【正文】 建筑規(guī)劃方案設計流程 五、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù) （一）、工程建設項目報建：是 指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。 施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設計者的意圖和全部的設計結果表達出來，作為工人施工制作的依據(jù)。 （ 3）、技術設計階段是設計過程中的一個關鍵性階段，也是整個設計構思基本成型的階段。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié) 作的共同依據(jù)。 主要內容： 勢 、業(yè)種定位與配置確定 、品類選擇與確定 基準策略確定 。 （ 3）對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。 （ 6）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。 建設工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設計監(jiān)理和施工監(jiān)理。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設場地做出詳細論證，保證工程的合理進行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，維護被征地農(nóng)民的合法權益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件。房地產(chǎn)二 級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。 土地一級開發(fā)： 是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件 (熟地 )，再對熟地進行 有償出讓或轉讓的過程。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領 正式國有土地使用證。 （ 4）、拍賣受讓土地使用權申請程序 ①用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 （ 3）、招標受讓土地使用權申請程序 ①用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 ①協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權 的有關事宜的這樣一種出讓方式。 可行性研究財務數(shù)據(jù)的選定和預測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析：（ 1）、內部收益率（ IRR）（ 2）、凈現(xiàn)值（ NPV）（ 3）、凈現(xiàn)值率（ NPVR）； 項目不確定分析：（ 1）、項目盈虧平衡分析（ 2）、項目敏感性分析（ 3）、概念分析 七、項目可行性研究的結論與建議： 可行性研究的結論與建議是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結并提出相 關建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目 或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。 一、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的：是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失 誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 項目策劃是一門新興的策劃學，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。 就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。在 *******的倡議和指導下，經(jīng)過一個多月的不斷編制和修改 ,我們工程部根據(jù)公司實際情況終于完成了本實用手冊的編制工作。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費 （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費； （二）企業(yè)法人變更登記費； （三）企業(yè)法人年度檢驗費； （四）補、換、領證照費。 房地產(chǎn)項目策劃首先須經(jīng)董事會批準初步立項后，再轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 可行性研究的主要內容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護 。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3） 轉讓取得； 4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得 ； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權重組方式取得。 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 ⑥收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑥用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 （二）、土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土 地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。 ③對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一）、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。 （ 2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 三、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動?？辈煸O計文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設計文件進行嚴格的審定進行層層把關，重大的技術方案和技術問題必須經(jīng)室主任和技術主管審定?？偙O(jiān)理工程師應由具有 3 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任；總監(jiān)理工程師代表應由具有 2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任；專業(yè)監(jiān)理工程師應由具有 1 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟、社會等因素，選擇科學的決策方法和決策內容，運用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設目標。 修建性詳細規(guī)劃成果應當包括規(guī)劃說明書、圖紙。 設計的種類相當多種，按系統(tǒng)分類如下：工業(yè)設計，環(huán)境設計，建筑設計，室內設計。 在搜集資料階段，設計者也常協(xié)助建設者做一些應 由咨詢單位做的工作，諸如確定計劃任務書，進行一些可行性研究，提出地形測量和工程勘察的要求，以及落實某些建設條件等。 這些工作都是在有關各技術工種共同商議之下進行的，并應相互認可。初步設計階段主要側重 技術功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和建設單位要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術分析與經(jīng)濟分析相結合。（ 2）、按登記表內容及要求認真填寫登記表。 工程建設項目符合《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定的范圍和標準的，必須通過招標選擇施工單位。 招標投標的基本程序 ：招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。保證金額在合同期滿 后應當退回。 建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。 （三）、辦理施工許可證應提交的資料 辦理建筑工程施工許可證提交資料 序號 須提交資料 提交情況 備 注 1 立項批文 2 建設用地規(guī)劃許可證 3 人防費 4 建設工程規(guī)劃許可證 5 施工合同或中標通知書 6 施工圖設計審查證明 7 工程監(jiān)理合同 8 勞保費 9 工程質量監(jiān)督手續(xù) 10 消防審查手續(xù) 11 施工組織設計 12 建筑工程勞務工資保證金 13 配套費 14 墻改費 15 施工單位資料（原件、復印件） a 資質證書副本 b 營業(yè)執(zhí)照 c 安全生產(chǎn)許可證 d 外地施工企業(yè)注冊登記表或備案表 e 安全監(jiān)督手續(xù) f 法人授權委托書 16 監(jiān)理公司單項工程登記備案 第四章：工程建設實施階段 工程管理是 對一個工程從概念設想到正式運營的全過程（具體工作包括：投資機會研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設計、招標、采購、施工、試運行等）進行管理。 施工進度管理的地位和作用：關系到項目的經(jīng)濟效益；關系到社會效益的實現(xiàn)。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減慢等。 工程進度控制的基本程序 工程進度計劃的表示方法有：（ 1）、單項工程進度控制法；（ 2）、采用進度表控制法；（ 3）、采用網(wǎng)絡計劃控制法；（ 4）、采用工程曲線控制法。 一、工程建設實施準備階段 施工用水電及通訊線路接通，保證施 工需要 施工場地平整，達到施工條件 施工通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準備 施工材料和施工設備的準備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗 及時委托和組織相關單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收 編制工程進度計劃 1檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作 1開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面檢查和控制 1設計、施工、監(jiān)理及 相關單位的統(tǒng)一協(xié)調 二、工程建設實施階段 當施工單位的準備工作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。 建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。對于大中型建設項目，招標單位還可以 邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。