典型目的房地產(chǎn)估價(jià)(存儲(chǔ)版)
【正文】 管理法 》 第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 房地產(chǎn)估價(jià) 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。所謂按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償，是指補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須根據(jù)被征用土地原來(lái)的用途加以確定，而不是按被征用土地將來(lái)的用途補(bǔ)償。 招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過(guò)程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過(guò)對(duì)交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定?！? 一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 房地產(chǎn)估價(jià) （國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估與其他目的的估價(jià)相比，有以下特點(diǎn)： （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) （二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn) （三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法 （四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性 二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn) 房地產(chǎn)估價(jià) （一）市場(chǎng)法 市場(chǎng)法是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法?！边@是對(duì)土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。 房地產(chǎn)估價(jià) 一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 （一）征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t及標(biāo)準(zhǔn) 《 土地管理法 》 第四十七條第一款規(guī)定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。 房地產(chǎn)估價(jià) 五、房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)評(píng)估的類(lèi)型與方法 （一）商品房和行政劃撥地上房產(chǎn) 按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣(mài)所得在支付處分工作費(fèi)用后，先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此這兩類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)者、買(mǎi)受人來(lái)看，均可視為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法。 167?！? 土地補(bǔ)償費(fèi)： 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)： 青苗補(bǔ)償費(fèi)： 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)： 征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 房地產(chǎn)估價(jià) 三、征地補(bǔ)償估價(jià) （三） 《 土地管理法 》 關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其它規(guī)定 “征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 167。可用成本法、市場(chǎng)法；也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。 房地產(chǎn)估價(jià) 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn) （一）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生處分清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，是在未來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)，因此，注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)?！? 房地產(chǎn)估價(jià) 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （三）設(shè)定房地產(chǎn)抵押的限制條件 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 中規(guī)定某些權(quán)屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的限制條件： 第二章第十二條規(guī)定：“以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其
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