【正文】 盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。 綠地： 2021年 “ 老街 ” 品牌； 2021年 “ 新里 ” 品牌； 2021年推出的 “ 綠地 21城 ” 位于上海后花園 —— 總面積 50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá) 13平方公里萬。 15 本報告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強化宣傳，而且在強化主題的同時進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場 、 娛樂中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運動場 ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險 ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項目之間的銜接 。 綠地國際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位置 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 25 本報告嚴(yán)格保密 第三部分：對大盤開發(fā)的認(rèn)識與意見 26 本報告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個 “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。 29 本報告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認(rèn)識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項目高端形象 ， 奠定項目高品質(zhì) ， 建立項目的圈層感 。 戰(zhàn)術(shù)層面： 如何將錢用在刀刃上 ， 在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個地塊 （ 功能區(qū) ） 的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么 。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。強勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值 。 威脅 （ Threats）分析 48 本報告嚴(yán)格保密 豐富的 原生自然資源 城市化帶來旺 盛的需求 住宅需求預(yù)測： 2021－ 2021年： XXX城市需要住房 萬平方米。 形象定位： 公園中的城市 XXX城市CLD (CENTER LIVING DIRECTION) 中央生活區(qū) 案名： XXX 53 本報告嚴(yán)格保密 運營策略 風(fēng)險 預(yù)測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 54 本報告嚴(yán)格保密 “XXX” 發(fā)展規(guī)劃 龍郡形象 品質(zhì) 居住配套 商業(yè)服務(wù) 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 旅游休 閑 XXX房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司 遠(yuǎn)期 CLD 中央生活區(qū)（生態(tài)人文聚居區(qū)） 區(qū)域商業(yè)中心雛形 城市旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè) 城市森林公園、城市綠心 土地整理商、基礎(chǔ)設(shè)施投資商 近期 NCLD 南城 中高檔居住地 社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè) 生活配套產(chǎn)業(yè) 休閑主題公園 開發(fā)商、運營商 運營模式： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動生活模式 生活配套－－公共設(shè)施的導(dǎo)入模式 55 本報告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品多元化： 包括：別墅、花園洋房、景觀電梯公寓、經(jīng)濟適用房、安臵房、廉租房等等 商業(yè)服務(wù) 商服開放性： 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)配套 包括商業(yè)街、社區(qū)便利店、銀行、電信、水、電、氣公司等 商務(wù)辦公 休閑旅游 商務(wù)辦公城市化： 事業(yè)單位辦公樓； 酒店； 會所等。 包括： 青少年活動中心；能源科技展覽館；化工科技展覽館。 63 本報告嚴(yán)格保密 能源單位“總部基地” 選址建議一 一號選址地塊位臵： D0 D D11 F01 占地面積： 米； 建筑面積： 。 根據(jù)： 鐵山遠(yuǎn)離城市，有競爭優(yōu)勢； 州河景觀大道、金蘭大道，直達(dá)火鋒山，利用山地，價值最大化； 沒有拆遷，原生植被可以利用，采用 BOT或者 BT模式，共同打造，降低風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險的預(yù)測（尤其是拆遷與土地）。 政策、地方政府 耕地征用，控制嚴(yán)格。 以水為點： 將原農(nóng)家水庫進(jìn)行水域治理，并沿水域打造城市核心休閑景觀帶，形成區(qū)域亮點，并迅速提升項目人氣的聚集； 以路為脈： 首先是根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，本項目開發(fā)道路先行一步是基礎(chǔ)和前提；而本項目道路建設(shè)的走向和規(guī)模既受總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)，也體現(xiàn)了本項目今后經(jīng)營開發(fā)節(jié)奏和線路走向，有利于展示形象和迅速提高區(qū)域價值。 加快道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 道路、市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施先行是新城開發(fā)必須的過程。 87 本報告嚴(yán)格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重 …… 88 本報告嚴(yán)格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 89 本報告嚴(yán)格保密 交流結(jié)束 Thanks! 。 2021年 2021年 2021年 84 本報告嚴(yán)格保密 開發(fā)實施策略： 推動政府，加快征地工作： 在與政府、市場博奕的過程中，我們手中能掌握多少土地將成為左右整個項目成功與否的一個關(guān)鍵所在。 78 本報告嚴(yán)格保密 運營策略 風(fēng)險 預(yù)測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 79 本報告嚴(yán)格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本、以水為點、以路為脈、以產(chǎn)為綱、多點引爆、全面推動。 指標(biāo)：集體土地征用，必須先行進(jìn)行用地指標(biāo)爭取。 實質(zhì)：導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)的危機： 政府誠信危機； 開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動； 土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行； 商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨立開發(fā)周期長達(dá) 10年（ 25%的市場占有率），資本運作難度大。 65 本報告嚴(yán)格保密 XXX城市山地游樂園選址 66 本報告嚴(yán)格保密 關(guān)于在 XXX北巒征地 2021畝，打造森林公園的建議。 根據(jù)： 城市主干道，西外－化工基地－河市機場即將開通，便捷性有保證。 59 本報告嚴(yán)格保密 政府 搬遷 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)鏈 商品房 產(chǎn)品 酒店 學(xué)校 產(chǎn)品系統(tǒng) 城市級 配套設(shè)施 政府搬遷： 達(dá)縣“四大班子”政務(wù)中心： 縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)四大班子辦公區(qū)； 直屬機關(guān)辦公區(qū)遷入； 政府服務(wù)機構(gòu)遷入； 其他企事業(yè)單位辦公遷入。 需求的復(fù)雜性、多樣性。 機會（ Opportunity）分析 城市化發(fā)展； 城市地位升級； 市民對改善城市人居的強烈需要，帶來了市場機會； 天然能源化工基地。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 在產(chǎn)品的分期設(shè)計中應(yīng)兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項目持續(xù)競爭優(yōu)勢 37 本報告嚴(yán)格保密 商業(yè)價值最大化？ —— 配套開發(fā)策略的制定是項目成功的關(guān)鍵 關(guān)鍵詞：配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略 大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，商業(yè)價值的培育期則相對較長，其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對住宅價值的提升 大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同 因此，在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項目的成敗 38 本報告嚴(yán)格保密 主流市場 OR細(xì)分市場 ？ —— 動態(tài)的客戶層面選擇 關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化 陌生區(qū)大規(guī)模項目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。 財務(wù)目標(biāo)層面： 整個區(qū)域開發(fā)如何盈利 。 28 本報告嚴(yán)格保密 合理的啟動模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā) 認(rèn)識三 ?市場可