【正文】 前物業(yè)公司對(duì)天驛賓館和華利大酒店的管理關(guān)系。 70 優(yōu)缺點(diǎn)比較 說(shuō)明 ?亞華公司直接向物業(yè)公司匯報(bào)，物業(yè)公司向公司分管副總裁匯報(bào)； ?設(shè)置管理部和工程部對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督和指導(dǎo)； 優(yōu)點(diǎn) ?最大限度保留目前亞華公司的人員和結(jié)構(gòu)，有利于過(guò)渡階段各項(xiàng)工作的開(kāi)展和以后的平穩(wěn)過(guò)渡； ?整個(gè)公司的管理部門(mén)分為三部分：內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理； ?管理部和工程部對(duì)物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量 缺點(diǎn) ?亞華和物業(yè)同時(shí)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人存在，使組織結(jié)構(gòu)變得冗余，加大了管理成本； ?物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。所需交納的契稅為 140萬(wàn)元左右。 64 亞華公司的現(xiàn)狀和地位 ? 成立亞華公司的初衷：在建設(shè)公司新辦公大樓過(guò)程中，需要有一個(gè)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)限的業(yè)主，但物業(yè)公司不具備這種資格，公司就決定新設(shè)亞華公司，由國(guó)投公司與物業(yè)公司共同出資注冊(cè)。 對(duì)酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營(yíng)管理方面的人 才，并在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、信息等方面加以控制。 56 物業(yè)公司的職能 房產(chǎn)租售 物業(yè)管理 經(jīng) 營(yíng) 服務(wù)保障 ?國(guó)際投資大廈的銷(xiāo)售和推租工作； ?國(guó)投大廈的推租和萬(wàn)通等房產(chǎn)的推租和銷(xiāo)售。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)： 1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專(zhuān)業(yè)管理和技術(shù)人員不足的情況，服務(wù)質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進(jìn)水平有一定的差距； 2，國(guó)投大廈管理面積約 3萬(wàn)多平米，而國(guó)際投資大廈有十多萬(wàn)平米，國(guó)投大廈實(shí)際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對(duì)于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗(yàn)； ? 因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和機(jī)制，并且以國(guó)際投資大廈為主體設(shè)計(jì)未來(lái)的物業(yè)管理體系。 ? 物業(yè)管理雖然沒(méi)有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過(guò)去、現(xiàn)在，還是將來(lái)，都需要物業(yè)管理功能。 ?物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個(gè)大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。 ? 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，人員很少，充分利用社會(huì)資源，做到了成本最小化。 37 北京萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 人員： 450人，員工上崗持證率 100％； 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)； 87％以上人員具有別墅、公寓、寫(xiě)字樓、大型體育場(chǎng) 館等各類(lèi)物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 行業(yè)分析： 34 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 改革建議方案 35 北京萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 香港惠朗投資公司 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司 總 經(jīng) 辦 財(cái) 務(wù) 部 人力資 源部 采 購(gòu) 部 品 質(zhì) 部 市 場(chǎng) 部 通潤(rùn)會(huì)館管理處 新星花園管理處 聯(lián)想大廈管理處 人大世紀(jì)顧問(wèn)組 萬(wàn)通新世界管理處 龍山新新小鎮(zhèn)管理處 晾果廠管理處 ? 萬(wàn)通鼎安物業(yè)由萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立； ? 除已銷(xiāo)售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司，萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬(wàn)通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。 缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以保證物業(yè)使用者的服務(wù)質(zhì)量。 ? 不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。 但華利酒店以前年度虧損 ， 現(xiàn)累計(jì)虧損還有 230萬(wàn)元 。 23 天驛賓館經(jīng)營(yíng)狀況分析 ? 天驛賓館 20xx年?duì)I業(yè)收入 1490萬(wàn)元 ， 營(yíng)業(yè)支出總計(jì) 1676萬(wàn)元 ， 累計(jì)虧損 2126萬(wàn)元 （ 包括以前年度虧損 1940萬(wàn)元 ） ,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為 %。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤(rùn)較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤(rùn)。 14 下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力 經(jīng)營(yíng)管理能力 財(cái)務(wù)回報(bào)能力 15 基本形成了一支較為 專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍 物業(yè)公司目前共有員工 137人，其中： ? 