【正文】 盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場(chǎng)需求的啟動(dòng)策略是大盤成功的基本保證。 綠地： 2021年 “ 老街 ” 品牌； 2021年 “ 新里 ” 品牌； 2021年推出的 “ 綠地 21城 ” 位于上海后花園 —— 總面積 50萬平方公里的昆山花橋國(guó)際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá) 13平方公里萬。 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場(chǎng) 、 娛樂中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會(huì)堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實(shí)施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn) ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項(xiàng)目之間的銜接 。 綠地國(guó)際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國(guó)際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營(yíng)式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位置 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三部分：對(duì)大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí)與意見 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè) “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 認(rèn)識(shí)四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項(xiàng)目高端形象 ， 奠定項(xiàng)目高品質(zhì) ， 建立項(xiàng)目的圈層感 。 戰(zhàn)術(shù)層面： 如何將錢用在刀刃上 ， 在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個(gè)地塊 （ 功能區(qū) ） 的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么 。在客戶定位方面要考慮啟動(dòng)客戶群與核心客戶群是否存在差別。強(qiáng)勢(shì)有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值 。 威脅 （ Threats）分析 48 本報(bào)告嚴(yán)格保密 豐富的 原生自然資源 城市化帶來旺 盛的需求 住宅需求預(yù)測(cè)： 2021－ 2021年： XXX城市需要住房 萬平方米。 形象定位： 公園中的城市 XXX城市CLD (CENTER LIVING DIRECTION) 中央生活區(qū) 案名： XXX 53 本報(bào)告嚴(yán)格保密 運(yùn)營(yíng)策略 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)測(cè)及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 “XXX” 發(fā)展規(guī)劃 龍郡形象 品質(zhì) 居住配套 商業(yè)服務(wù) 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 旅游休 閑 XXX房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司 遠(yuǎn)期 CLD 中央生活區(qū)（生態(tài)人文聚居區(qū)） 區(qū)域商業(yè)中心雛形 城市旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè) 城市森林公園、城市綠心 土地整理商、基礎(chǔ)設(shè)施投資商 近期 NCLD 南城 中高檔居住地 社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè) 生活配套產(chǎn)業(yè) 休閑主題公園 開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商 運(yùn)營(yíng)模式： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)生活模式 生活配套－－公共設(shè)施的導(dǎo)入模式 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品多元化： 包括：別墅、花園洋房、景觀電梯公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、安臵房、廉租房等等 商業(yè)服務(wù) 商服開放性： 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)配套 包括商業(yè)街、社區(qū)便利店、銀行、電信、水、電、氣公司等 商務(wù)辦公 休閑旅游 商務(wù)辦公城市化： 事業(yè)單位辦公樓； 酒店； 會(huì)所等。 包括： 青少年活動(dòng)中心；能源科技展覽館；化工科技展覽館。 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 能源單位“總部基地” 選址建議一 一號(hào)選址地塊位臵： D0 D D11 F01 占地面積： 米； 建筑面積： 。 根據(jù)： 鐵山遠(yuǎn)離城市，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 州河景觀大道、金蘭大道，直達(dá)火鋒山，利用山地，價(jià)值最大化； 沒有拆遷，原生植被可以利用，采用 BOT或者 BT模式，共同打造，降低風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)（尤其是拆遷與土地）。 政策、地方政府 耕地征用，控制嚴(yán)格。 以水為點(diǎn)： 將原農(nóng)家水庫(kù)進(jìn)行水域治理，并沿水域打造城市核心休閑景觀帶，形成區(qū)域亮點(diǎn)，并迅速提升項(xiàng)目人氣的聚集； 以路為脈： 首先是根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，本項(xiàng)目開發(fā)道路先行一步是基礎(chǔ)和前提；而本項(xiàng)目道路建設(shè)的走向和規(guī)模既受總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)，也體現(xiàn)了本項(xiàng)目今后經(jīng)營(yíng)開發(fā)節(jié)奏和線路走向，有利于展示形象和迅速提高區(qū)域價(jià)值。 加快道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 道路、市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施先行是新城開發(fā)必須的過程。 