【正文】 善戰(zhàn)略采購管理體系，提升公司的供應(yīng)鏈的整合能力； ?協(xié)調(diào)各項目，組織大宗材料及集中采購工作的開展； ?根據(jù)公司采購管理制度及相關(guān)業(yè)務(wù)流程，定期項目公司的招標采購工作的規(guī)范性進行檢查。 負責(zé)外判分包工程的簽證審核； 負責(zé)建筑總公司外判工程簽證信息的收集，審核超出建總目標成本部分的成本變更； 負責(zé)對設(shè)計變更的經(jīng)濟評審； 建立動態(tài)成本信息臺帳，負責(zé)項目動態(tài)成本的錄入與分析，定期對項目成本進行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動范圍的情況啟動預(yù)警程序； 負責(zé)項目工程進度付款的審核。 負責(zé)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本概算； 組織編制項目 《 目標成本指導(dǎo)書 》 ； 負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本預(yù)算的審核。 各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化； 公司整體協(xié)調(diào)成長； 對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。 13 Pulte Homes的成功因素 帕爾迪 認為公司的持續(xù)成功來自于以下 5個因素 ： 細分擴張市場； (11類客戶細分 ) 卓越運營； (流程管理 /標準化運作 /供應(yīng)鏈的有效管理 ,降低成本第一家獲得美國住宅房屋質(zhì)量 (NHQ)金獎 ) 人力資源發(fā)展； (員工人數(shù)達到 13,400人 ) 財務(wù)紀律； (長期有息負債占資本的比例不超過 40%) 提高在產(chǎn)品質(zhì)量和顧客滿意度方面的領(lǐng)先地位。 (最高標準服務(wù) /最高質(zhì)量的產(chǎn)品 ,老客戶重復(fù)購買或推薦購買的比例達到 47%) 14 房地產(chǎn)企業(yè)的卓越管理 目錄： 一、標桿房地產(chǎn)企業(yè)成功因素 Pulte Homes的啟發(fā) 萬科的啟發(fā) 標桿企業(yè)在作些什么 15 萬科的數(shù)據(jù) 萬科 目標：行業(yè)的領(lǐng)跑者 20年進入 26個城市 收入 2022： 億 (凈利潤 ) 2022： 億 （凈利潤 ） 2022： 億 2022： 從 1991年至今，萬科經(jīng)營收入的復(fù)合增長率達到 25%，利潤的復(fù)合增長率達到 30% 以上 －連續(xù) 16年盈利 －同時運作超過 100個項目 16 萬科的持續(xù)成功體現(xiàn)在三個方面 －兩個輪子帶動一個輪子 均好： 1）穩(wěn)健的財務(wù)體系 2）系統(tǒng)的運營管理體系 3）相關(guān)主體的和諧共贏 萬科的持續(xù)成功 穩(wěn)健的財務(wù)指標 (利潤、資產(chǎn)收益率、增長率、負債比率、資產(chǎn)變現(xiàn)能力 ) 系統(tǒng)的精細化的運營管理體系 ( 程序指引 ) 相關(guān)主體和諧共贏 (追求社會股東客戶員工相關(guān)方的滿意 ) 結(jié)果 過程與未來 內(nèi)部與外部 17 萬科與 Pulte Homes的成功對比 萬科 Pulte 財務(wù)： 穩(wěn)健的財務(wù)體系 財務(wù)紀律 過程指標：精細化運營管理體系 卓越戰(zhàn)略與運營 客戶員工： 相關(guān)主體的和諧共贏 人力資源發(fā)展 產(chǎn)品質(zhì)量和顧客滿意度 18 思考： 如何評價一家企業(yè)是否能夠取得持續(xù)成功？ 能夠取得持續(xù)的成功嗎？ 19 總結(jié) Pulte Homes與萬科的成功都離不開其卓越的戰(zhàn)略與運營管理系統(tǒng) 20 房地產(chǎn)企業(yè)的卓越管理 目錄： 一、標桿房地產(chǎn)企業(yè)成功因素 Pulte Homes的啟發(fā) 萬科的啟發(fā) 標桿企業(yè)在做些什么 21 如何保持持續(xù)成功－優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在做些 什么？ 