【正文】 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 43 頁(yè) 隨著可支配收入水平整體提高及受消費(fèi)觀念的影響， 襄陽(yáng) 市總體消費(fèi)能力逐年提升。 本案緊鄰漢江三橋（在建， 2021年通車(chē)），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購(gòu)房心理等分為高端客群 、 大眾客群 和城市就近工作人員三 部分。 項(xiàng)目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。 項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的 中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的 **路 ，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū) 外123路 、 **路和 33 路 規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 表 10： 按年度繳納土地出讓金表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 43 頁(yè) 年度 1 2 3 4 5 土地付款（萬(wàn)元） 38444 22426 22426 22426 22426 前期費(fèi)用預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目各項(xiàng)前期費(fèi)用 11672萬(wàn)元， 具體明細(xì) 如下： 表 11： 項(xiàng)目名稱 單位 工程量 單價(jià) (元 ) 總價(jià)（萬(wàn)元） 設(shè)計(jì)、審查費(fèi) 平方米 778914 19 1480 監(jiān)理費(fèi) 平方米 778914 10 779 勘查費(fèi) 平方米 284488 14 評(píng)估費(fèi) 平方米 778914 39 七通一平 平方米 284488 1 28 規(guī)劃咨詢費(fèi) 平方米 778914 4 312 規(guī)劃工程配套費(fèi) 平方米 778914 80 6231 垃圾處置費(fèi) 平方米 778914 5 389 白蟻防治 平方米 778914 2 156 散裝水泥 平方米 778914 2 156 墻革基金 平方米 778914 8 623 招投標(biāo)費(fèi)用 平方米 778914 4 312 安全保險(xiǎn)費(fèi) 平方米 778914 117 合同履行擔(dān)保 平方米 778914 1 78 氣象費(fèi) 平方米 778914 2 156 規(guī)劃立項(xiàng) 平方米 778914 1 78 檔案服務(wù)費(fèi) 平方米 778914 4 312 房管局費(fèi)用（住宅） 平方米 554717 3 166 房管局費(fèi)用（商業(yè)） 平方米 224197 11 247 合計(jì) 11672 主體工程費(fèi)用預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目 住宅 建安工程費(fèi)用為 76994萬(wàn)元， 建筑面積 554717平方米 ，單方 造價(jià)為 1388元。 表 12： 城市住宅建筑工程造價(jià)指標(biāo) 序號(hào) 所屬地、市 綜合 建筑類型 建筑類型 建筑類型 多層（ 6層以下） 小高層（ 712層） 高層（ 12層以上） 本期 本期 本期 本期 湖北省 1223 939 1239 1400 1 武漢 1240 954 1263 1412 2 黃石 1215 922 1231 1395 3 黃岡 1212 924 1224 1393 4 宜昌 1213 925 1218 1399 5 孝感 1212 928 1220 1395 6 襄陽(yáng) 1201 920 1202 1388 7 十堰 1215 929 1223 1398 8 鄂州 1192 907 1188 1382 公共 配套設(shè)施費(fèi) 預(yù)設(shè)： 27261 萬(wàn)元，包括 地基處理（ 100元 /㎡）、安防 消防 （ 50 元 /㎡）、道路綠化（ 100 元 /㎡） 、中央空調(diào) （ 100 元 /㎡） 等 配套工程 。 銷(xiāo)售提成 :銷(xiāo)售額 %。 第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況 計(jì)算如下 ： 經(jīng)測(cè)算 本項(xiàng)目稅 前 的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝ 1106萬(wàn)元 ＞ 0，因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從財(cái)務(wù)上看是可行的。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 43 頁(yè) 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 一、政策影響的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目存在著國(guó)家為抑制房 地產(chǎn)泡沫和土地炒賣(mài)，而將會(huì)制定和出臺(tái)一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。 四、自然因素的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質(zhì)、水文等自然因素的風(fēng)險(xiǎn)。并在本地區(qū)樹(shù)立起良好的品牌形象。本項(xiàng)目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德和團(tuán)隊(duì)精神的項(xiàng)目隊(duì) 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 43 頁(yè) 伍。 經(jīng)計(jì)算， 即本項(xiàng)目的投資回收期為 年。