【正文】 69 第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 某房地產(chǎn)公司項目開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊 編制： ******* 審核： ******** 二 OO 九年三月 前言 鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項規(guī)范制度及各精細(xì)化管理都沒有完全成形。 我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實用，目的是希望本手冊能進(jìn)一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項工作的實際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 （四）依法取得的土 地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 第二章：可行性研究和項目決策階段 由于房地產(chǎn)項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會、 環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹?？傊?，策劃可使國家決策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計劃； (9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的 關(guān)鍵步驟。 九、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用 （ 1）可行性研究費(fèi) （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 一、 土地使用權(quán)的獲取及開發(fā) （一）、土地使用權(quán)： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處 分的權(quán)利。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ⑦按合同的約定支付余款。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 （ 2）、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成：①征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審 計、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。 房地產(chǎn)二級開發(fā)： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。 國有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1）、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ；（ 2）、主管部門現(xiàn)場勘察 ；（ 3）、劃撥用地申請的審核、報批 ；（ 4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。 國家建設(shè)征用土地時，必須依 法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項費(fèi)用。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料： （ 1）、填寫《城市房屋拆遷 申請表》一式五份； （ 2）、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； （ 3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）； （ 5）、拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料； （ 6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。 （ 3）、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。 工程地質(zhì)勘察主要有以下五項內(nèi)容： ①搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗和已有的勘察報告等； ②工程地質(zhì)調(diào)查與測繪； ③工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測繪和勘探； ④巖土測試和觀測見土工試驗和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學(xué)試驗和測試； ⑤資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報告。 （二）、確定監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項目法人）的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)實施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動。 工程建設(shè)監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項目管理工作，但基于一些深層原因，我國工程建設(shè)監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。 建設(shè)工程監(jiān)理實施的程序 (委托監(jiān)理合同簽訂后 ): (1) 確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理機(jī)構(gòu) (2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃 (3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實施細(xì)則 (4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作 (5) 參與驗收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見 (6) 向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 監(jiān)理單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內(nèi)容：?工程項目概況；?監(jiān)理工作范圍；?監(jiān)理工作內(nèi)容；?監(jiān)理工作目標(biāo)；?監(jiān)理工作依據(jù)；?項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式；?項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計劃；?項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度；?監(jiān)理工作程序；?監(jiān)理工作方法及措施；⑴監(jiān)理工作制度；⑵監(jiān)理設(shè)施。 控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。 （ 5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合?？刂菩栽敿?xì)規(guī) 劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。 修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 （ 5）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合。 規(guī)劃設(shè)計詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過程：是將目標(biāo) ,調(diào)查 ,預(yù)測的各項內(nèi)容進(jìn)行綜合 ,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化 ,演進(jìn)以及形成的各種狀態(tài) ,然后對這 些狀態(tài)進(jìn)行評價和取舍 ,在必要時調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系 ,建立實現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍(lán)圖 ,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果 .重點(diǎn)是建立起各類要素之間的關(guān)系 ,以及考慮這種關(guān)系在項目發(fā)展的社會 ,經(jīng)濟(jì) ,政治 ,環(huán)境背景下的動態(tài)過程 .使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展的主觀愿望在這些關(guān)系的演進(jìn)中取得綜合體現(xiàn) . 商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃與定位 ：通過市場調(diào)研和對項目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境考察，以及商圈消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、競爭對手、供應(yīng)商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查與分析，根據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項目的規(guī)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計 要求、樓層結(jié)構(gòu)等項目整體定位。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是： (1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)； (2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點(diǎn)，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件； (3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方 案設(shè)計的依據(jù)性文件。 建設(shè)工程設(shè)計是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。 （ 2）、設(shè)計者在對建筑物主要內(nèi)容的安排有個大概的布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關(guān)系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對城市交通或城市其他功能的關(guān)系等。 要根據(jù)不同的性質(zhì)和用途合理安排，各得其所。技術(shù)設(shè)計的著眼點(diǎn)，除體現(xiàn)初步設(shè)計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。施工圖和詳圖不僅要解決各個細(xì)部的構(gòu)造方式和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細(xì)部與整體的相互關(guān)系。技術(shù)設(shè)計階段為基本設(shè)計、招標(biāo)文件準(zhǔn)備階段。 凡是在我國境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的工程建設(shè)項目，都必須實行報建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其 授權(quán)機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理。（ 3）、將登記表報送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。準(zhǔn)備資料有些相同有些不同，報建單位應(yīng)到相關(guān)單位及部門咨詢。 依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)：（ 1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；（ 2）初步設(shè)計及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（ 3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；（ 4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；（ 5）有 招標(biāo)所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。 （ 2）、采用邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三家以上具備承擔(dān)施工招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企 事業(yè)單位。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 C、為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。 D、投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng) 取施工許可證。 發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15 日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時間可以自證明文件補(bǔ) 正齊全后作相應(yīng)順延；對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 15 日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起 3 個月內(nèi)開工。工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為：在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他方面的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程。對其進(jìn)行進(jìn)控制是整個工程項目建設(shè)進(jìn)度控制的重點(diǎn)，因此施工階段的進(jìn)度控制又是現(xiàn)場施工管理的重要核心。 進(jìn)度控制的基本程序： （ 1）、承包人編制工程總進(jìn)度計劃、年度、月進(jìn)度計劃、單項工程進(jìn)度計劃； （ 2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進(jìn)度計劃進(jìn)行審批； （ 3）、工程部對承包人的實際施工進(jìn)度進(jìn)行檢查； （ 4）、監(jiān)理工程師對工程施工進(jìn)度實施情況進(jìn)行分析，對進(jìn)度延誤采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、合 同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理等調(diào)整措施 。其主要影響因素有 : （ 1）、有關(guān)單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進(jìn)度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、設(shè)計單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供應(yīng)部門、運(yùn)輸部門、水、電供應(yīng)部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進(jìn)度。 （ 2）、施工條件的變化：施工申工 程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對施工進(jìn)度產(chǎn)生影響