【正文】 戶，由此造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，認(rèn)購方愿意將定金作為對賣方的補(bǔ)償而不再要求退回定金。本合同第一條，必須填上土地使用權(quán)是以出讓方式還是以劃撥方式取得?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】為 。該商品房分別為配合中同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第 【幢】【座】 層 號房第 【幢】【座】 層 號房……上述面積為【甲方暫測】【房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定】面積。 外銷商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，外銷商品房許可證號為 。 第二條 乙方所購商品房面積 乙方向甲方購買商品房（以下簡稱該商品房）建筑面積共 平方米（其中實(shí)得建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米），共 【套】【間】。本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。本合同所稱現(xiàn)房是指已經(jīng)過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以立即交付使用的商品房。雙方商定，認(rèn)購方簽定本認(rèn)購書的_____日內(nèi)，應(yīng)與賣方簽定預(yù)售合同，并交會規(guī)定首期房款人民幣___________元整?！癤 L”戶型：“X L”，乃超大尺碼之意，“X L”戶型，即超大碼戶型。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套設(shè)施。LOFT：出自美國，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。TOCD：傳統(tǒng)中央商貿(mào)區(qū)。至位于城市中心地帶或緊繞中心而建的大型的高商的居住區(qū)域。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。8） 寬在30cm以上的抗震縫，有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、園庫等。20） 各種變形縫，沉降縫，寬在30cm以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。14） 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯電機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。7）物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平攝影計(jì)算建筑面積。單層建筑屋內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。1已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請人的委托書。房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行的。房地產(chǎn)登記的程序？ 房地產(chǎn)登記應(yīng)該按以下程序辦理： 1）提出申請；2）受理申請；3）審查申請文件；4）權(quán)屬調(diào)查；5）依法辦公；6）確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；7）將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上；8）計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；9）立卷歸檔。宗地號：以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號。宗地圖：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖，它反映一宗地的基本情況，包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何人、任何單位不得侵犯。期房：指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房成為期房。得房率：得房率是指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。磚混結(jié)構(gòu)住宅：采用板—梁—磚墻承重，鋼筋混凝土磚結(jié)構(gòu)體系。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、()的永久性建筑物.套內(nèi)建筑面積：房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積?！吨腥A人民共和國民法通則》、《中華人民共和國擔(dān)保法》均規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。5）對無理要求，按程序辦事，若因此毀約，則各自承擔(dān)違約責(zé)任。3）想盡各種方法立即解決，不能拖施。2）給客戶的報價和價目表，應(yīng)說明有效時間。3）大部分預(yù)留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應(yīng)注意逐漸退讓，讓客戶知道還價不易，以防無休止還價。2）協(xié)調(diào)客戶換戶，并可給予適當(dāng)優(yōu)惠。三、退定或退戶原因1）受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決。解決1）針對客戶的問題，再作盡可能的詳細(xì)解釋。3）銷售現(xiàn)場管理有誤。5）盡量避免電話游說，最好能邀請來現(xiàn)場，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。5）明確規(guī)定，若逾越個人權(quán)責(zé)而造成損失，由個人負(fù)全責(zé)。4）隨時請教老員工和部門主管。在堅(jiān)持客戶公司“雙贏策略”、努力提高成交率的同時，銷售技能的不斷自我討則是現(xiàn)場銷售人員成功的階梯。八、 畏首畏尾型特點(diǎn)：購房經(jīng)驗(yàn)缺乏，不易作決定。五、 喋喋不休型特點(diǎn)：因?yàn)檫^分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顧慮之內(nèi)，有時甚至離題甚遠(yuǎn)。第四節(jié) 客戶類型分析一、 理智穩(wěn)健型特點(diǎn)：深思熟慮、冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷員的言辭所打動，對于疑點(diǎn)必詳細(xì)詢問。11）及時檢討簽約情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。3）簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管。4）與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當(dāng)讓步。2）應(yīng)補(bǔ)金額及簽約金，若有變化，以換戶后的戶別為主。3）再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金填寫于定單上。原則上定金金額多多益善，以確保定戶最終簽約成交。注意事項(xiàng)1）與現(xiàn)場經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。３）視具體情況，收取客戶小定金或大定金，并告訴客戶對買賣雙方的行為約束。3）將每一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。3）根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：A、很有希望 B有希望 C、一般 D、希望渺茫，這四個等級，以便日后有重點(diǎn)的追蹤訪詢。2）再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其作義務(wù)購房咨詢。7）對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的成分。5）適時制造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)化其購買欲望。