【正文】 狀拉 低項(xiàng)目預(yù)期 綠地公館 綠地 芙蓉南路與時(shí)代陽光大道交匯處的西北角 省政府、學(xué)校、周邊商業(yè)配套完善 無 56160一到四房精裝 9000元 /平米 品牌、省府板塊、精 裝品質(zhì)高 商業(yè)依賴于外部 綠地中央廣場 綠地 市府東岳麓大道與銀杉路交匯處 沃爾瑪、上影電影院、 海派 Club、中國唯一綠色三星幼兒園 湘江 96147精裝三到四房 7800元 /平米 品牌、濱江地段 區(qū)域配套不成熟 藏瓏 長沙雙 瑞 長沙市開福區(qū)洪山路 188號(hào)月湖公園內(nèi) 內(nèi)部商業(yè)街、周邊商業(yè) 月湖 100145三到四房 7800元 /平米 月湖、墅區(qū)高層 配套不成熟 以地段和成熟配套為主要賣點(diǎn)，市場對其認(rèn)可度高，而市場對本區(qū)域認(rèn)識(shí)度低，項(xiàng)目配套也不成熟，因此本項(xiàng)目綜合實(shí)力較市場高端項(xiàng)目弱。 競爭市場 項(xiàng)目發(fā)聲力量弱小，客戶項(xiàng)目認(rèn)知不足，客戶面待擴(kuò)大。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 核心活動(dòng) 推介會(huì)三大特色 邀請長沙市政府和先導(dǎo)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)到推介會(huì)現(xiàn)場權(quán)威證言梅溪湖國際新城的發(fā)展前景，給到市場對區(qū)域升值前景的信心，提高項(xiàng)目附加值，同時(shí)作為炒作熱點(diǎn)提高項(xiàng)目知名度。 交通導(dǎo)視的運(yùn)用 橘子洲大橋至楓林路口和西二環(huán)進(jìn)入項(xiàng)目路口處設(shè)臵交通導(dǎo)視牌 外圍導(dǎo)示 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 由于 從二環(huán)線和楓林路 進(jìn)入項(xiàng)目還有一定的距離，建議在路兩側(cè)，通過懸掛項(xiàng)目主形象畫面道旗把現(xiàn)場信息向外傳遞直至車流最大的地方。 ?人員素質(zhì)要求： A、統(tǒng)一著禮賓崗制服儀容儀表大方，形象端正，身體健康，身高，視力 ，站立姿態(tài)挺拔，手勢運(yùn)用規(guī)范，提供服務(wù)時(shí)無有損于形象的不雅動(dòng)作習(xí)慣； C、心理素質(zhì)過硬，善于控制自己的情緒和調(diào)節(jié)自己的心理，反應(yīng)靈敏，隨時(shí)注意小區(qū)大門出入動(dòng)態(tài)，熟悉簡單的常用英語對話； ?服務(wù)內(nèi)容： A、疏導(dǎo)服務(wù)：堅(jiān)持站立式服務(wù)，指揮疏導(dǎo)大門前車輛，做好小區(qū)業(yè)主的迎來送往工作，包括禮貌地為到訪的客人提供迎賓服務(wù)和安排客人有秩序地乘車離開； B、提示服務(wù)：業(yè)主或來訪客人如是乘出租車而來，下車后，禮賓員會(huì)呈上一黃色溫馨提示條，上面寫有出租車號(hào)碼的文字：“尊敬的客戶，您所乘坐的出租車車牌號(hào)為 XXX，如有物品不慎遺落在車上，請與該車車主聯(lián)系。 所有 SALES必須嚴(yán)格通過此三輪考試上崗。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲(chǔ)備體系 延展客戶拓展要求 項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)當(dāng)日啟動(dòng)認(rèn)籌機(jī)制，進(jìn)行意向客戶的初步鎖定。抓住湖南客戶資源。而這些，正是金茂讓城市步入新的高度的見證。