【正文】 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 政府 搬遷 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)鏈 商品房 產(chǎn)品 酒店 學(xué)校 產(chǎn)品系統(tǒng) 城市級 配套設(shè)施 政府搬遷： 達(dá)縣“四大班子”政務(wù)中心： 縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)四大班子辦公區(qū)； 直屬機(jī)關(guān)辦公區(qū)遷入； 政府服務(wù)機(jī)構(gòu)遷入； 其他企事業(yè)單位辦公遷入。 建筑面積： 5－ 8萬平方米。 根據(jù)： 城市主干道，西外－化工基地－河市機(jī)場即將開通，便捷性有保證。 能源單位“總部基地” 選址建議二 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 關(guān)于在 XXX北巒征地 300畝，打造達(dá)州城市山地游樂園的建議。 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 XXX城市山地游樂園選址 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 關(guān)于在 XXX北巒征地 2021畝，打造森林公園的建議。 中期發(fā)展： 城市秦巴紅色旅游線上的旅游點(diǎn)，規(guī)模擴(kuò)大至 4000畝，縮短了與天然能源化工基地的距離，城市積聚效應(yīng)形成。 實(shí)質(zhì)：導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)的危機(jī)： 政府誠信危機(jī)； 開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動(dòng)； 土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行； 商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨(dú)立開發(fā)周期長達(dá) 10年（ 25%的市場占有率），資本運(yùn)作難度大。 開發(fā)策略、順序等。 指標(biāo)：集體土地征用，必須先行進(jìn)行用地指標(biāo)爭取。 77 本報(bào)告嚴(yán)格保密 與發(fā)展商的戰(zhàn)略關(guān)系： 可利用資源的直接提供者與利用者；土地運(yùn)營規(guī)劃與土地實(shí)質(zhì)性開發(fā)、土地價(jià)值的兌現(xiàn)；土地供應(yīng)與需求關(guān)系，構(gòu)成土地消費(fèi)市場；土地資源為紐帶的運(yùn)營合作。 78 本報(bào)告嚴(yán)格保密 運(yùn)營策略 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 79 本報(bào)告嚴(yán)格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本、以水為點(diǎn)、以路為脈、以產(chǎn)為綱、多點(diǎn)引爆、全面推動(dòng)。 81 本報(bào)告嚴(yán)格保密 整體開發(fā)策略： 多點(diǎn)引爆： 即一級開發(fā)從“面”上展開，促進(jìn)區(qū)域的成型，二級開發(fā)從“點(diǎn)”上展開，打造樣板區(qū)，促進(jìn)區(qū)域快速升值；將土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃與打造、房地產(chǎn)開發(fā)（二級市場）同時(shí)啟動(dòng)，達(dá)到同時(shí)計(jì)劃、同步設(shè)施的效果，同時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)、引導(dǎo)居住。 2021年 2021年 2021年 84 本報(bào)告嚴(yán)格保密 開發(fā)實(shí)施策略： 推動(dòng)政府，加快征地工作： 在與政府、市場博奕的過程中，我們手中能掌握多少土地將成為左右整個(gè)項(xiàng)目成功與否的一個(gè)關(guān)鍵所在。 85 本報(bào)告嚴(yán)格保密 開發(fā)實(shí)施策略： 炒熱樣板區(qū)，加大宣傳工作 樣板區(qū)、示范區(qū)建設(shè)是項(xiàng)目價(jià)值提升的必要條件，通過對 HOPSCA（城市綜合體）的重點(diǎn)打造，提高區(qū)域競爭力。 87 本報(bào)告嚴(yán)格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗(yàn)開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個(gè)經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重 …… 88 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗(yàn)與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 89 本報(bào)告嚴(yán)格保密 交流結(jié)束 Thanks! 。 由點(diǎn)及面，逐步推進(jìn) 通過先期的主題公園示范區(qū)、政務(wù)核心區(qū)（能源科技展覽館）來打造亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者目光；同時(shí)以 HOPSCA（城市綜合體）為核心賣點(diǎn)，采取虛實(shí)結(jié)合，整體策劃，分期打造，精心營銷的開發(fā)思路，使開發(fā)商、政府以及普通消費(fèi)者三方都能各取所得。 加快道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 道路、市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施先行是新城開發(fā)必須的過程。 在推動(dòng)過程中，注意各個(gè)主題之間互相推動(dòng)、互補(bǔ)，以有利于形成區(qū)域主題概念和形象氛圍。 以水為點(diǎn)： 將原農(nóng)家水庫進(jìn)行水域治理，并沿水域打造城市核心休閑景觀帶，形成區(qū)域亮點(diǎn)，并迅速提升項(xiàng)目人氣的聚集； 以路為脈： 首先是根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，本項(xiàng)目開發(fā)道路先行一步是基礎(chǔ)和前提；而本項(xiàng)目道路建設(shè)的走向和規(guī)模既受總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)，也體現(xiàn)了本項(xiàng)目今后經(jīng)營開發(fā)節(jié)奏和線路走向，有利于展示形象和迅速提高區(qū)域價(jià)值。 