【正文】 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 10頁(yè) 積極支持?公建民營(yíng)?和?民辦公助?。全市養(yǎng)老服務(wù)床位達(dá)到 19 萬(wàn)張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到 30 張 ； 居家養(yǎng)老和社區(qū) 養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。把日間照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，納入小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)，要調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極性，建立多元化 的 老齡事業(yè)投入機(jī)制。目前，我國(guó) 60歲以上的老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?11%， ,這一比重仍有上升趨勢(shì) ；預(yù)計(jì) 2020年將達(dá)到 ，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?16%左右。 公司通過(guò)不斷探索，不斷學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)和模式，總結(jié)出了符合銘鼎自身管理實(shí)際的科學(xué)管理制度，我們根據(jù)不同的消費(fèi)群體，不同的業(yè)主構(gòu)成，創(chuàng)造出不同的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)模式。 業(yè)主概況 于 20xx年 3 月組建成立，注冊(cè)資金 2096 萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，現(xiàn)有中級(jí)以上各類職稱人員 56 人。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 7 頁(yè) 2 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 中國(guó) 和重慶 老齡化 問(wèn)題及滯后的養(yǎng)老體系矛盾 我國(guó)是人口大國(guó)，也是老年人口最多的國(guó)家。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 8 頁(yè) 中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計(jì)劃綱要（ 20xx20xx） 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?計(jì)劃綱要（ 20xx20xx）》 提出中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是 ?加快老齡事業(yè)發(fā)展步伐，重點(diǎn) 解決老齡事業(yè)發(fā)展中的突出問(wèn)題，落實(shí) ‘ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī) 、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè) ’ ，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段。 （ 2） 大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)。 重慶市 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年） 重慶市 20xx年 9月出臺(tái)的 《 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～20xx 年） 》提出了發(fā)展目標(biāo)： 到 20xx年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)?；⑵放苹?、連鎖化經(jīng)營(yíng)，提高養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 2） 重慶每年給予 150張床位以上的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)助，社會(huì)力量每興辦一個(gè)床位，政府給予 4000元的補(bǔ) 貼。 表 11 重慶市 20xx 年 20xx 年人口結(jié)構(gòu)表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 14 歲以下 1464 歲 66 歲及以上 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 12頁(yè) 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市各年統(tǒng)計(jì)年鑒 從表中數(shù)據(jù)可以看出，老齡化人口一直呈現(xiàn)上升 的趨勢(shì) ， 如此 大的老年人口比例要求相應(yīng) 配套的老齡養(yǎng)護(hù)中心 。而城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有自身的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，或退休金 或養(yǎng)老保險(xiǎn)金， 在子女給予 一定 經(jīng)濟(jì) 資助 的基礎(chǔ)上送老年人進(jìn)敬老院，是順理成章被當(dāng)下社會(huì)所接受以及推崇的 。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 15頁(yè) 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容主要包括 ： 餐廳（大 500 平方米、小 100 平方米、另設(shè)若干單間）、活動(dòng)室（ 250平方米）、游泳池（ 1500平方米）、護(hù)理院大門、醫(yī)務(wù) 室（含 10 個(gè)病床 300平方米）、老人居住室（單間 150個(gè) *20平方 /間、雙人間 600 個(gè) *30 平方 /間、三人間 500 個(gè) *40 平方 /間、寓居別墅 20棟 *250300 平方米 /棟）、資料室（ 250平方米）、會(huì)議室（ 1000平方米多功能廳，小型會(huì)議室 2*100平方米）、辦公大樓、洗衣房（ 200平方米）、健身房 350 平方米、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（ 20xx0 平方米含籃球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 門球場(chǎng) 乒乓球臺(tái) ）、員工宿舍、招待所、棋牌室 、 觀光農(nóng)業(yè)示范區(qū)、寓居別墅、 垂釣場(chǎng)、野生蜂蜜養(yǎng)殖場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、農(nóng)家樂(lè)飯店等。 