǎn)轉(zhuǎn)到建立戰(zhàn)略合作伙伴得工作上，由于總部現(xiàn)階段仍有大量實(shí)務(wù)工作要做，但對(duì)相關(guān)部門尋找建立戰(zhàn)略合作伙伴，建立成本優(yōu)勢(shì)可通過獎(jiǎng)勵(lì)政策激勵(lì)。在項(xiàng)目前期調(diào)研時(shí)，有關(guān)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施等成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要求全而細(xì)，并以此作為集團(tuán)拿地時(shí)與政府談判條件參考。到2001年成本管理系統(tǒng)開始試用，這當(dāng)中仍然在不斷地修改和完善，直到2002年，在萬科各分公司推廣。具體而言： 為實(shí)時(shí)反映最新的成本構(gòu)成情況及其變化，系統(tǒng)能夠按照工程的費(fèi)用項(xiàng)目將未結(jié)算成本、已結(jié)算成本、非合同性成本、待發(fā)生成本、動(dòng)態(tài)成本、目標(biāo)成本及差異額全部展現(xiàn)出來，引入“動(dòng)態(tài)成本=待發(fā)生成本+非合同性成本+未結(jié)算合同+已結(jié)算合同”； 按“新項(xiàng)目發(fā)展→規(guī)劃設(shè)計(jì)→擴(kuò)初設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→施工組織與材料采購→竣工結(jié)算”逐步形成項(xiàng)目估算成本→目標(biāo)成本→目標(biāo)成本的執(zhí)行監(jiān)督控制，并通過系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)有痕跟蹤，全面反映項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)時(shí)期的實(shí)際成本結(jié)果，其中目標(biāo)成本是工程項(xiàng)目前期工作的核心部分； 系統(tǒng)能根據(jù)集團(tuán)管理需要構(gòu)建一套反映項(xiàng)目狀況的報(bào)表體系（如產(chǎn)品成本分?jǐn)偙砜梢越沂久糠N產(chǎn)品的成本，使項(xiàng)目間成本能有效對(duì)比；歷史成本分析表、項(xiàng)目成本比較表、成本調(diào)整明細(xì)表、全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表），實(shí)時(shí)為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待發(fā)生成本以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化； 在合同管理上實(shí)現(xiàn)從簽訂到結(jié)算全過程跟蹤管理，并將工程變更、簽證單以虛擬合同形式納入合同管理范疇；加強(qiáng)成本變化實(shí)時(shí)監(jiān)控職能，同時(shí)成為相關(guān)部門協(xié)同紐帶，便于及時(shí)溝通知曉。11 / 11。項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)管理、跨地域、跨組織統(tǒng)一管理、項(xiàng)目全成本管理、加強(qiáng)管理和控制機(jī)制等。萬科房產(chǎn)于2000年開始與金蝶合作研發(fā)項(xiàng)目成本管理，當(dāng)時(shí)萬科認(rèn)為成本方面處于“四不”狀態(tài)：利潤(rùn)是多少不明確、項(xiàng)目間成本差距大，不可比、基礎(chǔ)資料管理各成體系不統(tǒng)一、各類產(chǎn)品成本與利潤(rùn)不清楚。目標(biāo)成本由造價(jià)部制定，集團(tuán)審核部進(jìn)行過程和結(jié)果的監(jiān)控，在項(xiàng)目成本發(fā)生變動(dòng)時(shí)，由造價(jià)部組織營(yíng)銷、工程、審核等部門共同探討確認(rèn)，并報(bào)集團(tuán)備案。，以上企業(yè)甲供材料比較多。深圳管委會(huì)名下還有工程管理部、合約管理部、發(fā)展部、設(shè)計(jì)管理部、客戶服務(wù)部、營(yíng)銷管理部。在組織架構(gòu)上與萬科類似，為集團(tuán)→區(qū)域→項(xiàng)目。而業(yè)界預(yù)測(cè)中海去年新購入的地價(jià)價(jià)格將為人民幣60億元左右總之，據(jù)今年8月出臺(tái)的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》分析：萬科在“名”，在品牌知名度高；合生在“大”，最先達(dá)到了百億的年銷售額；中海是產(chǎn)品主義的代表。通過多年的市場(chǎng)摸索，形成了品牌聯(lián)展的營(yíng)銷推廣模式，這種新手法有利于在低成本的控制下，加強(qiáng)品牌搭建和子樓盤銷售的互動(dòng)。關(guān)于深圳萬科、廣州合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)管理模式及軟件應(yīng)用考 察 報(bào) 告一、 考察公司簡(jiǎn)介：（一） 深圳萬科：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，自1992年起從原多元化發(fā)展，改做以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的專業(yè)戶，成為社會(huì)公認(rèn)的“房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。在廣州完成的一些項(xiàng)目面積超過200萬平方米，在西安的項(xiàng)目面積達(dá)600萬平方米，在天津開發(fā)的“寶邸溫泉度假村”項(xiàng)目面積更達(dá)12平方公
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