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 生態(tài)價(jià)值 —— 3000畝城市央?yún)^(qū)最大生態(tài)湖泊； 8827米城市最長湖岸風(fēng)景線；4360畝岳麓山支脈桃花嶺 規(guī)劃價(jià)值 —— 九大功能區(qū)，集居住、商業(yè)、文化藝術(shù)、科技、景觀于一體，成就城市絕無僅有的鼎級(jí)配套 配套價(jià)值 —— 國際研發(fā)中心業(yè)已啟動(dòng)；20億文化藝術(shù)中心由國際頂級(jí)大師設(shè)計(jì)；250萬方商業(yè)配套代表長沙最高水平 世界級(jí)城市的遷徙 城市價(jià)值 —— 1040萬方新城崛起，城 〃 山 〃 湖一體，未來城市新中心 圈層價(jià)值 —— 金茂梅溪湖：濱湖高端居住典范，將比肩國際化富人社區(qū)，積聚南中國富人圈層 金茂梅溪湖五大區(qū)域價(jià)值解析 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 城市價(jià)值： 1040萬方新城崛起，集中式成片開發(fā)，城 〃山 〃 湖一體的新概念城市，未來城市新中心。 社區(qū) 環(huán)境 特權(quán) 1 2 3 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 社區(qū) 品質(zhì)價(jià)值： 金茂實(shí)力打造長沙高品質(zhì)復(fù)合型城市資源景觀高端社區(qū) ； Adec挺拔建筑風(fēng)格，均好性景觀體驗(yàn) 產(chǎn)品價(jià)值： ，定義城市稀缺高度，金茂全系打造大尺度、 360度大景觀面、高舒適度資源集約型產(chǎn)品； 物業(yè)價(jià)值： 以金茂系世界五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造金茂梅溪湖項(xiàng)目物業(yè)，讓五星級(jí)酒店服務(wù)社區(qū)生活。 商業(yè)特權(quán)： 獨(dú)享新城唯一社區(qū)內(nèi)生活商業(yè)街，大型生活超市和商業(yè)街門店服務(wù)社區(qū)生活，享受城中心的舒適生活 ； 教育特權(quán)： 區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)中小學(xué)由金茂投資興建，金茂梅溪湖業(yè)主可享長郡中學(xué)、師大附中學(xué)位特權(quán)，名校觸手可及。 金茂梅溪湖 ，作為梅溪湖國際新城的開山之作和絕對運(yùn)營者，將通過新城的發(fā)展引領(lǐng)長沙城市發(fā)展，讓長沙走入對話世界的城市行列。 金茂，占據(jù)北外灘最有濱江匯山板塊，打造上海港國際客運(yùn)中心、新上海國際航運(yùn)大廈 ，構(gòu)筑外灘“沿江經(jīng)典建筑群”。湘西的礦業(yè)老板。 ?舉辦圣誕與元旦節(jié)的狂歡派對活動(dòng)，結(jié)合圣誕或元旦有關(guān)的游戲環(huán)節(jié)，加強(qiáng)業(yè)主之間鄰里文化的培養(yǎng) ?舉辦別具特色的業(yè)主答謝會(huì)，加強(qiáng)開發(fā)商、物管與業(yè)主的聯(lián)系，培養(yǎng)友好氛圍，促進(jìn)整體社區(qū)人文成長 圣誕節(jié)元旦節(jié) 節(jié) 服務(wù)體驗(yàn) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 價(jià)值傳播 現(xiàn)場提升 客戶網(wǎng)羅 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 進(jìn)入喜來登臨時(shí)營銷中心 售樓部開放 6月 8月 9月 10月 11月 7月 樣板區(qū)開放 開盤 外展點(diǎn)蓄客啟動(dòng) 認(rèn)籌啟動(dòng) 客戶升級(jí)，誠意轉(zhuǎn)訂 大客戶單位團(tuán)購一直持續(xù)到開盤前 12月 客戶策略 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲(chǔ)備體系 延展客戶拓展要求 1 2 客戶誠意維系： 使用別克GL8看房車接送誠意客戶進(jìn)出項(xiàng)目及去銀行進(jìn)行誠意金的辦理 誠意客戶界定： 