項(xiàng)目場(chǎng)址 項(xiàng)目地點(diǎn)位于南岸區(qū)峽口鎮(zhèn)西流村，緊鄰高速發(fā)展的茶園新區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便 ， 距茶園新區(qū)管委會(huì)僅 10分鐘車程，項(xiàng)目區(qū)域背靠稱之為?重慶肺頁(yè)?的重慶南山風(fēng)景區(qū)。 ，其為距主城區(qū)中心最近的天然熱礦泉 。 交通 南岸區(qū)交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。 建筑方案 建筑設(shè)計(jì) 依據(jù) 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》－ JGJ 122— 99 《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T 5034020xx 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB4001620xx 業(yè)主 提供 1： 500 地形圖； 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 20頁(yè) 業(yè)主 設(shè)計(jì)任務(wù)要求； 國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范。 主要用房冬至日滿窗日照有效時(shí)間不應(yīng)少于 3h，養(yǎng)老設(shè)施建筑的間距不得小于建筑物高度的 倍，且最小間距不得小于 12m。 建筑設(shè)計(jì) （ 1） 建筑物的出入口 出入口有效寬度不應(yīng)小于 。 （ 2） 走 廊 走廊兩端設(shè)有不小于 的輪椅回轉(zhuǎn)面積。 公用走廊地面有高差時(shí)，應(yīng)設(shè)置坡道并應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志。 不應(yīng)采用螺旋樓梯，不宜采用直跑樓梯。 戶門內(nèi)應(yīng)設(shè)更衣、換鞋空間，并宜設(shè)置座凳、扶手。 單層扶手的安裝高度為 ～ ，雙層扶手的安裝高度分別為 和 。便器安裝高度不應(yīng)低于 ；浴盆外緣距地高度宜小于 。 （ 8） 陽(yáng) 臺(tái) 應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái) 。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無(wú)障礙，界限鮮明，不采用黑色、顯深色面料，所有大樓均設(shè)計(jì)殘疾人通道。支管水壓大于 。 電器設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī) 范》（ JGJ1620xx） （ 2） 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005295） （ 3） 《 10KV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005394） （ 4） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005494） 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 27頁(yè) （ 5） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794）（ 20xx年版） （ 6） 《民用建筑電線電纜防火設(shè)計(jì)規(guī)程》（ DGJ089320xx） （ 7） 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5003420xx） （ 8） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5001620xx） 變配電系統(tǒng) 本工程在設(shè) 10KV/ 500KVA 變配電所一座，負(fù)責(zé)整個(gè)工程的供配電。 綠化部分 不選用高檔植物，重點(diǎn)烘托原生態(tài)、森林氛圍，參與性農(nóng)業(yè)項(xiàng)目以葡萄、李子、杏子、枇杷等產(chǎn)量大的農(nóng)作物為主，兼顧亞 熱帶新奇果樹品種搭配。消火栓間距小于 120m，保護(hù)半徑小于 150m。特別是近兩年來(lái)， 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，我國(guó)能源需求增長(zhǎng)較快，能源緊張業(yè)已成為制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要問(wèn)題。 消防評(píng)價(jià) 采取以上措施后，本項(xiàng)目達(dá)到防火規(guī)范要求，確保安全 營(yíng)運(yùn) 。 院內(nèi)單獨(dú)為老人們修建寬 米、長(zhǎng) 500 米左右、蜿蜒曲折的健康步道供老年人散步。 防雷及接地措施 本工程接地保護(hù)型式采用 TNS 系統(tǒng)。 雨水量 :按重慶 市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算： q=2822(1+)/(t+) l/ Q=ψ q F 其中設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 p=1年，綜合徑流系數(shù)ψ =，地面集水時(shí)間 10分鐘，估算雨水量為 立方米 /秒。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。 室內(nèi)裝修 整個(gè)項(xiàng)目在建筑裝飾設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫等基本要求下，建筑內(nèi)部墻體陽(yáng)角部位，做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角 , 下部作 高的防撞板。 公用衛(wèi)生間中應(yīng)至少有一個(gè)為輪椅使用者設(shè)置的廁位。 衛(wèi)生間入口的有效寬度不應(yīng)小于 。采用平開門時(shí)，門上宜設(shè)置探視窗，并采用桿式把手，安裝高度距地面 ～ 。 踏步應(yīng)采用防滑材料。寬度在 。 