【正文】 明確物業(yè)公司的定位，理順管理關(guān)系。 51 明確物業(yè)公司的未來(lái)定位 ?房產(chǎn)的推租和銷(xiāo)售； ?以搞好公司自有寫(xiě)字樓的物業(yè)管理為主； ?對(duì)現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出； ?搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障。 ?通過(guò)物業(yè)公司給公司總部員工提供一定的福利； ?提供公務(wù)用車(chē)保障服務(wù)； ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位，為公司改革提供支持。由公 司人力資源部提出福利方面的具體要求。 ? 亞華公司在法律上是國(guó)投公司與物業(yè)公司合資的有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，都是按全資子公司來(lái)對(duì)待的。 ? 合并后的新公司的主要職能是負(fù)責(zé)公司主要不動(dòng)產(chǎn)和國(guó)際投資大廈的招租、銷(xiāo)售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應(yīng)該相互分離。 74 工作小組對(duì)設(shè)置兩個(gè)物業(yè)公司的方案進(jìn)行了研究，即基本保持物業(yè)公司的現(xiàn)狀，由亞華公司重新組建物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)國(guó)際投資大廈進(jìn)行物業(yè)管理 物業(yè)公司總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 工程部 辦公室 物業(yè)部 保潔組 保安組 綠化組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 酒店項(xiàng)目 其他項(xiàng)目 車(chē)管組 餐飲組 市場(chǎng)部 推租 經(jīng)營(yíng)管理部 亞華公司總經(jīng)理 綜合管理部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部 前期設(shè)計(jì)部 物業(yè)部 保潔組 保安組 綠化組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 餐飲組 銷(xiāo)售部 銷(xiāo)售推租 商務(wù)組 商務(wù)組 75 設(shè)計(jì)兩個(gè)物業(yè)公司的利弊分析 利 1，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)提高 服務(wù)水平有一定優(yōu)勢(shì)； 2，物業(yè)公司變動(dòng)較小，受 到的沖擊較小。 ? 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)天驛賓館和華利大酒店的投資、戰(zhàn)略計(jì)劃及其他業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)控。 業(yè)務(wù)管理 業(yè)務(wù)管理 81 ? 按照總部提出的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算）目標(biāo)和要求，制定本公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），并按業(yè)務(wù)流程報(bào)總部審批 ? 年終利潤(rùn)的分配比例由總部征求物業(yè)公司意見(jiàn)后決定 ? 執(zhí)行總部統(tǒng)一的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)及審計(jì)管理體系 ? 融資、對(duì)外貸款和擔(dān)保，按業(yè)務(wù)流程逐項(xiàng)報(bào)總部審批 ? 由總部統(tǒng)一對(duì)閑置資金進(jìn)行理財(cái) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 82 ? 納入總部的人力資源規(guī)劃 ? 遵循總部統(tǒng)一的組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置原則 ? 根據(jù)物業(yè)工作性質(zhì)，崗位設(shè)置分為管理崗位和作業(yè)崗位兩個(gè)系列 ? 管理崗位的薪酬 /福利的政策和業(yè)績(jī)考核的辦法，與總部保持一致 ? 總經(jīng)理和副總經(jīng)理由總部聘任；資深管理人員需報(bào)總部批準(zhǔn)聘任 ? 對(duì)其他人員，總部控制總?cè)藬?shù)和專(zhuān)業(yè)職務(wù)人員的比例；錄用和晉升由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)班子決定 人力資源管理 人力資源管理 83 ? 由總部統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò) ? 按總部統(tǒng)一要求，規(guī)范相關(guān)檔案信息的要求，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)信息收集和更新。 亞華公司 做好國(guó)際投資大廈的建設(shè)任務(wù)； 配合物業(yè)公司做好國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理前期工作； 與物業(yè)公司配合做好公司物業(yè)的推租、銷(xiāo)售工作。 ? 經(jīng)過(guò)計(jì)算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱(chēng)，成本最低。 62 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪(fǎng)談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪(fǎng)談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 63 基于統(tǒng)一管理的需要和未來(lái)物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司 ? 從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來(lái)看，公司不準(zhǔn)備在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)方面著重發(fā)展，所以不應(yīng)在此領(lǐng)域成立兩家公司； ? 從國(guó)投公司的組織結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，不宜同時(shí)并存兩個(gè)從事相近行業(yè)的公司； ? 從公司的管理方面來(lái)看，將這兩個(gè)公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。 59 3. 經(jīng)營(yíng)職能的具體內(nèi)容 ?維持天驛賓館和華 利酒店經(jīng)營(yíng)；并擇 機(jī)退出； ?