三、介紹產(chǎn)品基本動作1）交換名片，相互介紹，了解客戶的個人資訊情況。二、迎接客戶基本動作1）客戶進(jìn)門，每一個看見的銷售人員都應(yīng)主動招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意。4）最好的做法是，直接約請客戶來現(xiàn)場看房。房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售技巧培訓(xùn)作者：日期：房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)場接待是主戰(zhàn)場，如何將產(chǎn)品盡可能快地，盡可能全面地為客戶所接受，銷售人員的基本動作是關(guān)鍵。其中，與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。6）應(yīng)將客戶來電信及時整理歸納，與現(xiàn)場經(jīng)理、廣告制作人員充分溝通交流。4）未有客戶時，也應(yīng)注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。4）針對客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。6）現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。第二節(jié) 客戶檔案追蹤一、暫未成交基本動作：1）將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。2）填寫的重點(diǎn)：A、客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個人資訊；B、客戶對產(chǎn)品的要求條件；C、成交或未成交的真正原因。2）對于A、B等級的客戶，銷售人員應(yīng)列為重點(diǎn)對象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動一切可能，努力說服。２）恭喜客戶。10）送客至大門外或電梯間。7）定金收取金額的下限為1萬元，上限為房屋總價款的20%。2）將約定補(bǔ)足及尖補(bǔ)金額欄劃掉。三、換戶基本動作1）定購房屋欄內(nèi)，填寫換戶后的戶別、面積、總價。3）出示商品戶預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款：A、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；B、房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍；C、土地所有權(quán)性質(zhì)；D、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；E、房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；F、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；G、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；H、房地產(chǎn)支付日期；I、違約責(zé)任；J、爭議的解決方式。2）事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報告，研究解決的辦法。10）若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。2）若有爭議無法解決，可提請仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。對策：推銷員須態(tài)度堅(jiān)決而自信，來取得客戶信任并幫助他下決定。對策：盡力以現(xiàn)代觀點(diǎn)來配合其風(fēng)水觀，提醒其勿受一些“歪七八理“的風(fēng)水說迷惑，強(qiáng)調(diào)人的價值。房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售好比戰(zhàn)場上的短兵相接，一個細(xì)微的過失往往會造成一次交鋒的失敗。3）多講多練，不斷修正自己的措辭。4）所有文字載體，列入合同的內(nèi)容應(yīng)認(rèn)真審核。4）每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時匯報現(xiàn)場經(jīng)理，相互探討說服的辦法。2）獎金制度不合理。3）想付定金，但身邊錢很少或沒帶。3）盡快簽約，避免節(jié)外生枝。解決1）先對客戶解釋，降低姿態(tài)，口氣婉轉(zhuǎn)，請客戶見諒。2）價格擬訂預(yù)留足夠的還價空間，并設(shè)立幾重的折扣空間，由銷售人現(xiàn)場經(jīng)理和各等級人員分級把關(guān)。解決1）內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣要有統(tǒng)一解釋。2）軟性訴求，甚至可以通過適當(dāng)退讓，要求客戶配合更改。4）在職責(zé)范圍內(nèi)，研討條文修改的可能?！岸ń稹保何覈蓪Α岸ń稹庇忻鞔_規(guī)定。建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅：采用板—梁—柱框架承重，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。地下停車場、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時可不記入。板式高層：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。土地使用權(quán)：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。居住密度：指單位用地面積上居民和住宅的面積程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標(biāo)的綜合概念。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品房住宅外銷許可證》。房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ 房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；2）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確定的名稱；3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；4）個人，為合法身份證明上的姓名；5）共有人，為各權(quán)力人的名稱或姓名。1申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。1預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件，登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。2等額與等本的區(qū)別2算建筑面積的范圍1）單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。6）坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。13） 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。19） 建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。7） 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)去同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。CLD：中央生活區(qū)。在美國，CONDO已發(fā)展為一種高級商務(wù)公寓，主要用于投資，相當(dāng)于目前南方的酒店式公寓。SHOPPING MALL：超級購物商場。在泛地產(chǎn)中，不一定以“房子”為核心。T—建筑：指的是能與時間對抗，具有較長時間價值的建筑。如果在保留期內(nèi)，擅自將該房屋出售給他方，則視為違約，應(yīng)雙倍返還定金。賣方（簽章）： 認(rèn)購方（簽章）：日期： 日期：來 人 登 記 表日期客戶姓名電話信息來源洽談內(nèi)容戶型客戶等級A、B、C業(yè)務(wù)員 來電登記表日期： 年 月 日 編號： 項(xiàng) 目12345678910姓 名區(qū) 域電 話詢 問 重 點(diǎn)地 段規(guī) 劃環(huán) 境交 通