物業(yè)公司管理中常見法律問題及對(duì)策(存儲(chǔ)版)
【正文】 有權(quán)具有了物權(quán)的效力，可以對(duì)抗非權(quán)利人對(duì)共有權(quán)的侵犯。具體可以借鑒以下方案。在物業(yè)合同中用列舉方式明確具體的監(jiān)管范圍和事項(xiàng)。 。合同訂立后，物 業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了人身和財(cái)產(chǎn)安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任。例如，如果物業(yè)管理合同約定對(duì)車庫(kù)進(jìn)行每小時(shí)一次的巡視，就要設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能 夠固定下來，將來作為證據(jù)使用。啟用了督促程序，特別是在物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目特別明細(xì)的情況下啟動(dòng)，對(duì)業(yè)主無故拖欠的情況，訴求是比較容易得到法院的支持的。但如果雙方在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)滯納金或違約金沒有任何約定，在一 般情況下，法院對(duì)物業(yè)公司提出的滯納金或違約金請(qǐng)求是不予支持的。在實(shí)踐中，物業(yè)公司在向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟時(shí)，會(huì)要求欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)逾期付費(fèi)的滯納金，物業(yè)公司能否就業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)加收滯納金，應(yīng)完全依照物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定。拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主收到支付令后 15 日內(nèi)不履行債務(wù)又沒有提出書面異議，物業(yè)公司可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，從而使債務(wù)糾紛方便快捷地得到解決。因此，在實(shí)際訴訟中，如果物業(yè)服務(wù)公司沒有證據(jù)證明自己已經(jīng)履行義務(wù)，法官會(huì)認(rèn)定其沒有履行義務(wù)。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險(xiǎn)排除條款，如“物業(yè)公司不承擔(dān)對(duì)業(yè)主或使用人的人身安全及財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)”等。物業(yè)公司依約定對(duì)業(yè)主負(fù)安全保障義務(wù)。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過錯(cuò)，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)。廣告已經(jīng)播出，說明物業(yè)公司已經(jīng)與廣告公司簽訂了播出廣告的合約，想要停止播出廣告涉及到違約的問題。依據(jù)《房屋登記辦法》中的規(guī)定登記共有部分。業(yè)主延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)常常會(huì)涉及滯納金的支付問題， 。上述兩種觀點(diǎn)都有其合理之處，但總的來說，完全不負(fù)責(zé)任或負(fù)完全責(zé)任都有失偏頗，在一定程度上減輕或加重了物業(yè)管理公司的賠償責(zé)任。 。隨著業(yè)主法律意識(shí)的增強(qiáng)，物業(yè)糾紛案件也日益增多，稍有不慎就可能面臨巨額的賠償。它們對(duì) 20 多年來國(guó)內(nèi)物業(yè)管理實(shí)踐所面臨的諸多問題作出了較為全面系統(tǒng)的規(guī)制，但因規(guī)范制訂本身的先天滯后性、制訂者對(duì)物業(yè)管理法律問題認(rèn)識(shí)的主觀局限性，以及作為新興事物之物業(yè)管理服務(wù)自身的不斷發(fā)展變化，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)公司管理服務(wù)中仍存在諸多問題為法規(guī)未予規(guī)定或規(guī)定不明，從而引發(fā)眾多糾紛與爭(zhēng)議。物業(yè)公司管理中共有部分法律問題集中體現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 。 二、安全保障的法律問題 近年來，物業(yè)公司所管理的小區(qū)，由于第三人的違法行為侵害業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)
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