典型目的房地產(chǎn)估價(存儲版)
【正文】 管理法 》 第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 房地產(chǎn)估價 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。所謂按照被征用土地的原用途給予補償，是指補償標(biāo)準(zhǔn)必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補償。 招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)域因素和個別因素（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定?！? 一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定 房地產(chǎn)估價 （國有土地使用權(quán)出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點： （一）國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn) （二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點 （三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法 （四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性 二、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點 房地產(chǎn)估價 （一）市場法 市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法?！边@是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。 房地產(chǎn)估價 一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定 （一）征地補償?shù)脑瓌t及標(biāo)準(zhǔn) 《 土地管理法 》 第四十七條第一款規(guī)定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。 房地產(chǎn)估價 五、房地產(chǎn)拍賣保留價評估的類型與方法 （一）商品房和行政劃撥地上房產(chǎn) 按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，先補繳土地使用權(quán)出讓金，因此這兩類房地產(chǎn)對拍賣的競買者、買受人來看，均可視為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法。 167?！? 土地補償費： 征用耕地的安置補助費： 青苗補償費： 地上附著物補償費： 征地房屋拆遷補償費： 房地產(chǎn)估價 三、征地補償估價 （三） 《 土地管理法 》 關(guān)于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定 “征用其它土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 167。可用成本法、市場法；也可先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。 房地產(chǎn)估價 三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點 （一）注重預(yù)期風(fēng)險 房地產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處分清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，注重預(yù)期風(fēng)險?！? 房地產(chǎn)估價 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （三）設(shè)定房地產(chǎn)抵押的限制條件 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 中規(guī)定某些權(quán)屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的限制條件： 第二章第十二條規(guī)定：“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其
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