意向客戶在開發(fā)商指定銀行存2萬元定期存款，然后將存根交開發(fā)商存檔 存款銀行： 項(xiàng)目內(nèi)無銀行可供客戶及時(shí)存款，可選擇汽車西站附近的建設(shè)銀行、工商銀行，同時(shí)也是對客戶誠意度的一個(gè)篩選 蓄客方式 3 別墅產(chǎn)品以資金凍結(jié)的方式鎖定客戶 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲(chǔ)備體系 延展客戶拓展要求 分類客 戶儲(chǔ)備 喜來登蓄積會(huì)議客 售樓部客戶蓄積 大客戶單位團(tuán)購蓄客 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲(chǔ)備體系 延展客戶拓展要求 喜來登臨時(shí)營銷中心開放，每天可接待長沙最高規(guī)格的會(huì)議客戶群體，客戶導(dǎo)向精準(zhǔn)。 禮儀培訓(xùn)： 提升 sales禮儀意識(shí)，進(jìn)行系統(tǒng)性的禮儀培訓(xùn)，讓顧客感受到如沐春風(fēng)的“尊貴”之感，從人身上直接體現(xiàn)項(xiàng)目形象。 ACTION2：一對一服務(wù) ?從客戶角度出發(fā) ,充分維護(hù)客戶之隱私 ,為客戶之身份保密 ,無特殊原因 ,不安排第二位銷售人員服務(wù)同一客戶 ,不安排第二位銷售人員隨便給客戶打電話、發(fā)短信息 ?獨(dú)立包廂接持服務(wù)（區(qū)別傳統(tǒng)接待之全開放式洽淡模式，利用紅酒吧獨(dú)立包廂設(shè)計(jì)，分隔接待，客戶之間互不干擾） 。 活動(dòng)特色： 活動(dòng)當(dāng)天啟動(dòng)師大附中簽約儀式和客戶升級(jí)儀式，刺激到場客戶誠意升級(jí)，進(jìn)行第一輪洗籌，同時(shí)為后期認(rèn)籌量的增加奠定基礎(chǔ)。 核心活動(dòng) 長沙從此對話世界 —— 城市改變 〃 城市發(fā)展 中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心 《 全球城市競爭力報(bào)告 》 顯示， 20222022年全球競爭力指數(shù)提升最快的十大城市中，長沙位居第四。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 ? 項(xiàng)目和區(qū)域在市場上的發(fā)聲有限， 整體目前客戶誠意度不高，客戶對項(xiàng)目高端定位的認(rèn)知有限； ? 目前推廣動(dòng)作不足，為把本項(xiàng)目與區(qū)域低價(jià)項(xiàng)目形成絕對性區(qū)隔，仍然面臨著來自區(qū)域內(nèi)的低價(jià)競爭壓力； ? 現(xiàn)有客戶量不足以支持項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 項(xiàng)目名稱 品牌 區(qū)位 配套 環(huán)境資源 產(chǎn)品 價(jià)格 優(yōu)勢 劣勢 北辰三角洲 北辰 未來城市經(jīng)濟(jì)副中心、文化中心（開福區(qū)湘江北路三段 1200號(hào) 內(nèi)部未來有大型商業(yè)中心、洲際酒店、兩館一廳，目前周邊配套稀少 湘江、瀏陽河 公寓 5358平米；住宅 159平米， 330㎡ 平層 8300元 /平米 濱江新城明星項(xiàng)目，市場影響力強(qiáng)、規(guī)模大、內(nèi)部配套完善 以居住為主要功能、現(xiàn)有配套稀少 萬達(dá)公館 萬達(dá) 城市正中心、商圈環(huán)繞、城市名片 （開福區(qū)五一大道與湘江中路交匯處西北角） 大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、酒店 湘江、橘子洲 260290江景豪宅 12022元 /平米 品牌、商業(yè)配套完善、濱江地段 容積率高、環(huán)境較差 華遠(yuǎn)華中心 華遠(yuǎn) 長沙湘江東岸解放西 路與西湖路段 周邊配套完善、內(nèi)部商業(yè)中心、酒店 湘江 210300江景豪宅 18000元 /平米 市中心地段、濱江、 周邊配套成熟 容積率高、環(huán)境較差、交通擁堵 保利國際廣場 保利 濱江板塊、南湖新城中心 （天心湘江中路與南湖路交匯處） 商業(yè)街、酒店、金鑰匙物業(yè)、天際泳池 湘江 130340江景豪宅 15000元 /平米 南湖區(qū)域優(yōu)勢、濱江、 品牌 周邊配套稀少、 高容積率 濱江項(xiàng)目以資源、品牌和配套主打其高端定位支撐高價(jià)銷售，市場認(rèn)可度高，而市場對金茂品牌的認(rèn)知度低且自身配套也不足以支持目標(biāo)價(jià)格。 