【正文】 (1)招投標(biāo)工作程序 ：審查招標(biāo)單位的資格；報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書； 編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書； 審查投標(biāo)單位資格；分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；編制和寄送投標(biāo)文件； 開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。 工程施工招標(biāo)分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。（ 4）、向建設(shè)行政管理部門報(bào)送登記表；并交驗(yàn)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。施工圖設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重于造價(jià)控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)于不太復(fù)雜的工程，技術(shù)設(shè)計(jì)階段可以省略，把 這個(gè)階段的一部分工作納入初步設(shè)計(jì)階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。這個(gè)工作階段，通常叫做初步方案階段。通俗的講是指建筑物在建造之前，設(shè)計(jì)者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過(guò)程和使用過(guò)程中所存在的或可能發(fā)生的問(wèn)題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問(wèn)題的辦法、方案，用圖紙和文件表達(dá)出來(lái)。為客戶提供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項(xiàng)目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。 （ 2）建筑、道 路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì) （一）、城市規(guī)劃：是政府調(diào)控城市空間資源、指 導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容：控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有 關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即“三控、兩管、一協(xié)調(diào)。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。征收集體所有的土地，包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。 土地開發(fā)一般分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。 ⑧按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： ①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ②開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3 份； ⑥地上附著物權(quán)屬證明； ⑦土地登記申請(qǐng)書； ⑧土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨土地登記委托書。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 可行性研究三階段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差 投資機(jī)會(huì)研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、營(yíng)銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ；項(xiàng)目策劃的開支 ；銷售策劃的開支；廣告開支；項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支；項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支； （ 2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)；用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支； （ 3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計(jì)的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支； （ 4）、金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出；貸款引起的利息支出；各項(xiàng)保險(xiǎn)開支；稅收和行政性收費(fèi)；不可預(yù)見開支。 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。 消費(fèi)需求趨勢(shì)研究： 主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會(huì)、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家組成。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。 三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī) 劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。 某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊(cè) 編制： ******* 審核： ******** 二 OO 九年三月 前言 鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度及各精細(xì)化管理都沒(méi)有完全成形。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 （四）依法取得的土 地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會(huì)、 環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對(duì)可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)估的要求及決策作簡(jiǎn)要介紹。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 樓盤匯總分析 —— 階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10)結(jié)論及建議。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的 關(guān)鍵步驟。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 ⑦按合同的約定支付余款。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)： 是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。 國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，必須依 法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。 （ 3）、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 工程勘察通過(guò)對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素的測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合評(píng)定，提供可行性評(píng)價(jià)與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。 （二）、確定監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對(duì)承建單位的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。 建設(shè)工程監(jiān)理實(shí)施的程序 (委托監(jiān)理合同簽訂后 ): (1) 確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu) (2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃 (3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則 (4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作 (5) 參與驗(yàn)收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見 (6) 向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 監(jiān)理單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內(nèi)容：?工程項(xiàng)目概況；?監(jiān)理工作范圍；?監(jiān)理工作內(nèi)容；?監(jiān)理工作目標(biāo)；?監(jiān)理工作依據(jù)；?項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式；?項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計(jì)劃；?項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度；?監(jiān)理工作程序；?監(jiān)理工作方法及措施；⑴監(jiān)理工作制度；⑵監(jiān)理設(shè)施。 （ 5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。 修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過(guò)程：是將目標(biāo) ,調(diào)查 ,預(yù)測(cè)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合 ,以此模擬項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中這些要素及其關(guān)系的變化 ,演進(jìn)以及形成的各種狀態(tài) ,然后對(duì)這 些狀態(tài)進(jìn)行評(píng)價(jià)和取舍 ,在必要時(shí)調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系 ,建立實(shí)現(xiàn)某種未來(lái)狀態(tài)的理想藍(lán)圖 ,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果 .重點(diǎn)是建立起各類要素之間的關(guān)系 ,以及考慮這種關(guān)系在項(xiàng)目發(fā)展的社會(huì) ,經(jīng)濟(jì) ,政治 ,環(huán)境背景下的動(dòng)態(tài)過(guò)程 .使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對(duì)未來(lái)發(fā)展的主觀愿望在這些關(guān)系的演進(jìn)中取得綜合體現(xiàn) . 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃與定位 ：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境考察，以及商圈消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、供應(yīng)商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查與分析，根據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計(jì) 要求、樓層結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目整體定位。 建設(shè)工程設(shè)計(jì)是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。 （ 2）、設(shè)計(jì)者在對(duì)建筑物主要內(nèi)容的安排有個(gè)大概的布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關(guān)系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對(duì)城市交通或城市其他功能的關(guān)系等。技術(shù)設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)，除體現(xiàn)初步設(shè)計(jì)的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時(shí)、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。技術(shù)設(shè)計(jì)階段為基本設(shè)計(jì)、招標(biāo)文件準(zhǔn)備階段。（ 3）、將登記表報(bào)送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。 依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)：（ 1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；（ 2）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（ 3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；（ 4）有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)；（ 5）有 招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企 事業(yè)單位。 C、為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門及專家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。 發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15 日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以自證明文件補(bǔ) 正齊全后作相應(yīng)順延；對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 15 日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。工程實(shí)施階段業(yè)主的項(xiàng)目管理則可描述為：在工程的實(shí)施階段，業(yè)主的項(xiàng)目部和項(xiàng)目管理人員，按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)項(xiàng)目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他方面的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過(guò)程。 進(jìn)度控制的基本程序： （ 1）、承包人編制工程總進(jìn)度計(jì)劃、年度、月進(jìn)度計(jì)劃、單項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃； （ 2）、監(jiān)理工程師及工程部對(duì)承包人的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審批； （ 3）、工程部對(duì)承包人的實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行檢查； （ 4）、監(jiān)理工程師對(duì)工程施工進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行分析，對(duì)進(jìn)度延誤采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、合 同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理等調(diào)整措施 。 （ 2）、施工條件的變化：施工申工 程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計(jì)的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響