2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告(2)-文庫吧在線文庫
【正文】 限公司 240000㎡ 商住樓 120㎡ 2800元 /㎡ 一期剩余 十三套 二期預(yù)約中 小高層 價格適 中，環(huán)境 優(yōu)越 ? 市中心板塊 ? 淮南市中心范圍主要集中在龍湖路、朝陽路的交叉口一帶，以商貿(mào)文化廣場為中心。 二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及項(xiàng)目公寓的可行性 ? 目前淮南市公寓類戶型較少，主要集中在市中心區(qū)域及洞山路一帶。 ? 綜上所述，我們建議項(xiàng)目以公寓樓的形式面市，可辦公可居住，比較符合當(dāng)前淮南人的意識。 ? 隨著商業(yè)的發(fā)展，一些新的概念也在淮南興起，如金大陸 ? 商業(yè)發(fā)展小結(jié)： ? 城市商業(yè)化進(jìn)程近年相對較快，商業(yè)總體供給規(guī)模相對于淮南市人口規(guī)模而言已趨適中，但單體物業(yè)規(guī)模多數(shù)較小，功能單一并且可改善空間不大，同時內(nèi)部格局及物業(yè)素質(zhì)欠佳，除大潤發(fā)、商貿(mào)文化廣場等消費(fèi)環(huán)境相對較為優(yōu)越外，多數(shù)物業(yè)究其基本素質(zhì)已處于待淘汰狀態(tài)。 ? 影院： ? 據(jù)我們了解，淮南原有淮濱影院、龍湖影院、人民影院、大眾影院等眾多的電影院，但是目前大多數(shù)影院均已不在經(jīng)營，我們唯一找得到尚在營業(yè)的是項(xiàng)目所在地－星海娛樂 3F的立體聲影院，我們?nèi)?shí)地考察的時候，該影院也仍然保持著半停業(yè)的狀況。 ? “財富中心” ? 四層商業(yè)，尚未確定商業(yè)主題及行銷策略， 07年上半年正式面世。財富中心 商業(yè)部分尚未上市 住宅部分銷售過半 國慶廣場 6 已經(jīng)圈地 規(guī)劃分為體驗(yàn)式購物廣 場 總計 據(jù)不完全統(tǒng)計， 07－ 08年間淮南環(huán)市中心一帶將推出近 20萬方的商業(yè)，其中大約有 5萬方左右為街鋪，大多數(shù)為商業(yè)內(nèi)鋪，這些項(xiàng)目大多集中在我們周邊一公里范圍內(nèi)，由于上市時期基本接近，對于項(xiàng)目的銷售壓力將非常大。 ? 朝陽市場門面：單層，沿陳洞路 20220元 /平米，市場內(nèi)街南面 18000，北面16000，二層規(guī)劃為數(shù)碼廣場，單價預(yù)計在 8000元 /平米以內(nèi)。 ? 目標(biāo)客戶定位： ? 一期街鋪的客戶將以社區(qū)潛在客戶為主，以自經(jīng)營為主要目的，投資客戶比例會相對較小。 淮南市商業(yè)經(jīng)營規(guī)模雖然較為充足，但若追究其實(shí)效性及接受度，則無論是業(yè)態(tài)、形態(tài)，還是規(guī)模、檔次、環(huán)境，均無法滿足淮南市場消費(fèi)需求，市場呼喚能夠有效滿足渴望的新生商業(yè)力量，從而達(dá)到總體商業(yè)消費(fèi)環(huán)境的大幅升級，亦正因如此，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商而言，今日淮南正當(dāng)呈現(xiàn)著 “ 錢 ” 景的光芒與十足的魅力。由于淮南市屬于能源大市，煤電業(yè)近幾年一直高位發(fā)展，淮南市經(jīng)濟(jì)也保持了持續(xù)快速的發(fā)展，對于淮南房產(chǎn)市場提供了頑強(qiáng)的支持。 ? 項(xiàng)目一期門面主要的問題在于不臨外街，主要分布在社區(qū)內(nèi)街上，而且離朝陽路有一定的距離。另外，小開間、長進(jìn)深的門面市場阻力也不大。另外，其商業(yè)體積龐大，地理位置優(yōu)于項(xiàng)目，對于項(xiàng)目會形成比較大的壓力。由于目前淮南商場、購物中心等物業(yè)眾多，項(xiàng)目商場、購物中心只有走一些差異化的路線才有可能脫穎而出，如 SHOPPING MALL等。 ? 項(xiàng)目原地塊就有小型的美食一條街，夜市人流量也比較大，在此基礎(chǔ)上如果能以新的物業(yè)新的商業(yè)形態(tài)統(tǒng)一管理，打造淮南最新最全的美食城還是比較可行的。 ? 1F內(nèi)部：服裝鞋帽－奧康、喬夫服飾等 ? 2F：國美 ? 3F：女裝、床上用品 ? 4F：品牌折扣大賣場 ? 蘇果： ? 1F：手機(jī)、書刊、煙酒茶、飾品、玩具等 ? 2F：生鮮食品、民生食品等 ? 3F：服飾、箱包、小家電 ? 淮南百貨大樓： ? 1F： IT家電 ? 2F：男裝 ? 3F：女裝 ? 4F：名牌、羽絨服 ? 大潤發(fā)： ? 1F：沿街面－程咬金民間特色小吃，聯(lián)通，電動車專賣， SDEER服飾， GEN簡服飾，KFC ? 1F內(nèi)部：商場，珠寶，飾品，化妝品，箱包，食品，手機(jī)，服飾，煙酒茶專賣，生鮮食品，鞋帽，移動營業(yè)廳等。其中，龍湖路、朝陽路是最主要的商業(yè)街，集中了商貿(mào)文化廣場、百貨大樓、新百購物廣場、金色巴黎、華聯(lián)商廈、蘇果等一系列的購物中心，為老城區(qū)商業(yè)中心，目前由于舊城改造工程，龍湖路沿線商鋪會出現(xiàn)比較大面積的翻新和重置，在過渡階段商業(yè)會逐步外移，如以蘇果為中心的陳洞路商業(yè)也會分流部分市區(qū)消費(fèi)群體。從淮南當(dāng)?shù)貙τ诠⒌目诒畞砜矗粜妥≌€是比較受歡迎的，去化均比較迅速。依山而建的住宅也會在未來風(fēng)靡淮南。國際城、優(yōu)山美地、山水居等多個樓盤。 ? 城西板塊 ? 城西是淮南住宅市場發(fā)展的主流方向之一，目前板塊內(nèi)集中了大量的大盤、優(yōu)質(zhì)盤，以惠利花園城、銀鷺 板塊內(nèi)比較具有代表性的樓盤有斯瑞 城市功能定位及分區(qū)發(fā)展策略： ? 東部城區(qū)：主要功能包括居住、商貿(mào)、金融、教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 二、城市規(guī)劃 城市性質(zhì)規(guī)模與職能規(guī)劃
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