結(jié)論： ?政府在保剛需的前提下拉動(dòng)整體市場的穩(wěn)定增長，市場逐步好轉(zhuǎn)； ?政府整體調(diào)控態(tài)度仍嚴(yán)謹(jǐn)，提量控價(jià)、力保剛需仍是市場主流趨勢?！耙詢r(jià)換量 ” 為上半年成交主推動(dòng)因素。1 2022年 07月 27日 金茂梅溪湖 2022年度營銷執(zhí)行報(bào)告 L o g o 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 2 目標(biāo)篇 —— 項(xiàng)目使命的思考 背景篇 —— 項(xiàng)目背景的解讀 營銷策略執(zhí)行篇 —— 項(xiàng)目價(jià)值傳播及提升 目 錄 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 3 目標(biāo)篇 項(xiàng)目使命的思考 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 樹立區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿，引領(lǐng)市場的地標(biāo)價(jià)值新風(fēng)向標(biāo)！ 樹立項(xiàng)目梅溪湖區(qū)域標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn) 3個(gè)月， 7個(gè)億簽約額，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7800的價(jià)格目標(biāo)！ 戰(zhàn)略目標(biāo) 品牌目標(biāo) 核心目標(biāo) 金茂品牌立勢，立足長沙高端市場占位，為后續(xù)的整體梅溪湖國際新城的開發(fā)做可持續(xù)性的高端發(fā)展的品牌鋪墊！ 目標(biāo) 2022年，時(shí)光進(jìn)入 》》》 城市 〃 梅溪湖 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 進(jìn)入喜來登臨時(shí)營銷中心 售樓部開放 6月 8月 9月 10月 11月 7月 12月 樣板區(qū)開放 開盤 7個(gè)億 核心目標(biāo)分解 按 1/5的來訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌，需4780批來訪客戶 7個(gè)億， 521套小高 +52套別墅，60%的解籌率，需 956批認(rèn)籌客戶 開盤前三個(gè)月，平均每天到訪 53批客戶 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 核心目標(biāo)細(xì)分 認(rèn)籌目標(biāo) 客戶來訪渠道 階段來訪 日來訪 階段認(rèn)籌 日認(rèn)籌 現(xiàn)有來訪客戶 1839批，距離目標(biāo) 2941批新客戶 營銷中心開放前及當(dāng)天（截至 8月 25日） 自然來訪 (新客） 300 8 20 項(xiàng)目推介會(huì) 30 30 CALL客 500批 /天 60 2 10 單位拜訪 10 10 營銷中心開放活動(dòng) 60 80 老客戶 —— 14 460 164 樣板房開放前 （ 8月 25日 — 9月 27日） 自然來訪（新客） 480 16 120 4 地級(jí)市巡展 15 10 CALL客 110 3 30 1 單位拜訪 36 30 樣板房開放活動(dòng) 80 100 老客戶 —— 100 721