【正文】 （ 2）現(xiàn)金流出 自由資金流出 30000 1（ 30%+4%+%+%+%） （萬元） 借款還本付息采用等額資金回收的公式計算，計算公式為： 借款還本付息 30000 70% %247。 第二，購房者拖欠款風險。銀行存貸款利率的高低直接影響著房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)品牌具有三大作用：認知作用、增值作用和競爭作用。第三，要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面適當合理還應具各一定的文化品位，創(chuàng)造良好人居環(huán)境 .第四，配套齊全。 工程建設風險的防范方法 一是對項目的設計方案要經(jīng)科學論證；二是對項目施工能進行公開招標的一律實行公開招標，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是做好項目的現(xiàn)場調(diào)度；四是加強工程質(zhì)量、進度及造價方面的管理。為此，投資者必須對投資環(huán) 境進行全面、深入的考察，必要時可向經(jīng)營投資風險評估業(yè)務的專門機構(gòu)咨詢，以利作出合理選擇。據(jù)統(tǒng)計，凌源 2020 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 848 億元，比上年增長 14． 5％按可比價計算人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到15138 元，比上年增長 1012％。河東鎮(zhèn)是凌源南翼的工業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。預計未來幾年中，河東鎮(zhèn)改建工程將有續(xù)進行，危舊房拆遷量也將迅速增加，將為拉動整個凌源別墅市場需求作出較大的貢獻。項目投資安全系數(shù)較好。駱老師嚴謹?shù)闹螌W風范將成為我學習 的榜樣，在此謹表我深切的敬意和衷心的感謝。最后，致 謝 首先我要感謝我的指導老師駱教授在這次論文寫作過程中給予的關(guān)心和支持。開發(fā)投資成本減少 10％時，項目贏利能力大大提高，稅前利潤由 1224 萬元提高到 1718 萬元，稅后利潤由 731 萬元提高到 1354 萬元。商品房私自零星搭造，缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。在國家和省市有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費政策的推動下，近兩年凌源房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展， 態(tài)勢較為強勁。在理性的房地產(chǎn)投資決策中，市場研究是一項必不可少的工作，房地產(chǎn)管理決策，也需要以市場信息為基礎，投資者面臨的市場問題各不相同，所采取的研究方法也不盡相同，每個項目研究的側(cè)重點不盡相同，但研究所遵循的步驟卻是基本相同的。投資環(huán)境不同，影響投資活動及其收益的因素也有較大的差別。 三是對房地產(chǎn)供求市場進行認真分析，避免盲目跟風。因此，開發(fā)商應特別強調(diào)規(guī)劃設計的“人性化”內(nèi)涵。 另一方面防范融資風險要做到：一要對國家和行業(yè)的形勢和動態(tài)要有前瞻性意識，對未來房地產(chǎn)的“大勢”有準確的把握；二要把能籌到多少資，什么時間到位及其代價作為項目運作的先決條件全面考慮，而不能先上項目再考慮資金籌措等問題；三要拓展融資梁道，通過并購、資產(chǎn)重組、增資擴股等形式，做大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，減少企業(yè)股權(quán)單一、融資渠道單一帶來的風險，減少對銀行的依賴性，增強抗風險的能力。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期長，當物價上漲較快時，投資者面臨的通貨膨脹風險加大。當折現(xiàn)率為 13%時，計算所得的凈現(xiàn)值為，故內(nèi)部收益率在 12%與 13%之間，其計算過程如下：內(nèi)部收益率 12%+[（ +） ]% % ③動態(tài)投資回收期。 10000 （萬元） 第 5～ 48 年 30000 30 12 95%247。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為經(jīng)營收入的 10%，稅費為經(jīng)營收入的 %。在財務方面的風險因素主要是以下兩方面： 第一，融資風險。 經(jīng)營風險 經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理能力的不確定性所帶來的風險。一個國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的變化將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大的影響。此外，環(huán)境污染和土地退化等因素，也 會使房地產(chǎn)貶值。購買力風險是威脅房地產(chǎn)投資的主要風險因素之一。利率的變化對房地產(chǎn)投資回報的影響也是較明顯和直接的，較低的利率代理的投資風險相對較小。此外，房產(chǎn)的戶型設計和裝修也直接影響未來的收益狀況。第 2 章 房地產(chǎn)投資項目風險影響因素 由于房地產(chǎn)投資的長期性和內(nèi)外部環(huán)境的復雜性，房地產(chǎn)投資風險很大，影響因素也很復雜，主要有以下幾方面。增強合同意識，認真簽訂各種相關(guān)合同，盡量避免合同歧義。 項目投資風險分析 項目投資風險分析一般要經(jīng)過三個步驟。 房地產(chǎn)業(yè)的定義及特征 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的 中介服務如融資、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。 （ 2）經(jīng)濟特征 首先，房地產(chǎn)具有高資本價值的經(jīng)濟特征，購置、建設房地產(chǎn)都需要大量資金，價格高昂使房地產(chǎn)開發(fā)和購買對金融業(yè)具有高度依賴性，因此利率、住房公積金政策、首次分期付款額度等金融政策的變動都會對房地產(chǎn)供求產(chǎn)生影響。 本文通過對房地產(chǎn)投資與 國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度等宏觀經(jīng)濟層面的研究，揭示出房地產(chǎn)投資存在的風險及如何應對房地產(chǎn)投資的風險。圖 12 中也顯示了 GDP 增長和房地產(chǎn)投資完成額增長的趨勢也呈現(xiàn)出了相當?shù)囊恢滦裕欠康禺a(chǎn)投資完成額度增長總是快于 GDP 的增長速度。 同時，房地產(chǎn)業(yè)又是國家財政收入的重要來源。房地產(chǎn)一般也被稱為不動產(chǎn)（ realproperty，也寫作 realty），與之相對應的是私產(chǎn)，即動產(chǎn)（ personalproperty，也被稱作 chattel 或者 personalty）。從房地產(chǎn)業(yè)本身來講，它具有投資額度大、投資周期長、風險高特點。 下面看一下房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的作用： 首先，房地產(chǎn)做為基礎產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的增長有著舉足輕重的作 用，能較大程度制約其它產(chǎn)業(yè)與部門的發(fā)展。 房地產(chǎn)也是具有先導性的行業(yè)，能夠直接或間接的影響到建筑、制造、金融等多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有擴散效應。一些城市 GDP 增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。從產(chǎn)權(quán)角度來看，房地產(chǎn)的各種活動實質(zhì)上就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運行、變遷與交易的過程，主要有三方面特征，即自然特征、經(jīng)濟特征和法律特征。 由于土地供給的有限性，限制了房地產(chǎn)的供給，造成外圍者很難進入，形成房地產(chǎn)經(jīng)營的壟斷性。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的先導性和滯后性 一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的先導性體現(xiàn)在 它能夠帶動建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而且它還是這些行業(yè)再生產(chǎn)與擴大再生產(chǎn)的前提條件。風險預防貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段。合理界定項目覆蓋的范圍，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險編制《項目管理規(guī)劃》，用《項目管理規(guī)劃》 指導項目的建設和管理 。房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金及售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制、對環(huán)境保護的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅務政策的知道等都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風險。管理水平高的房地產(chǎn)項目，其經(jīng)營支出低而經(jīng)營收益高，這就意味著可以盡快收回投資，或者即使在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持，所以管理水平高的房地產(chǎn)項目風險低。房地產(chǎn)投資是一項風險較大的投資活動，投資者的任務就是在相同的風險下，設法最大化的增加收益，或者在相同收益的水平下將風險降到最低。 針對這些，房地產(chǎn)投資者應加強對這一復雜而特殊市場的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場信息的掌握，熟練業(yè)務，提高投資決策及經(jīng)營管理水平，以減少經(jīng)營性風險。各有關(guān)政策的調(diào)整相對比較頻繁，同時由于房地產(chǎn)投資周期較長，因而房地產(chǎn)投資必然較大的受政策的影響。 第三，土地使用政策的變化。這種風險主要產(chǎn)生于投資方向選擇和投資規(guī)模選擇兩個方面。同時，財務杠桿運用也增大了投資者收益的可變性，這種增大的可變性即代表了由財務 決策引起的風險。 我們來看一下， 項目計算期為 502 48 年，基準收益率為 12%。 [1（ 1+%） 15] （萬元） 經(jīng)營成本 租賃收入 10% 銷售稅金及附加 租賃收入 % 具體數(shù)據(jù)如表 31 中所示。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務狀況與開發(fā)時預測的財務狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)投資的收回，從而造成拖欠風險。利率較低時，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商貸款成本較低，從而降低投資風險：另一方面，消費者會因為存款利率低而樂意借錢消費