2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報(bào)告 (2)-全文預(yù)覽
【正文】 、堪與本案媲美的地理位置， 07年上半年正式入市，倘若對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生較大的市場(chǎng)效應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)不可小覷。從位置上看，商貿(mào)文化廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、蘇果均與項(xiàng)目一起，分布在朝陽(yáng)路上進(jìn)一步驗(yàn)證了朝陽(yáng)路的人流量及商業(yè)價(jià)值。后期項(xiàng)目對(duì)面金地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)也將上市，對(duì)于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升將起到極大的作用，項(xiàng)目比較大的困難在于商貿(mào)文化廣場(chǎng)對(duì)面的家樂福購(gòu)物廣場(chǎng)，也可能以 SHOPPING MALL的模式入市，其位置好于我們項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目威脅會(huì)非常大。其他如新天地美食城、古陽(yáng)美食廣場(chǎng)等，純屬酒店配套，對(duì)外經(jīng)營(yíng)很少。 ■ 從樓層業(yè)態(tài)分布來(lái)看，淮南市的商業(yè)物業(yè)樓層業(yè)態(tài)定位普遍比較模糊，商業(yè)供給層次模糊，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)細(xì)分化不明確，低中高檔次界限不清晰，中高端品味需求無(wú)法滿足（雖有如新百將總體檔次定位于中高檔，但由于經(jīng)營(yíng)管理存在一定缺陷，其實(shí)際經(jīng)營(yíng)與商場(chǎng)定位相錯(cuò)）。 ? 各樓層業(yè)態(tài) ? 華聯(lián)商廈： ? 1F：珠寶、化妝品、飾品、箱包鞋類、手表、食品 ? 2F：床上用品、針紡織品、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、童鞋書包 ? 3F：精品女裝、西服正裝、襯衫 T恤、時(shí)尚服飾、男女褲裝 ? 4F：家電、 IT、健身器材、精品廚具、學(xué)生用品、手機(jī)、數(shù)碼類產(chǎn)品 ? 5F：超市 ? 白馬國(guó)際購(gòu)物中心－國(guó)美電器： ? 沿街面－雅戈?duì)?、古井大酒店、虎都男裝、步森服飾、國(guó)元證券、榮事達(dá)專賣。 ? 此外，部分新商場(chǎng) /購(gòu)物中心開始崛起：如大潤(rùn)發(fā)、新百購(gòu)物中心、金色巴黎購(gòu)物中心等已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，金大陸財(cái)富中心、國(guó)慶廣場(chǎng)、家樂福、金地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)包括我們項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)入市，掀起新一輪的商業(yè)發(fā)展熱潮。 第三部分、商業(yè)調(diào)研 一、淮南市商業(yè)市場(chǎng)綜述 二、項(xiàng)目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)力 三、項(xiàng)目一期商業(yè)相關(guān)定位 四、項(xiàng)目后期商業(yè)展望 一、淮南市商業(yè)市場(chǎng)綜述 ? 主要商街： ? 淮南市的主要商業(yè)集中在龍湖中路、朝陽(yáng)中路、國(guó)慶中路、人民路、學(xué)院路等。據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，淮南對(duì)于專業(yè)寫字樓的概念還不明確，專業(yè)寫字樓的銷售壓力會(huì)比較大。其公寓戶型32－ 96平米，精裝修，預(yù)計(jì)銷售價(jià)在 4000元 /平米左右，目前還在預(yù)約當(dāng)中。在此前論述的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目以 3500元 /平米左右的均價(jià)（目前淮南普宅最高價(jià)）入市，打造淮南高端住宅的典范。 代表樓盤 開發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 價(jià)格水平 銷售狀況 總評(píng) 雙子星座 淮南華貿(mào) 置地投資 開發(fā)公司 67009平米 住宅（ 1— 5層商場(chǎng)） 52— 116㎡ 3000元 /㎡ 預(yù)約中 位置優(yōu)越 ，升值潛 力大 金大陸財(cái) 富中心 安徽省金 大陸房地 產(chǎn)開發(fā)有 限公 83970㎡ 住宅 /商 業(yè)、公寓 復(fù)式： 58 ㎡ 其它： 139 ㎡ 金大陸 財(cái)富中心 復(fù)式： 4100元 其它： 3150元 一期（ A、 B、 C座） 住宅基本 銷售完畢 黃金地段 周邊交通 方便，大 潤(rùn)發(fā)超市 200米遠(yuǎn) 云景第一 城 安徽君勵(lì) 投資、淮 南市通達(dá) 房地產(chǎn)開 發(fā)公司 占地 120多畝 中高擋住宅 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 地處金大 陸財(cái)富中 心對(duì)面 ? 住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)－未來(lái)的山南新城 ? 淮南市規(guī)劃的一個(gè)重點(diǎn)方向是舜耕山以南的山南新城，雖然目前尚未正式啟動(dòng)，但是山南新城預(yù)計(jì)先期投入將達(dá)到 10幾個(gè)億，努力打造老城區(qū)以外新的行政、商業(yè)中心。上東錦 城、上東 城市公 寓） 淮南礦業(yè) (集團(tuán) )有 限責(zé)任公 司 135700㎡ 住宅 /公寓 32— 170㎡ 住宅： 3300元 /㎡ 公寓： 4000元 /㎡ （精裝修） 普宅銷售 率 70％， 公寓預(yù)約 中 成熟社 區(qū)，一期 已經(jīng)交 房。上東城市公寓、陽(yáng)光 區(qū)域集中了淮南市新體育中心、淮南化工集團(tuán)等標(biāo)志性建筑，但是交通不便是區(qū)域的一大缺陷。目前基本無(wú)在售樓盤。售價(jià)不高的主要原因在于城東交通條件較差，居住環(huán)境一般，市政配套也難兼顧。目前沿朝陽(yáng)東路和國(guó)慶東路均有新盤開發(fā)。 主城區(qū)發(fā)展時(shí)序： ? 優(yōu)先發(fā)展東部、平穩(wěn)推進(jìn)西部、適時(shí)跨越南部。 ? 北聯(lián)：加強(qiáng)主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，新建淮河大橋，提高道路等級(jí)，帶動(dòng)潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣的城鎮(zhèn)發(fā)展。其他次要發(fā)展方向?yàn)椋何鞑砍菂^(qū)向東南方向發(fā)展，東部城區(qū)向東發(fā)展。 ? 淮南近幾年發(fā)展迅猛，主要的能源產(chǎn)業(yè)一直處于高速發(fā)展?fàn)顩r，直接拉動(dòng)了淮南的人均收入水平和城市發(fā)展，但是，由于財(cái)富的積累具有很強(qiáng)的不均衡性，導(dǎo)致城市居
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