【正文】 業(yè)銀行的信貸存在著巨大的隱患和風(fēng)險。銀行的考核監(jiān)督機(jī)制的不完善不但會給銀行帶來巨大的風(fēng)險，也是貪污腐敗滋生的根源。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響 1998 年，城市住房體制改革成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史的一個重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在此后的十幾年時間里，國家在融資、土地等方面接連出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)業(yè)予以支持引導(dǎo)，致使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?，F(xiàn)階段，由于我國資本市場發(fā)展還不完善，金融工具創(chuàng)新由于受體制、技術(shù)、宏觀政策等多方面的限制，其發(fā)展步伐比較緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過間接融資渠道從商業(yè)銀行獲取資金，這就導(dǎo)致了商業(yè)銀行巨額的房地產(chǎn)信貸資金難以通過有效途徑在次級市場上進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓，也使風(fēng)險難以分散，以致房地產(chǎn)貸款風(fēng)險過度集中，從而商業(yè)銀行面臨較大的市場風(fēng)險。 商業(yè)銀行信用風(fēng)險評價指標(biāo)體系及缺陷 目前，我國商業(yè)銀行普遍運(yùn)用的信用風(fēng)險評價指標(biāo)體系主要是內(nèi)部信用風(fēng)險評級法，按照一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，對客戶的具體情況進(jìn)行綜合打分，根據(jù)總分得分情況進(jìn)行級別的分類。 （3）缺乏完整可靠的數(shù)據(jù)庫 我國商業(yè)銀行缺乏一套完整的、可靠的數(shù)據(jù)庫，由于信息的不對稱使商業(yè)銀行在進(jìn)行信用風(fēng)險分析及標(biāo)準(zhǔn)制定時缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、稅收及政策的影響，商業(yè)銀行在評價企業(yè)的償債能力時，對企業(yè)貸款未來償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況及其對企業(yè)的影響必須作出科學(xué)、合理的預(yù)測分析。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投入高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于典型的資源整合型項(xiàng)目，它的風(fēng)險不僅體現(xiàn)在風(fēng)險的程度高，而且風(fēng)險面比較廣，應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式、信用記錄和領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)三個指標(biāo)來考核。 以上大多數(shù)指標(biāo)很難做到準(zhǔn)確地加以定量分析，必須由評估人員定性的評價，通過專家意見法來確定指標(biāo)的權(quán)數(shù)。商業(yè)銀行授信時要考察企業(yè)在短期債務(wù)到期時流動資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還債務(wù)的能力。 利息保障倍數(shù)=稅息前利潤/利息費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入的大部分資金來源于銀行貸款，利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付的能力越強(qiáng)。反映企業(yè)某一主要產(chǎn)品或主要業(yè)務(wù)的盈利狀況。一般情況下，企業(yè)的營運(yùn)能力越好，資金的流動性就越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資產(chǎn)獲取利潤的速度就越快，銀行信貸風(fēng)險越低。 預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)收入/平均預(yù)收賬款余額 （4）成長能力指標(biāo) ①營業(yè)收入增長率，是指企業(yè)本期營業(yè)增長額與上期營業(yè)額之間的比率，是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要標(biāo)志。 凈利潤增長率=（本年凈利潤總額上年凈利潤總額）/上年凈利潤總額 ⑤現(xiàn)金流量增長率，是指本年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長額與上年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的比率。 銷售現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入 ④現(xiàn)金獲利指數(shù)，是指凈利潤與經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量之比，預(yù)測未來獲取現(xiàn)金凈流量的能力。 資產(chǎn)留存收益率=留存收益/總資產(chǎn) ③ln(總資產(chǎn))，總資產(chǎn)體現(xiàn)了企業(yè)在一定時期內(nèi)有效使用、持有或者處置、可以從中獲得經(jīng)濟(jì)利益的全部資產(chǎn)。 Logistic 模型估計(jì)的假設(shè)條件有：一是模型所需數(shù)據(jù)必須來自隨機(jī)樣本；二是因變量被假定為 n 個自變量的函數(shù)，因變量與自變量之間是非線性關(guān)系，并且自變量之間不存在多重共線性；三是因變量是二分類變量，這個變量只能取值為 0或1，不是連續(xù)的，其誤差的分布是二項(xiàng)分布不是正態(tài)分布，因此Logistic回歸系數(shù)的估計(jì)要用極大似法，而不是最小二乘法，系數(shù)及模型的檢驗(yàn)用似然比檢驗(yàn)和Wald 檢驗(yàn)。 營運(yùn)資金與長期債務(wù)比=營運(yùn)資金/長期債務(wù) ②資產(chǎn)留存收益率，是以留存收益余額除以資產(chǎn)總額，是考察企業(yè)總資產(chǎn)的收益的盈余能力，同時也反映了企業(yè)的償債能力。 