墻面不應(yīng)有突出物。 出入口的門宜采用自動(dòng)門或推拉門；設(shè)置平開門時(shí)，應(yīng)設(shè)閉門器。整體規(guī)劃科學(xué)，布局合理，功能明確，便于管理。 主要建筑 (居室、主要公共活動(dòng)場(chǎng)所 )應(yīng)有良好的朝向和景向，處于公用服務(wù)用房的上風(fēng)方向。另外規(guī)劃有軌道交通四號(hào)線、軌道交通八號(hào)線和軌道交通環(huán)線等。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。地下水資源 萬(wàn)立方米，其中南泉背斜上的雞冠石 ~~文峰一線最豐富，達(dá) 萬(wàn)立方米，是區(qū)內(nèi)地下水開采的重點(diǎn)地區(qū)。按照規(guī)劃，茶園新區(qū)城市與經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)將互動(dòng)發(fā)展，未來(lái)人口規(guī)模達(dá) 100 萬(wàn)以上，將建成生態(tài)環(huán)保、交通便捷、智慧宜居、功能完備的創(chuàng)新型城市。 （ 2）二期項(xiàng)目一年半時(shí)間：投資一億五千萬(wàn)元人民幣完成院內(nèi)人工湖建設(shè)、沿湖經(jīng)濟(jì)作物公園、野生蜂蜜養(yǎng)殖場(chǎng)、老年娛樂(lè)設(shè)施、保健康復(fù)醫(yī)療中心、景 觀園林等。 城市老年 人養(yǎng)護(hù) 問(wèn)題作為老年保障體系的一部分，理應(yīng)符合 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平，問(wèn)題解決得好，可以進(jìn)一步幫助完善我國(guó)老年保障體系，當(dāng)社會(huì)動(dòng)用資源、人力來(lái)組織、支持老年保障時(shí)，它在廣度上和深度上就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)政府福利制度所能提供得保障，不僅使全社會(huì)福利水平得以提高，而且對(duì)老年保障體系更進(jìn)一步完善有很大幫助。 （ 4） 按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、兒童福利院、精神病院、殘疾人康復(fù)中心、工療站、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 民間資本參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)相關(guān)政策 在日益增長(zhǎng)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求和公辦養(yǎng)老院擴(kuò)容難的雙重?cái)D壓下，中國(guó)政府吸引民間資本參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的政策取向由來(lái)已久。每個(gè)區(qū)縣（自治縣）至少建有 1個(gè)床位 300 張左右，設(shè)施齊備、功能完善的綜合性社會(huì)福利中心（含光榮院），優(yōu)先解決五保老人、?三無(wú)?老人、孤老優(yōu)撫對(duì)象集中供養(yǎng)和低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老人的照護(hù)問(wèn)題；市級(jí)和區(qū)域性中心城市至少建有 1 個(gè)具有實(shí)訓(xùn)功能、為失能老人服務(wù)的示范性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮其在養(yǎng)老服務(wù)中的培訓(xùn)指導(dǎo)和示范帶動(dòng)作用，解決高齡、失能老人的照護(hù)問(wèn)題。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財(cái)政投入和社會(huì)籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)中介組織，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量開展居家養(yǎng)老服務(wù)。 然而 ，我國(guó)老齡事業(yè)總體 上滯后于人口老齡化 的 要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） （ 2） 《老年人建筑設(shè)計(jì) 規(guī)范》 JGJ 122— 99 （ 3） 《老年人 居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T 5034020xx 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 3 頁(yè) （ 4） 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》 （ 5） 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展十 二 五規(guī)劃》 （ 6） 《 重慶市老齡事業(yè)發(fā)展?十二五?規(guī)劃 》 （ 7） 《重慶市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20xx～ 20xx 年）》 （ 8） 重慶市南岸區(qū)茶園新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 （ 9） 其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料 （ 10） 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料 編制原則 （ 1） 符合 南岸區(qū)茶園新城區(qū) 總體發(fā)展規(guī)劃； （ 2） 滿足國(guó)家對(duì)社會(huì)福利事業(yè)及老年護(hù)養(yǎng)行業(yè)的要求及標(biāo)準(zhǔn)； （ 3） 建成適宜康復(fù)保健、老年護(hù)理及養(yǎng)老的大型社會(huì)福利 性 項(xiàng)目 。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 〇 一 三 年 十 二 月 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè)項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 I 頁(yè) 目 錄 1 總論 ......................................................................................................................