3PK 產(chǎn)品 (P) 關(guān)注核心能力 －客戶研究（基于客戶細分的客戶需求分析） －產(chǎn)品標準化（產(chǎn)品研究、產(chǎn)品標準化 兩個庫） 流程 (P) －流程體系優(yōu)化 /精細化 （產(chǎn)品精細化、管理精細化） －效率提升（開發(fā)效率、流程效率） －關(guān)注有效的資源整合能力（供應(yīng)鏈管理） 人 (P) －人才的培養(yǎng)和能力素質(zhì)提升 學(xué)習(xí)與知識管理（ K) －選擇標桿企業(yè)研究和學(xué)習(xí) － 知識管理 22 從數(shù)據(jù)看標桿企業(yè)的持續(xù)提升： KPI指標值 有關(guān)流程的效率效能指標 收益 指標 之前 （ 2022以前） 之后 （ 2022年后） 開發(fā)效率的提升 從拿地到開盤周期 T 運作效率提升 零星合同審批時效 變更效率提升 設(shè)計變更效率 回款效率提升 回款周期縮短 計劃完成率提高 關(guān)鍵節(jié)點計劃完成率 人均效能提升 人力投入產(chǎn)出比（凈利潤 /人力總成本） 人均設(shè)計面積 管理效能 (人均管理效能 ) 23 某標桿企業(yè)的流程 KPI指標值 有關(guān)流程的質(zhì)量指標 收益 指標 之前 （ 2022以前） 之后 （ 2022年 ） 知識成果轉(zhuǎn)換 輸入的知識庫改進信息轉(zhuǎn)化為相關(guān)系統(tǒng)要求轉(zhuǎn)化率（規(guī)范標準及其它文件） 設(shè)計質(zhì)量的提高 設(shè)計差錯率 工程質(zhì)量提高 總體工程質(zhì)量滿意率客戶評價 月均返修量 集中交付缺陷 交付頭四月月均缺陷 房屋質(zhì)量提高 房屋質(zhì)量滿意率 銷售服務(wù)質(zhì)量提高 銷售服務(wù)滿意度 成本管理質(zhì)量提高 目標成本變動率 24 某標桿企業(yè)的流程 KPI指標值 有關(guān)流程的滿意度指標 收益 指標 之前 （ 2022以前） 之后 （ 2022年 ） 客戶滿意度提高 客戶忠誠度 客戶滿意度 員工滿意度提升 集團員工整體滿意度 25 房地產(chǎn)企業(yè)的卓越管理 目錄： 一、標桿房地產(chǎn)企業(yè)成功的因素 二、如何建立卓越的管控體系 26 房地產(chǎn)企業(yè)的卓越管理 目錄： 一、標桿房地產(chǎn)企業(yè)成功的因素 二、如何建立卓越的管控體系 卓越運營的金字塔 如何建立卓越的管控體系 如何建立卓越的流程管理體系 27 組織管理的金字塔 戰(zhàn)略、組織管控、業(yè)務(wù)流程及績效管理是實現(xiàn)組織卓越運營最重要的四個方面 戰(zhàn)略規(guī)劃 組織管控體系 資源保障與績效驅(qū)動體系 人力資源 ?基于對戰(zhàn)略或公司定位的理解分析建立有效的組織管控體系（管什么 ?) IT 系統(tǒng) 組織績效 部門績效 ?梳理和完善流程管理體系包括核心業(yè)務(wù)流程與管理流程 (如何管 ?) 管控模式 組織結(jié)構(gòu) 權(quán)責(zé)體系 ?通過流程梳理對組織和崗位職能進行適應(yīng)性調(diào)整，建立崗位和流程的關(guān)系 (如何管好 ?) ?建立系統(tǒng)的績效管理體系，包括對組織、流程和崗位的績效管理 (管得如何 ?) 流程績效 流程管理體系 項目決策 員工績效 1 3 4 流程管理 HR、績效管理 產(chǎn)品策劃 設(shè)計開發(fā) 采購管理 施工管理 管理支持 營銷管理 客戶關(guān)系 組織管控模式 ?未來根據(jù)規(guī)劃的流程管理體系完善 IT系統(tǒng) 4 ?明確公司發(fā)展戰(zhàn)略（公司的發(fā)展方向和目標是什么？） 2 組織戰(zhàn)略 28 戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略規(guī)劃 組織權(quán)責(zé)體系 流程管理體系 組織管控體系 組織結(jié)構(gòu)及職能 績效管理體系 績效管理目標通過流程實現(xiàn)。 財務(wù)控制； 法律； 企業(yè)并購。 負責(zé)進行項目開發(fā)成本監(jiān)控。 項目結(jié)算管理 參與項目工程驗收； 負責(zé)項目結(jié)算工作。 ?負責(zé)設(shè)計方案之前各階段成本目標的測算； ?負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)控方案設(shè)計后續(xù)各階段目標成本的測算及管理工作； ?負責(zé)對項目動態(tài)成本進行監(jiān)控，適時提出預(yù)警； ?負責(zé)組織項目成本后評估工作的開展。 負責(zé)目標地塊建安成本估算3 . 概念設(shè)計階段成本管理 負責(zé)確定戰(zhàn)略采購合作單位 負責(zé)大宗公開采購效果評估9 . 負責(zé)監(jiān)控項目動態(tài)目標成本 負責(zé)成本數(shù)據(jù)庫的維護更新13 . √ 4 造價咨詢公司管理 1) 推薦造價咨詢公司， 督導(dǎo)下屬作好對 造價咨詢公司的評價 工作。 b ） 職業(yè)素質(zhì)：較強的分析、解決問題能力，思路清晰，考慮問題細致。 經(jīng)驗要求： a ） 5 年以上工程造價管理經(jīng)驗，曾在大中型房地產(chǎn)公司任職，對工程量清單計價和定額有一定深度的了解，具有較高的業(yè)務(wù)水平。 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 66 4 ． 