大專(zhuān)以上學(xué)歷 53人，其中本科 16人，研究生 2人，在讀研究生 3人； ? 管理人員中具有高級(jí)職稱(chēng)者 9人，中級(jí)職稱(chēng)者 13人 ,專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員 6人； ? 具有 5年以上寫(xiě)字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員 15人； ? 20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)； ? 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)； ? 6人取得了國(guó)家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書(shū)， 29人取得了經(jīng)理上崗證書(shū) 資料來(lái)源：國(guó)投物業(yè)公司 《 國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng) 》 內(nèi)部管理能力分析 ： 16 各種管理制度、流程基本完整 ? 20xx年物業(yè)公司通過(guò)了 ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程； ? 20xx年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)； ? 20xx年加入了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 ?經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)： ? 標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化。 五年內(nèi)成為 國(guó)內(nèi)一流的 國(guó)家投資控 股公司 十年內(nèi)成為 世界一流的 國(guó)家投資控 股公司 充分發(fā)揮“國(guó)家 出資人代表”的優(yōu)勢(shì)， 快速向運(yùn)作市場(chǎng)化、 股權(quán)多元化的控股 公司發(fā)展 6 根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?維持 /發(fā)展細(xì)分市場(chǎng) /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等 ?潛在發(fā)展對(duì)象 金融、航空、電信、公共設(shè)施 服務(wù)、媒體、石化等 ?退出 /不考慮新的投入 日用化工、食品飲料、紡織服 裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐 飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等 ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?發(fā)展細(xì)分市場(chǎng) /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽車(chē)零部件、集成電路、 中成藥和生物制藥、金融 ?探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù) ?提高資產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)化管理水平 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： 在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒(méi)有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。 12 物業(yè)公司目前的主要職能 物業(yè)管理 經(jīng) 營(yíng) 服務(wù)保障 ?國(guó)投大廈： 日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車(chē)管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。 資料來(lái)源： 3月 19日，工作小組通過(guò)隨機(jī)抽樣方式，對(duì)國(guó)投大廈的50名租戶(hù)發(fā)放 《 國(guó)投大廈租戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷 》 ，收回有效答卷 43份。 ?近兩年公司委托其經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。 總體來(lái)看 ， 天驛賓館的經(jīng)營(yíng)管理較過(guò)去有了一定改觀 ， 運(yùn)轉(zhuǎn)較為正常 。 ? 物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來(lái)收益，酒店項(xiàng)目也很難以成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應(yīng)予以收縮。 ? 物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。 ? 成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè) 物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)。 公司定位： 高檔物業(yè)管理。 外部訪談： 38 外部訪談： 萬(wàn)通物業(yè)公司管理特點(diǎn) ?經(jīng)營(yíng)模式： 集中統(tǒng)一管理 統(tǒng)一人力資源管理 統(tǒng)一物資采購(gòu)及管理 統(tǒng)一質(zhì)量管理 統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理 ?效 果： 取得規(guī)模效益 ?倡導(dǎo)理念： 公寓酒店式管理 零距離貼近客戶(hù) e 服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)化） 家庭經(jīng)理人 自助式套餐服務(wù) ?管理方針： 誠(chéng)摯服務(wù) 規(guī)范管理 特點(diǎn)： ?專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團(tuán)化運(yùn)作； ?定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤(rùn)空間較大； ? 物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯； ? 擁有一批專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)人才，是其成功的關(guān)鍵； ? 集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢(shì)； ? 創(chuàng)出品牌后，市場(chǎng)空間廣闊。 ? “大華冠頂物業(yè)”承擔(dān)所轄物業(yè)的出租、管理和服務(wù)的職責(zé)。天，租金為 /平方米 因此，物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，以