現(xiàn)金流量債務(wù)比=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/債務(wù)總額 ③銷售現(xiàn)金比率是指企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與主營業(yè)務(wù)收入的比值。 資本累計(jì)率=（本年所有者權(quán)益總額上年所有者權(quán)益總額）/上年所有者權(quán)益總額 ④凈利潤增長率，指的是本年凈利潤額除以上年凈利潤。 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均流動資產(chǎn)總額 房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入作為流動性最強(qiáng)的資產(chǎn)，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款時，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率越高，信貸風(fēng)險就會降低。該指標(biāo)越高，說明企業(yè)獲得利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好，銀行信貸風(fēng)險就越低。 ①凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤與所有者權(quán)益余額之間的百分比關(guān)系，反映了所有者權(quán)益投入企業(yè)的資金的收益水平，用以衡量房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率。站在商業(yè)銀行的角度，希望資產(chǎn)負(fù)債比率越低越好，房地產(chǎn)企業(yè)有充足的資本金償還貸款，這樣銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險就不大。 ①流動比率，是流動資產(chǎn)比流動負(fù)債的比值，反映企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。 （7）擔(dān)保方式評價。特別是土地儲備，它是房地產(chǎn)企業(yè)所獨(dú)具的，也是作為考察其房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展能力的一個重要因素。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評價指標(biāo)體系構(gòu)建 （一）構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的定性指標(biāo) 參考國內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)所選各項(xiàng)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，并結(jié)合我國目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評價的現(xiàn)狀，通過對某商業(yè)銀行的實(shí)際考察，本文從以下 7 個方面構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的定性指標(biāo)，更加全面地對房地產(chǎn)行信貸風(fēng)險進(jìn)行控制。但是受內(nèi)部和外部多種因素的影響，與巴塞爾委員會的要求和國外商業(yè)銀行信用評級體系相比還是有很大的差距，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）在對信用風(fēng)險分析時，沒有科學(xué)的度量方法 目前評級方法主要采用的簡單的加權(quán)打分，指標(biāo)選取和每個指標(biāo)的重要性程度基本靠主觀經(jīng)驗(yàn)確定，權(quán)重的確定缺乏客觀依據(jù)，因此得出的評級結(jié)果很難準(zhǔn)確地確定企業(yè)的信用風(fēng)險。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的評價在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動中占著極為重要的地位。 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模型單一，大部分資金來源于商業(yè)銀行貸款資金，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列的調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，購房者處于觀望的態(tài)度導(dǎo)致房屋滯銷，房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠困難，難以償還銀行貸款，甚至面臨倒閉的危險，這就意味著商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險集中爆發(fā)的最終承擔(dān)者。而這種風(fēng)險對于銀行來說是一種完全可以避免的風(fēng)險，但是目前商業(yè)銀行對于信貸人員缺乏信貸知識的培訓(xùn)，許多的信貸人員只是經(jīng)過簡單的培訓(xùn)，或者是直接將財務(wù)人員轉(zhuǎn)崗至信貸崗位。而且對房地產(chǎn)企業(yè)考核時受到銀行內(nèi)部其他部門或決策層的干擾，最終決定貸款權(quán)利的不是授信部門，而是銀行行長集審，這樣就將權(quán)力集中到了一個人的手中，而沒有一個有效的制約機(jī)制，很容易因?yàn)殂y行行長本人的決策不可行，或者出現(xiàn)“人情信貸”，給商業(yè)銀行帶來決策風(fēng)險和道德風(fēng)險。尤其是近幾年，房地產(chǎn)價格過高嚴(yán)重脫離了居民家庭收入水平，為了抑制過高的房價，國家各相關(guān)部門推出了一系列的宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行實(shí)施調(diào)控，這也使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的存在的問題集中暴露出來。 表 19982012 年商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況（單位：億元） 資料來源：《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告》 表 1998至 2012 年商業(yè)銀行對個人住房貸款情況（單位：億元） 資料來源：《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告》 在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款的比重幾乎年年增長，占當(dāng)年金融機(jī)構(gòu)貸款余額的 %。