盡快結(jié)束其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 酒店經(jīng)營(yíng)目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)保值增值，并 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買(mǎi)出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 55 4. 搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障 ? 作為公司的自有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時(shí)，應(yīng)為公司提供辦公服務(wù)和后勤保障； ? 作為公司的全資子公司，物業(yè)公司有義務(wù)也有能力為國(guó)投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； ? 物業(yè)公司應(yīng)該使用市場(chǎng)化的管理手段和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好公司的服務(wù)和保障工作。 48 當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn) ? 雖然通過(guò)分析我們認(rèn)識(shí)到進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪(fǎng)談中也達(dá)成了某種程度的共識(shí)。 44 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪(fǎng)談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪(fǎng)談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 45 根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪(fǎng)談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革， 需要明確物業(yè)公司的未來(lái)定位。 41 外部訪(fǎng)談： 中電信息大廈物業(yè)公司 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 物業(yè)部 保安部 工程部 辦公室 財(cái)務(wù)部 ?物業(yè)公司由中電集團(tuán)公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于中電集團(tuán)公司。 40 外部訪(fǎng)談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司 ? 特點(diǎn)： ? 物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。 主要項(xiàng)目： 萬(wàn)通新世界、聯(lián)想大廈、通潤(rùn)會(huì)館、新星花園、晾果廠(chǎng)小 區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學(xué)世紀(jì)館和游 泳館等。 ? 規(guī)范化： 在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)水平。 自主經(jīng)營(yíng)管理型 有利于延長(zhǎng)建設(shè)物及設(shè)備的使用壽命； 創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； 可為業(yè)主提供一些個(gè)性化的服務(wù)； 為物業(yè)公司的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。 ? 物業(yè)管理不是公司的業(yè)務(wù)選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢(qián)。 當(dāng)年計(jì)提折舊 365萬(wàn)元 ， 累計(jì)提折舊 1926萬(wàn)元 。 74 138 162360230156222256280378121234294173340871171231241301732154196285551998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年金額（單位：萬(wàn)元）折舊 人工費(fèi) 水電修理費(fèi) 食堂材料 其它（含流轉(zhuǎn)稅）財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析： 22 綜上所述，說(shuō)明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作的能力 ? 良好的顧客滿(mǎn)意度和較為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說(shuō)明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了 一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn) ； ? 財(cái)務(wù)分析說(shuō)明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。 經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力分析： 19 物業(yè)公司收支狀況變化圖 (單位：萬(wàn)元 ) 1311166616136419631633156512546119261998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年收入 支出（含流轉(zhuǎn)稅） ５年來(lái)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收入和支出同步增長(zhǎng)，收入與支出基本持平并略有盈余。 13 物業(yè)公司資產(chǎn)狀況 物業(yè)公司 （注冊(cè)資本金 10000萬(wàn)元） 長(zhǎng)期投資 經(jīng)營(yíng)類(lèi) 委托經(jīng)營(yíng)類(lèi) 資產(chǎn)管理類(lèi) 亞華公司 （ 4000萬(wàn)元） 天驛賓館 （ 10400萬(wàn)） 華利酒店 （ 3767萬(wàn)） 國(guó)投大廈 （ 70000萬(wàn)元） 金島花園 （ 1462萬(wàn)元） 萬(wàn)通房產(chǎn) （ 4688萬(wàn)元） 中煤大廈 （ 700萬(wàn)元） 三鵬公司 （ 300萬(wàn)） 北京大誠(chéng) (193萬(wàn) ) 華利公司 （ 114萬(wàn)） 陸陽(yáng)熱電廠(chǎng) （ 340萬(wàn)元） CKD公司 （ ） 沃頓威爾公司 ( ) 深能源 （ ） 以上為 20xx年 2月末 物業(yè)公司長(zhǎng)期投資數(shù) 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分屬不同的類(lèi)型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。 11 物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營(yíng)理念 ?目前業(yè)務(wù)定位： ? 按照市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)做好后