87 本報(bào)告嚴(yán)格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗(yàn)開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營(yíng)者的社會(huì)責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力與其對(duì)品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤(rùn)與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，更將對(duì)大區(qū)域的居民生活帶來長(zhǎng)期的不利影響，對(duì)城市發(fā)展阻礙重重 …… 88 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市需要大盤對(duì)發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營(yíng)者與參與者需要大盤的經(jīng)驗(yàn)與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤(rùn)，更要獲得成長(zhǎng)！ 89 本報(bào)告嚴(yán)格保密 交流結(jié)束 Thanks! 。 2021年 2021年 2021年 84 本報(bào)告嚴(yán)格保密 開發(fā)實(shí)施策略： 推動(dòng)政府，加快征地工作： 在與政府、市場(chǎng)博奕的過程中，我們手中能掌握多少土地將成為左右整個(gè)項(xiàng)目成功與否的一個(gè)關(guān)鍵所在。 78 本報(bào)告嚴(yán)格保密 運(yùn)營(yíng)策略 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)測(cè)及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 79 本報(bào)告嚴(yán)格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本、以水為點(diǎn)、以路為脈、以產(chǎn)為綱、多點(diǎn)引爆、全面推動(dòng)。 指標(biāo)：集體土地征用，必須先行進(jìn)行用地指標(biāo)爭(zhēng)取。 實(shí)質(zhì)：導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)的危機(jī)： 政府誠(chéng)信危機(jī)； 開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動(dòng)； 土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行； 商品房市場(chǎng)擁有理想的市場(chǎng)前景，但是獨(dú)立開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá) 10年（ 25%的市場(chǎng)占有率），資本運(yùn)作難度大。 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 XXX城市山地游樂園選址 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 關(guān)于在 XXX北巒征地 2021畝，打造森林公園的建議。 根據(jù)： 城市主干道，西外－化工基地－河市機(jī)場(chǎng)即將開通，便捷性有保證。 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 政府 搬遷 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)鏈 商品房 產(chǎn)品 酒店 學(xué)校 產(chǎn)品系統(tǒng) 城市級(jí) 配套設(shè)施 政府搬遷： 達(dá)縣“四大班子”政務(wù)中心： 縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)四大班子辦公區(qū)； 直屬機(jī)關(guān)辦公區(qū)遷入； 政府服務(wù)機(jī)構(gòu)遷入； 其他企事業(yè)單位辦公遷入。 需求的復(fù)雜性、多樣性。 機(jī)會(huì)（ Opportunity）分析 城市化發(fā)展； 城市地位升級(jí)； 市民對(duì)改善城市人居的強(qiáng)烈需要，帶來了市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 天然能源化工基地。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營(yíng)銷。 在產(chǎn)品的分期設(shè)計(jì)中應(yīng)兼顧不同時(shí)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項(xiàng)目持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商業(yè)價(jià)值最大化？ —— 配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 關(guān)鍵詞：配套分級(jí)、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略 大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，商業(yè)價(jià)值的培育期則相對(duì)較長(zhǎng)，其利潤(rùn)在區(qū)域成熟前往往來自于對(duì)住宅價(jià)值的提升 大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個(gè)級(jí)次，不同級(jí)次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價(jià)值拉動(dòng)也不同 因此，在定位階段弄清楚配套的分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項(xiàng)目的成敗 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主流市場(chǎng) OR細(xì)分市場(chǎng) ？ —— 動(dòng)態(tài)的客戶層面選擇 關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化 陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性。 財(cái)務(wù)目標(biāo)層面： 整個(gè)區(qū)域開發(fā)如何盈利 。 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 合理的啟動(dòng)模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動(dòng)與酒店啟動(dòng)是保險(xiǎn)的啟動(dòng)方式，商業(yè)后期開發(fā) 認(rèn)識(shí)三 ?市場(chǎng)可