首先，我國商業(yè)銀行尚無建立健全信貸風(fēng)險監(jiān)管制度，股票市場發(fā)展仍處于初級階段，市場有效性偏低，相關(guān)企業(yè)歷史違約數(shù)據(jù)缺乏；其次，我國信用評級制度還不健全，信用評級數(shù)據(jù)缺乏；目前我國國有商業(yè)銀行現(xiàn)有貸款之間存在相關(guān)性比較大；我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時間不長、水平不高，各類宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與微觀信用質(zhì)量之間的相關(guān)關(guān)系缺乏穩(wěn)定性，而且征信體系建立的時間不長，缺乏大量的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，因此，在我國基于金融理論和數(shù)學(xué)工具的風(fēng)險度量模型難以應(yīng)用在實(shí)際工作之中[43]。 （2）Credit Metrics （JP. Morgan）等7家著名金融機(jī)構(gòu)共同合作研究開發(fā)的對資產(chǎn)組合風(fēng)險進(jìn)行評估的分析工具，它以信用評級體系為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)組合理論、VAR（Value at Risk）理論為依據(jù)，不僅能識別傳統(tǒng)的貸款、債券等信用工具風(fēng)險，還可以對金融衍生產(chǎn)品的風(fēng)險進(jìn)行度量。它具有高度并行計(jì)算能力、分布式存儲和處理、自組織、自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力和容錯能力，特別適用于處理需要同時考慮許多因素和條件的，不精確和模糊的信息處理問題[29]。OCC 最早將貸款按照質(zhì)量的高低分成若干個級別，貸款分為五級，分別為：正常貸款、關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款。本小節(jié)將在介紹這些度量方面的基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行深入的比較分析，從中選出適合我國國情的信貸風(fēng)險度量模型即 logistic 模型作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量的工具。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房時，這個階段商業(yè)銀行主要向購房者提供貸款支持。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險形成及傳導(dǎo)過程 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金發(fā)揮著積極的作用，并參與了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)（），主要可以分為以下三個階段。 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有行業(yè)性的特點(diǎn)，具體包括以下幾點(diǎn)： （1）周期性。只要存在借貸款的行為，信貸風(fēng)險就不會隨著人們思想意志的變化而變化，具體來說就是，無風(fēng)險的信貸活動在信貸機(jī)構(gòu)現(xiàn)實(shí)的信貸活動中根本不可能存在。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，許多學(xué)者關(guān)于風(fēng)險提出了多種不同表述的定義，但其不同的表述都具有一定的相同點(diǎn)，都認(rèn)為：“風(fēng)險的不確定性是風(fēng)險的一種態(tài)勢，即發(fā)生危機(jī)或損壞性后果的可能性，這種可能性會帶來危機(jī)或者破壞性的后果”；簡單的說，風(fēng)險是指實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果偏差或者偏離的程度；風(fēng)險因素可能對行為主體帶來一定程度的影響。 （2）實(shí)證分析法 在本文第四章中，基于logistic 模型的基本思想構(gòu)建了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量模型，通過從巨潮資訊網(wǎng)、國家統(tǒng)計(jì)局、證監(jiān)會官方網(wǎng)站等網(wǎng)站搜集到的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立logistic 模型對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行評價，這樣使得研究更加具有實(shí)際意義。 第四章基于 Logistic 模型商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析。總之，借鑒國外成熟的理論和風(fēng)險評估模型，在分析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險問題所帶來的啟發(fā)是無可估量的。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)和房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)和違約率存在負(fù)相關(guān)關(guān)系,影響幅度較大。國內(nèi)學(xué)者對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究的模型包括 Logistic 模型、多元判別法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、KMV 模型、CPV 模型等。因?yàn)樯虡I(yè)銀行貸款政策的變動將直接影響到該房地產(chǎn)企業(yè)的使用資金量，再加上房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營不善，和國家出臺的房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策，必會減少企業(yè)的可用資金量，而且加重了企業(yè)融資困難，這樣導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)了大部分的房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險，為了避免這種情況，商業(yè)銀行應(yīng)制定積極有效的信貸政策、調(diào)整信貸方向，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該實(shí)行多元化的房地產(chǎn)融資渠道，降低自身融資風(fēng)險，減少銀行壞賬準(zhǔn)備。 （4）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的實(shí)證研究 在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險實(shí)證研究方面，國外學(xué)者主要是從房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)貸款抵押品價值和銀行貸款的相關(guān)性方面入手。 （3）個人住房抵押貸款違約風(fēng)險研究 和 TaewonKim(1994)[7]對個人住房抵押貸款違約的研究中應(yīng)用期權(quán)理論，其中把抵押貸款違約看作是一種賣出期權(quán)來研究借款人是否違約的可能性。選取1000多家企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)作為研究樣本，通過構(gòu)建Logistic回歸模型進(jìn)行實(shí)證分析，研究結(jié)果表明企業(yè)破產(chǎn)概率和財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)概率有影響，并且其顯著影響的有公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、公司業(yè)績和變現(xiàn)能力這 4 個因素。 因此，對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的研究，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融形勢下，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供了商機(jī)。綜合之前的總結(jié)和分析，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險從商業(yè)銀行、政府、房地產(chǎn)企業(yè)三個不同視角探討了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的對策建議。 學(xué)位論文作者簽名：____________日期：__________商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究 摘要：信貸風(fēng)險是金融業(yè)最主要的風(fēng)險之一，也是商業(yè)銀行經(jīng)營中需要面對的主要風(fēng)險，因此加強(qiáng)信貸風(fēng)險管理成為商業(yè)銀行一個永恒的話題。本人承擔(dān)本聲明的法律責(zé)任。在目前我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立一套商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評價指標(biāo)體系，構(gòu)建商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)的 Logistic 信貸風(fēng)險度量模型，利用 軟件，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評價模型進(jìn)行驗(yàn)證，輸出結(jié)果表明該模型具有較好的判別能力，有助于商業(yè)銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)違約發(fā)生的概率做出正確的判斷、評估和應(yīng)對決策，能有效地控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險發(fā)生，降低風(fēng)險損失，保證信貸資金的安全和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。信貸風(fēng)險伴隨借貸關(guān)系的建立而產(chǎn)生，只要存在信貸業(yè)務(wù)，就存在信貸風(fēng)險和風(fēng)險管理，而商業(yè)銀行又是以貸款業(yè)務(wù)為主，并且房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行主要的業(yè)務(wù)。對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的度量方法的研究不僅有利于商業(yè)銀行更準(zhǔn)確的度量自己的風(fēng)險狀況，便于及時調(diào)整自己的風(fēng)險資本金比率，增加其經(jīng)營的安全性；對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行深入剖析，從商業(yè)銀行自身、政府、房地產(chǎn)企業(yè)三方面對如何防范和控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險給出合理化建議，有利于銀監(jiān)部門和銀行的管理層更確切的知道銀行機(jī)構(gòu)所面臨的重點(diǎn)問題，有利于監(jiān)管部門所實(shí)施的處置措施有的放矢，也有利于銀行內(nèi)部及時地、有針對性地調(diào)整所進(jìn)行的業(yè)務(wù)策略，化解潛在的風(fēng)險。 Ohlson[3]（1980）認(rèn)為企業(yè)破產(chǎn)的概率和有關(guān)財務(wù)比率之間關(guān)系存在著一定的關(guān)系。Credit Portfolio View 模型是麥肯錫公司1998 年提出的一種離散化的多時期經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，也稱麥肯錫模型[6]。 ， 和 TaewonKim(2001)認(rèn)為能夠很好的對個人住房抵押貸款違約發(fā)生作出解釋的是貸款價值的比值，而不是借款人的特征。蔣偉、張朋能[11]（2010）通過研究得出以下結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)要想長久、有序的發(fā)展，其資金來源就不能過于依賴于商業(yè)銀行的貸款。 （2）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量研究 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量研究落后于西方國家，但近幾年國內(nèi)用數(shù)學(xué)模型對信貸風(fēng)險進(jìn)行的研究也比較多見。 劉錦錦[19]（2011）把相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)變量引入 V