【正文】 38 三、房地產(chǎn)銷售的流程 41 第 六 章 ： 房 地 產(chǎn) 項 目 物 業(yè) 管 理 42 一 、 物 業(yè) 管 理 的 概 念 42 二 、 物 業(yè) 管 理 的 特 點 42 三 、 物 業(yè) 管 理 在 當(dāng) 前 的 地 位 和 作 用 43 四 、 物 業(yè) 管 理 的 基 本 內(nèi) 容 45 五 、 物 業(yè) 管 理 費 46 第七章：附錄：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程 47 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 全 流 程 47 辦 理 質(zhì) 量 監(jiān) 督 程 序 及 提 交 資 料 57 辦 理 安 全 監(jiān) 督 程 序 及 提 交 資 料 57 辦 理 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 程 序 及 提 交 資 料 57 土 地 一 級 開 發(fā) 一 般 工 作 程 序 58 施工監(jiān)理工作的總程序 59 施工組織設(shè)計審核流程 60 圖紙會審監(jiān)理工作流程 61 工 程 款 支 付 基 本 程 序 62 工 程 變 更 管 理 的 基 本 程 序 63 進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序 64 主體工程質(zhì)量控制流程 65 單位工程驗收基 本程序 66 質(zhì)量評定監(jiān)理工作程序 67 建 設(shè) 工 程 竣 工 驗 收 備 案 流 程 68 后 記 69 第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 項目策劃的流程分為四個流程： 項目調(diào)研 項目市場細(xì)分與選擇 1）項目市場細(xì)分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施。 相關(guān)市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟 ，可分為 5 個步驟進(jìn)行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價； (5)編制可行性研究報告。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。 集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。 ③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企 業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 （ 5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 收益：①委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 集體土地的征用 （ 1）、征用集體土地用地申請 ；（ 2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（ 3）、簽訂征地協(xié)議 ；（ 4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ；（ 5）、確定勞動力安置方案 ；（ 6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ；（ 7）、市政府下文征地 ；（ 8）、交納菜田基金、耕地占 用稅等稅費 ；（ 9）、辦理批地文件、批地圖 ；（ 10）、辦理凍結(jié)戶口 ；（ 11）、調(diào)查戶口核實勞動力 ；（ 12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；（ 13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；（ 14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；（ 15）、地上物作價補(bǔ)償工作 ；（ 16）、征地結(jié)案。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：（ 1）、委托進(jìn)行拆遷工作（ 2）、辦理拆遷申請（ 3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（ 4）、簽訂房屋拆遷責(zé)任書（ 5）、辦理拆遷公告與通知（ 6）、辦理戶口凍結(jié)（ 7）、暫停辦理相關(guān)事 項（ 8）、確定拆遷安置方案（ 9）、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議（ 10）、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置（ 11）、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款（ 12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13）、移交拆遷檔案資料（ 14）、房屋拆遷糾紛的裁決（ 15）、強(qiáng)制拆遷 。 工程勘察要求：勘察工作要正確反映客觀實際，對現(xiàn)場地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿足編制設(shè)計文件的要求。 監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理合同簽訂后 10 天內(nèi)將項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建 設(shè)單位。 （ 2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。 （ 6）豎向規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請； (4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件； (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 設(shè)計基本原則：建筑設(shè)計除應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列基本原則： （ 1）、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例； （ 2）、根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益； （ 3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑； （ 4）、適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足當(dāng)前需要的同時適當(dāng)考慮將來提高 和改造的可能； （ 5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能； （ 6）、建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)與多樣化結(jié)合； （ 7）、體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境； （ 8）、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施； （ 9）、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)的各項建設(shè)，應(yīng)按國家或地方制定的有關(guān)條例和保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行。這不 僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術(shù)效果的角度來設(shè)計。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風(fēng)格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細(xì)部設(shè)計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術(shù)水平。 工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容：（ 1）工程名稱；（ 2）建設(shè)地點；（ 3）投資規(guī)模；（ 4）資金來源；（ 5）當(dāng)年投資額；（ 6）工程規(guī)模；（ 7）開工、竣工日期；（ 8）發(fā)包方式；（ 9）工程籌建情況。 （二）、申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù) 招標(biāo)是指招標(biāo)人（買方）發(fā)出招標(biāo)通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標(biāo)人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行 為。 （ 3）、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)至少載明下列內(nèi)容：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標(biāo)項目的實施地點和工期；獲取 招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點和時間；對招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費用；對投標(biāo)人的資質(zhì)等級的要求。 B、招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標(biāo)保證金。未取得施工許可證的不得擅自開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過 3 個月。 施工項目進(jìn)度 控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項目施工中的重點控制之一。其中設(shè)計單位圖紙不及時和有錯誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對設(shè)計方案的變動是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。編制計劃和執(zhí)行控制施工進(jìn)度計劃時必須充分認(rèn)識和估計這些因素，才能克服其影響，使施工進(jìn)度盡可能按計劃進(jìn)行，當(dāng)出現(xiàn)偏差時，應(yīng)考慮有關(guān)影響因素 ，分析產(chǎn)生的原因。 （一）、工程進(jìn)度控制 工程建設(shè)進(jìn)度控制是工程項目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制的三大目標(biāo)之一，而施工階段是工程實體形成階段。 施工許可證不得偽造和涂改。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。 (3)應(yīng)注意的問題 A、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)項目的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。 報建單位有如下部門： 規(guī)劃部門； 計委； 人防部門； 園林部門； 消