與消費(fèi)者的戰(zhàn)略關(guān)系： 提供優(yōu)良的人文環(huán)境；創(chuàng)造消費(fèi)和商機(jī)；規(guī)劃建設(shè)中的生態(tài) 環(huán)境的創(chuàng)造和保護(hù)；品牌形象的傳播者。 政策、地方政府 耕地征用，控制嚴(yán)格。 政府不誠信：土地交易、拆遷、 優(yōu)惠政策等存在變數(shù)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測（尤其是拆遷與土地）。 70 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中央生活區(qū)子系統(tǒng)展示 HOPSCA（都市綜合體） 森林公園（城市山體游樂園） 能源化工商務(wù)基地 高層樣板區(qū) 行政中心樣板區(qū)（能源化工科技展覽館） 名牌學(xué)校 71 本報(bào)告嚴(yán)格保密 景觀商業(yè)街 休閑景觀帶 能源化工商務(wù)中心 XXX森林公園 產(chǎn)業(yè)打造： 天然氣能源化工總部基地定向招商、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃和學(xué)校引進(jìn)先行啟動(dòng)，森林公園、城市山地游樂園項(xiàng)目論證、規(guī)劃隨行，把商業(yè)街招商、沿湖生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)招商作為 2021年重點(diǎn)，根據(jù)配套成熟度引進(jìn)醫(yī)院、商家，使其能夠達(dá)到成片成熟的目的。 根據(jù)： 鐵山遠(yuǎn)離城市，有競爭優(yōu)勢； 州河景觀大道、金蘭大道，直達(dá)火鋒山，利用山地，價(jià)值最大化； 沒有拆遷，原生植被可以利用，采用 BOT或者 BT模式，共同打造，降低風(fēng)險(xiǎn)。 （成都游樂園：周邊配套商業(yè) 2萬余平方米，平均經(jīng)營額 47萬元 /天，從業(yè)人員 2021余人） 根據(jù)： XXX城市目前已有的城市公園設(shè)施陳舊，不能滿足市民需要； 州河景觀大道，直達(dá)游樂園，利用山地，價(jià)值最大化。 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 能源單位“總部基地” 選址建議一 一號選址地塊位臵： D0 D D11 F01 占地面積： 米； 建筑面積： 。 能迅速提升區(qū)域價(jià)值的產(chǎn)業(yè)： 依托“名”校打造教育產(chǎn)業(yè)； 依托能源化工基地打造商務(wù)中心、辦公、生活基地、會務(wù)接待中心； 依托 XXX南部溝壑和火鋒山植被打造城市山體游樂園、 XXX森林公園、體育公園。 包括： 青少年活動(dòng)中心；能源科技展覽館；化工科技展覽館。 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 政府 搬遷 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)鏈 商品房 產(chǎn)品 酒店 學(xué)校 產(chǎn)品系統(tǒng) 城市級 配套設(shè)施 商品房： HOPSCA（城市綜合體）； 別墅、洋房； 電梯公寓； 普通商品房； 經(jīng)濟(jì)適用房； 廉租房等。 形象定位： 公園中的城市 XXX城市CLD (CENTER LIVING DIRECTION) 中央生活區(qū) 案名： XXX 53 本報(bào)告嚴(yán)格保密 運(yùn)營策略 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 “XXX” 發(fā)展規(guī)劃 龍郡形象 品質(zhì) 居住配套 商業(yè)服務(wù) 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 旅游休 閑 XXX房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司 遠(yuǎn)期 CLD 中央生活區(qū)（生態(tài)人文聚居區(qū)） 區(qū)域商業(yè)中心雛形 城市旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè) 城市森林公園、城市綠心 土地整理商、基礎(chǔ)設(shè)施投資商 近期 NCLD 南城 中高檔居住地 社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè) 生活配套產(chǎn)業(yè) 休閑主題公園 開發(fā)商、運(yùn)營商 運(yùn)營模式： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)生活模式 生活配套－－公共設(shè)施的導(dǎo)入模式 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品多元化： 包括：別墅、花園洋房、景觀電梯公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、安臵房、廉租房等等 商業(yè)服務(wù) 商服開放性： 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)配套 包括商業(yè)街、社區(qū)便利店、銀行、電信、水、電、氣公司等 商務(wù)辦公 休閑旅游 商務(wù)辦公城市化： 事業(yè)單位辦公樓； 酒店； 會所等。 居家品質(zhì)； 生活配套； 生產(chǎn)配套。 威脅 （ Threats）分析 48 本報(bào)告嚴(yán)格保密 豐富的 原生自然資源 城市化帶來旺 盛的需求 住宅需求預(yù)測： 2021－ 2021年： XXX城市需要住房 萬平方米。 XXX— 公園中的城市 47 本報(bào)告嚴(yán)格保密 12021畝規(guī)模； 原生自然生態(tài)資源，環(huán)境質(zhì)量好； 良好的區(qū)位； 項(xiàng)目占據(jù)達(dá)州市唯一的城市綠心、唯一的統(tǒng)一規(guī)劃的大盤、唯一的區(qū)位。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值 。 大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。在客戶定位方面要考慮啟動(dòng)客戶群與核心客戶群是否存在差別。 無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。 戰(zhàn)術(shù)層面： 如何將錢用在刀刃上 ， 在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個(gè)地塊 （ 功能區(qū) ） 的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么 。 認(rèn)識五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 認(rèn)識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項(xiàng)目高端形象 ， 奠定項(xiàng)目高品質(zhì) ， 建立項(xiàng)目的圈層感 。 社區(qū)公共空間：在整個(gè)社區(qū)、鄰里的空間布局中，