職責(zé)權(quán)限 權(quán)限 序號 工作職責(zé) 工作描述 經(jīng)辦 協(xié)助 審核 審批 1) 負責(zé)部門管理制度、工作標準、業(yè)務(wù)流程的建立、完善和監(jiān)督執(zhí)行； √ 2) 負責(zé)根據(jù)公司戰(zhàn)略編制本部門的業(yè)務(wù)規(guī)劃、年度、季度、月度計劃，并監(jiān)督計劃的落實； √ 3) 負責(zé)組織部門內(nèi)的培訓(xùn)工作； √ 4) 負責(zé)下屬員工的工作安排，并對下屬進行工作指導(dǎo)、監(jiān)督，確保部門工作的順利開展； √ 5) 負責(zé)落實本部門績效考核工作； √ 6) 負責(zé)代表本部門進行跨部門間的 協(xié)調(diào)與溝通； √ 7) 負責(zé)組織完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作 ； √ 1 通用職責(zé) 8 ） 審核 / 審批權(quán)限范圍內(nèi)的工作事項。 負責(zé)收集成本數(shù)據(jù)信息 負責(zé)集團總部工程采購合同的存檔和管理11 . 負責(zé)簽定大宗公開采購合同 負責(zé)匯總 、 制定及下達項目總控成本目標7 . 負責(zé)制定公司采購策略并提交審批2 . 52 類別 金額 采購方式 組織 配合 備注30萬 元及以上 招標 建總5 萬元及以上 3 0萬 元以下 議標 建總5萬 元以下 直接采購 建總50萬 元及以上 招標 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元以下 直接采購 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司50萬 元及以上 招標 建總20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 建總20萬 元以下 直接采購 建總戰(zhàn)略采購50萬 元及以上 招標 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元以下 直接采購 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司50萬 元及以上 招標 建總/開 發(fā)公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 建總/開 發(fā)公司20萬 元以下 直接采購 建總/開 發(fā)公司類別3 集 團行政類物資議標/直 接采購 集團成本管理中心車輛、車輛保險、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、GRC 構(gòu)件、室內(nèi)給排水管件、室外給排水管件、預(yù)埋線管及附件、喬架、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸送泵、砼攪拌車、攪拌站、砂漿機、其他施工機具材料、設(shè)備類類別1石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、 潔具 、廚具、 開關(guān)面板 、 燈具 、排氣扇、 配電箱 、 發(fā)電機 、水箱、水泵、風(fēng)機、冷卻塔、戶內(nèi)中央空調(diào)、戶內(nèi)中央熱水器、高爾夫球場設(shè)備雙包工程類1雙包工程類2白蟻防治、坑基支護、人防、 電梯供應(yīng)及安裝工程 、鋁合金門窗、屋面天窗、金屬欄桿、 外墻涂料 、幕墻（石材、玻璃）、 入戶防火門、鐵質(zhì)防火門 、會所/ 酒店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標五金、外水、外電、消防、空調(diào)、通風(fēng)、電視、電話、可視對講 、 閉路監(jiān)控 、寬帶網(wǎng)絡(luò)、車場管理系統(tǒng)、瀝青路面、道路標識、康體、噴泉、 游泳設(shè)備、污水處理 、標識系統(tǒng)土石方、樁基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力、外墻腳手架、排煙道、樣板房裝飾、 交樓標準裝飾 、采購方式分類表工程供應(yīng)商類類別2勞務(wù)班組類 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 53 基業(yè)責(zé)權(quán)體系 采購管理 集團總部 項目公司 采購管理 總 裁 主管副總裁 預(yù)算委員會 成本管理中心 開發(fā)管理中心 工程技術(shù)管理中心 營銷管理中心 風(fēng)險管理中心 開發(fā)公司總經(jīng)理 開發(fā)公司工程管理部 開發(fā)公司營銷中心 開發(fā)公司成本部 備注 工程供應(yīng)商采購管理 項目總包及主要分包工程承包方式建議 審核