【正文】 26 三、 目標(biāo)（動力系統(tǒng)） 目標(biāo)就是一個人的目的，是你想干什么，是夢想，是希望。 ③ 分析起點和目標(biāo)障礙； 現(xiàn)狀分析（資源分析） ④ 分析實現(xiàn)目標(biāo)資源； ⑤ 根據(jù)障礙的難度設(shè)定順序； 根據(jù)上述兩條減法，得到資源負數(shù)的大小順序，就是難度順序； 目標(biāo)的實現(xiàn)，就是資源的積累，先從最重要和難度最大的開始。他當(dāng)然每天心情愉快，工作努力。 ⑥ 從遠處俯視 一個時期有一個時期的目標(biāo)，此時最計較的事，其實并不重要，從長遠看，究竟什么是最重要的。 （ 16） 記錄每一天做的每件事 （ 17） 業(yè)余時間的管理 （ 18） 節(jié)省時間的工具 善用日歷記事簿、手機備忘錄提示、電腦、電子記事簿等工具提高工作效率。 ① 轉(zhuǎn)化為動力 想要 沒有 心態(tài)不好 一定要 想方法得到 行動 ② 沒有絕對（公平、正確） ③ 消除破壞性批評： 正確對待批評，沒有無緣無故的批評，事出有因，將因找出來，類比，不重復(fù)錯誤，其他就要想開些了。 、 心 態(tài) 不 好 ， 一 事 無 成 。 為什么沒有目標(biāo) 懶惰，對自己不負責(zé)（不愛自己）；害怕失敗和被人知道后嘲笑；不知道重要性；不會設(shè)定目標(biāo)； 前幾項屬于心態(tài)問題，中幾項屬于意志問題；最后一項是方法問題。要想成為成功的售樓員，必須知識全面。如，問物業(yè)管理，答：物業(yè)管理的具體情況要問物業(yè)管理公司。 ? 六個勤：手勤（勤幫顧客拿東西）、腳勤（顧客上門立 即上前迎接）、眼勤（密切關(guān)注在場顧客動靜，顧客有求時，隨時提供服務(wù)）、耳勤（注意顧客的呼叫聲）、嘴勤（多向顧客介紹）、腦勤（多思考）。如果售樓員說話僵硬，客戶即使很想買您的樓，最終也會放棄，因為你已經(jīng)挫傷了對方的購買信心。 恭維贊揚類：象您這樣的成功人士，選擇我們的樓盤是最合適的，居然有如此高見，令我汗顏、您是我見過對樓盤最熟悉的客戶了、真是快人快語、您給人的第一印象就是干脆利落、先生（小姐）真是 滿腹經(jīng)綸、您話不多，可真正算得上是字字珠璣啊、您太太（先生）這么漂亮（英俊瀟灑）好讓人羨慕哦、您的小公主（小皇帝）這么聰明，應(yīng)該要有個書房。 ? 耳環(huán) 女員工只可佩戴小耳環(huán)（無墜），款式要端莊大方，以淡雅為主。 B、姿式儀態(tài) 姿式是人的無聲語言，也叫肢體語言，能反映出一個人的精神風(fēng)貌，因而售樓人員必須注意姿勢儀態(tài)。在分配的時候注意將外表比較漂亮的和比較普通的或者身材比較高的身材比較低的或者素質(zhì)高的和素質(zhì)相對偏低的進行組合，可以起到很好的互補作用。反之，雖然不會給企業(yè)造成瞬間的損失，但會影響到企業(yè)發(fā)展的后勁。如果有這么一個人，各方面條件都十分優(yōu)越，唯獨人品讓人不放心，那么這個人的能力再強也不能用。訓(xùn)練內(nèi)容有房地產(chǎn)業(yè) 的法律，稅務(wù)，估價、金融、實務(wù)、心理學(xué)、談判、統(tǒng)計、經(jīng)濟等。居室是家庭的置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 15 “ 領(lǐng)地 ” ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 9 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 8 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 8 期房 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 第二是居住環(huán)境。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。 復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。 （ 5） 滿足房屋功能多樣化個性要求原則 。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在 米到 米之間。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 7房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜 合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。在大城市中通常與城市支路同級。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 充分利用自然資源。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 8 度的差叫“凈高’。房屋開間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過 米。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算 和征收公共房屋房租時使用。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 7 即道路紅線內(nèi)的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應(yīng)包括屋頂 、曬臺的人工綠地。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種 計算方法是對客戶負責(zé)任的方法。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 （ 3）套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。 （ 10）突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池 等均不計算建筑面積。 （ 5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。 （ 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的 5％。 2七通一平： 是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 1商品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。也可以委托 中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 土地使用權(quán)年限： 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回。置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 1 置 業(yè) 顧 問 培 訓(xùn) 手 冊 JORDANCHENHUAN 置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 2 第一部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 第一章：基礎(chǔ)篇 房地產(chǎn)市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場； 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場； 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。 土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利 房用地。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 3 企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 2銀行接揭： 是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完 畢后，房屋所有權(quán)歸己。 C、測量圖紙工本費：房屋為 80 元 /套；商鋪收取標(biāo)準為： 100 ㎡以下為 110元， 100— 500 ㎡為 170 元， 500— 1000 ㎡為 210 元， 1000— 5000 ㎡為 270 元，5000 ㎡以上 310 元。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。 2建筑面積的計算規(guī)定： 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。 （ 4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 （ 9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室 、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 使用面積 房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。 4房屋的開間： 在房屋設(shè)計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 4凈高： 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面 到上層樓板下表面之間的距離。培育生態(tài)房屋概念主要是在這種觀念的影響下，在房屋建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與 管理，使房屋區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準，一般為高收入者購買。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。 6其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用。 7一次性買斷價： 買方與賣 方商定的一次性定價。 置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 11 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 陽臺，好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 （ 3） 信息服務(wù)系統(tǒng)。就房屋的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基本要求。要按國際發(fā)達國家房屋設(shè)計的要求，制定日照標(biāo)準、通風(fēng)標(biāo)準、廚、廁排氣標(biāo)準和生活垃圾處理標(biāo)準。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 置業(yè)顧問培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 13 錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致， 錯開之處有樓梯聯(lián)系。