2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告(2)(存儲版)
【正文】 要發(fā)展的潛力股在于山南新城，依山而建的高檔住宅會成為未來淮南高房價的寄托，也會成為淮南新的房地產(chǎn)發(fā)展周期開始的導(dǎo)火索。但是，收入兩極分化及中心市區(qū)人口的低比例影響了淮南房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的發(fā)展。因此，單價不宜過高，以避免給項目帶來額外的壓力。建議項目以大面積的開間、短進(jìn)深和高層高面市，一期商業(yè)的暢銷對于后期大面積的商業(yè)會形成比較好的氛圍。 ? 另外，據(jù)聞，財富中心對面之大片土地業(yè)已被地產(chǎn)發(fā)展商購入，同樣欲興建大型商業(yè)物業(yè)（國慶廣場），從目前土地平整的現(xiàn)狀來看，屆時商業(yè)部分之規(guī)模預(yù)計亦將較為龐大。 項目銷售競爭 示意圖 旭日家樂福本案金 地 數(shù) 碼 廣 場? “北京 ? SHOPPING MALL： ? 目前在淮南，主要以傳統(tǒng)的商場和購物中心為主，類似合肥元一時代廣場這樣的集購物、休閑、娛樂于一體的一站式購物廣場基本空缺，金大陸 ? 2F：服飾鞋、箱包、家紡、休閑百貨、嬰兒用品、日用百貨、清潔用品、煙酒飲料、美容坊、干貨雜貨、藥房保健 ? 3F4F：住好 D家居廣場（目前尚未開業(yè)） ? 新百購物中心： ? 1F：化妝品、鞋、箱包、珠寶 ? 2F：男正裝、商務(wù)休閑裝、高檔皮具、男士飾品 ? 3F：職業(yè)裝、中老年服飾、應(yīng)季服飾、少女裝、淑女裝、女士飾品 ? 價位： 200左右 ? 4F：床上用品、家居用品、兒童服飾、運動服裝、玩具童車、羊毛羊絨、針織內(nèi)衣 ? 金色巴黎購物中心： ? 1F：精品館、時尚淑女館 ? 2F：風(fēng)情女士館－精品女裝、魅力淑女裝等。 ? 代表性商業(yè)物業(yè)： ? 淮南商業(yè)的業(yè)態(tài)相對還比較落后，以傳統(tǒng)商場、購物中心為主體，專賣店、零售店為補充。 ? 寫字樓方面，目前淮南還沒有專業(yè)的寫字樓項目在售，近期也沒有聽說有哪個項目將以專業(yè)寫字樓的形象面市。因此，山南新城的住宅市場是未來淮南市發(fā)展的一個重點方向。區(qū)域最大的優(yōu)勢在于交通配套較好，教育配套也較優(yōu)良，是淮南市民最為認(rèn)可的區(qū)域。萬樹城為代表，其中，惠利花園城以上千畝的體量稱雄淮南，銀鷺 明珠城和巴黎春天。 ? 西部城區(qū)：主要功能包括西部礦區(qū)的生活服務(wù)基地、加工制造業(yè)基地。 ? 城市職能：淮南市主城區(qū)的主要城市職能包括：國家重要能源基地，安徽省重型工業(yè)基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育和商貿(mào)中心 ? 城市規(guī)模： 2022年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為 130萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 118平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)按 91平方米 /人控制； 2020年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為 165萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 165平方公里，人均建設(shè)用地按 100平方米 /人控制?；茨咸幵谥袊袞|啟西、南北對接的過渡帶上，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。對于我們項目而言，先天性的優(yōu)勢在于朝陽路良好的地段及開發(fā)商對于淮南市場的把控力，劣勢也比較明顯，拆遷難度較大影響整個項目的上市時間以及眾多競爭項目所占據(jù)的有利地勢?；茨厦麆俟袍E眾多，有被中外考古學(xué)家稱道的 “ 五古 ” （即古戰(zhàn)場、古墓群、古壽州窯、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之戰(zhàn)是軍事史上以少勝多的著名戰(zhàn)例。 城市發(fā)展的空間戰(zhàn)略： ? 東進(jìn)：擴大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地。 ■ 分析： ? 淮南市的城市擴張正在進(jìn)行，其分為向東、向南的兩極在發(fā)展，主城中心區(qū)將繼續(xù)推動舊城改造，因此淮南市的城市擴張必將帶動房地產(chǎn)規(guī)模的擴大，后期樓市的整體供需狀況預(yù)計仍是供大于求，市場競爭壓力也會加大。 代表樓 盤 開發(fā)商 項目規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 價格水平 銷售狀況 總評 斯瑞 代表樓盤 開發(fā)商 項目規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 價格水平 銷售狀況 總評 銀鷺 .萬樹 城 淮南市銀 鷺房地產(chǎn) 開發(fā)有限 公司 建筑面積 60 萬平方米 住宅，多 層、小 高、高層 85— 200㎡ 2500元 /㎡ 一期銷售 中 規(guī)模大； 學(xué)區(qū)不 錯，但交 通是一大 缺陷 惠利花園 城 淮南市惠 利集團(tuán)房 地產(chǎn)有限 責(zé)任公司 3938931㎡ 住宅，多 層、小 高、高層 89— 130㎡ 2600元 /㎡ （ D區(qū)多 層） 2300 元 /㎡ （ A 區(qū)小高 層） A區(qū)剩余小 高層， D多 層區(qū)保留 2 棟樓 規(guī)模最 大，成熟 社區(qū)，西 面靠近淮 化，周邊 配套有待 發(fā)展。地段 優(yōu)越適宜 居住，自 然環(huán)境優(yōu) 越，周邊 學(xué)校林 立，靠近 市政府 陽光國際城 淮南陽光 城建設(shè)有
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