也就是說(shuō)，我們可以將其看成一個(gè)大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)過(guò)程，分別從開(kāi)發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開(kāi)發(fā)收益凈值進(jìn)行財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。 營(yíng)業(yè)稅稅率為 %。 本住宅指數(shù) 中的造價(jià)指標(biāo)僅為建安成本。 “御江苑”樓盤(pán)：每畝 300萬(wàn)元，出讓時(shí)間 2021年 3月。 ⑤采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 43 頁(yè) 涼，戶戶通熱水，住戶省 去了購(gòu)買(mǎi)安裝空調(diào)、熱水器的費(fèi)用，真切的享受到科技進(jìn)步的成果，品味人生。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。 第三節(jié) 建設(shè)方案 一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 二、土地權(quán)屬類別及占地 面積 “ 888888地產(chǎn) ”項(xiàng)目總占地面積 284488平方米。 考慮到 本案商業(yè) 的地段情況， 一層按10000元估算。 根 據(jù)對(duì)項(xiàng)目周 邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目 住宅 定位為 中 高檔次， 項(xiàng)目地塊沿 **路、 ***路、 * 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 43 頁(yè) 路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。 第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二 、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，共同支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面。 二、預(yù)測(cè)情況 表 8 “十二五” 襄陽(yáng)市區(qū)住宅建設(shè)情況預(yù)計(jì) 年份 市區(qū)房屋總建筑面積（萬(wàn) ㎡ ） 其中：住宅總建筑面積（萬(wàn)㎡ ） 年均新增住宅建筑面積（萬(wàn)㎡ ） 市區(qū)人口（萬(wàn)人） 市區(qū)戶數(shù)（萬(wàn)戶） 人均住宅建筑面積（萬(wàn) ㎡ ） 2021 2021 2021 2021 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 43 頁(yè) 2021 2021 148 32 表 9 “十二五” 襄陽(yáng)市區(qū)住宅房?jī)r(jià)情況預(yù)計(jì) 預(yù)測(cè)方法 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 備注 按“十一五”時(shí)期房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)速度% 2021年末為4360元／ ㎡ 房?jī)r(jià)收入比為 6倍，增長(zhǎng)速率為 % 房?jī)r(jià)收入比為 9倍，增長(zhǎng)速率為 13% 與城鎮(zhèn)可支配收入增長(zhǎng)幅度（ %）同比例增長(zhǎng) 2021年我市城鎮(zhèn)可支配收入為 14756元／人 襄陽(yáng)市的實(shí)際房?jī)r(jià)情況，更接近上表按照 13%的預(yù)測(cè)結(jié)果。 表 7： 住宅面積（平方） 60以下 6080 8090 90100 100120 120144 144180 180以上 合計(jì) 預(yù)售面積（萬(wàn)方） 去化率 72% 26% 74% 68% 65% 55% 103% 67% 61% 商品房成交金額 2021年 18月市區(qū)商品房共成交金額 。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 43 頁(yè) 第二節(jié) 襄陽(yáng) 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 襄陽(yáng) 市 2021年 18月襄陽(yáng)市區(qū)樓市數(shù)據(jù) 商品房預(yù)售面積和套數(shù) 2021年 18月市區(qū)新增預(yù)售面積 1992238平方（其中住宅 平方），同比增長(zhǎng) %，新增預(yù)售商品房套數(shù) 15884套（其中住宅 12485 套），同比 %。 2021 年襄陽(yáng)糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“九連增”，總產(chǎn)達(dá)到，成為湖北首個(gè)、中國(guó)第 22 個(gè)百億斤糧食大市。 2021 年 襄陽(yáng) 被《福布斯》評(píng)為“中國(guó) 20 座最適合開(kāi)設(shè)工廠的城市”之一。 第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開(kāi)工。 （ 二 ） 、氣候條件 年平均氣溫 — ℃； 極端最高溫度 42℃； 極端最低溫度 12℃； 年日照時(shí)間 2050— 2200小時(shí)； 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 43 頁(yè) 年降雨量 900— 1107毫米； 年無(wú)霜期 250— 266天； 年平均風(fēng)速 34米 /秒； 年最大風(fēng)速 1922 米 /秒。 襄陽(yáng) 有著 2800 年悠久的歷史，不僅是“中國(guó)歷史文化名城”，而且是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”和“中國(guó)魅力城市”。88888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 襄襄 陽(yáng)陽(yáng) 市市 某某 住住 宅宅 商商 業(yè)業(yè) 綜綜 合合 地地 產(chǎn)產(chǎn) 可可 行行 性性 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 二 O 一三年四 月 8888 地產(chǎn)