【正文】 管理實(shí)踐 中，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一套涵蓋物業(yè)管理運(yùn)行和行政各要素的制度體系，為全面開展彩田梅園物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)我們的顧問管理目標(biāo)，我公司顧問管理人員將組織嘉銘物業(yè)有關(guān)人員根據(jù)我公司制度體系，結(jié)合彩田梅園的實(shí)際，制訂彩田梅園管理制度和管理體系。 2．錄用與考核 （ 1）錄用：根據(jù)人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用，錄 用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 3— 6 個(gè)月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限； （ 2）考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，重視對員工的考核，制定考核制度和實(shí)施辦法 : ，考核整體目標(biāo)完成情況。 ISO9001： 2020 質(zhì)量體系確保規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 （ 1）管理前期培訓(xùn) 序號 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授 課方 參加 人員 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司質(zhì)量手冊、 程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等 五天 公 司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 讓新員工了解公司的組織，企業(yè)文化、管理規(guī)章制度及公司各部門職能和運(yùn)作方式 2 結(jié)合接管前期 人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi) 容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn) 二天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 了解彩田梅園管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式 3 崗位職責(zé)及物 業(yè)管理制度 一天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉本職工作程序，管理運(yùn)作程序 4 物業(yè)管理方案和要求 一天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 對彩田梅園物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識 確定培訓(xùn)計(jì)劃 確定培訓(xùn)計(jì)劃 指定培訓(xùn)人員 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件 選定培訓(xùn)方法 設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 分析評估培訓(xùn)效果 評價(jià)培訓(xùn)工作的有效性 反 饋 序號 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授 課方 參加 人員 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 5 進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn) 三天 各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 6 職業(yè)道德培訓(xùn) 三天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和管理水平 7 融入各崗位進(jìn) 行上崗見習(xí)培訓(xùn) 三天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 崗位考 核 學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗作好準(zhǔn)備 8 物業(yè)管理?xiàng)l例 及實(shí)施細(xì)則和配套文件 三天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容 9 電腦網(wǎng)絡(luò)操作 知識培訓(xùn) 二天 部分管理層人員 外部培訓(xùn) 了解操作工作要點(diǎn) 10 物業(yè)管理專業(yè) 資質(zhì)培訓(xùn) 七天 政府主管部門 需持物業(yè)管理上崗證的人員 外部培訓(xùn) 考試 確保持證上崗率 100% 11 管理目標(biāo)及模 式和管理方案有關(guān)內(nèi)容 二天 公司 全體 人員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式。 3．確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （ 1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。 （ 5）建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。 G、 建立激勵機(jī)制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。 E、 物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。 C、 擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進(jìn)行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮金地物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長，技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。 B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。 B、 工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。 實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。 此外，我們將在彩田梅園項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) （ 3） 16 小時(shí)保潔制度 物業(yè)實(shí)行 16 小時(shí)兩班組保潔制度，早晨 7： 00上班直至晚上 11： 00時(shí)下班。 （ 2） 請消防支隊(duì)做有關(guān)知識講座。為了避免這種混亂狀態(tài)，彩田梅園管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個(gè)構(gòu)想： 內(nèi)部要求 對于機(jī)動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： 停車場庫 機(jī)動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機(jī)動車區(qū) （ 1） 了解用戶車輛情況，實(shí)行便捷停放 （ 2） 實(shí)施停車專用車位制度 （ 3） 物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度 （ 4） 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場 （ 5） 做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。 （ 3）加強(qiáng)非辦公時(shí)間門崗的監(jiān)控力度 A. 人流出區(qū)控制圖 保安部 門衛(wèi)崗 固定崗 機(jī)動崗 B. 圖 人流入?yún)^(qū)控 門崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn) 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 執(zhí)用戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認(rèn)無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機(jī)動快速應(yīng)急分隊(duì) 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進(jìn)入彩田梅園 來訪客戶 進(jìn)入彩田梅園（ 跟蹤觀察） 其他人員 進(jìn)入彩田梅園 （跟蹤觀察） 快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 (3)充滿人性，亦考亦評 我司對于員工的考核不是追究責(zé)任，而是找出問題，共同提高，既考核業(yè)績，同時(shí)也評價(jià)擔(dān)負(fù)工作的人的品行、職業(yè)道德、潛能等。 (3)考評考績的內(nèi)容 員工品行、工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績。 (2)業(yè)戶對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。 (1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎罰。 按金地物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)，利豐物業(yè)公司各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相 結(jié)合。 深圳市 利豐物業(yè) 公司（暫命名） 和我司構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。 施行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理 現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的物業(yè)管理，施行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。未來彩田梅園的人文環(huán)境十分適合用這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。 ? 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員， 24 小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服務(wù)。 ? 職業(yè)儀表。 （ 3）服務(wù)工作的指導(dǎo)方針（服務(wù)誡條）： ? 微笑。 creating（創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對象（業(yè)戶）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)； Eye（關(guān)注）：始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對待服務(wù)對象（業(yè)戶），關(guān)注業(yè)戶服務(wù)需求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受； 國際酒店業(yè)認(rèn)為， Service（服務(wù)）的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解，這也是我們對酒店式物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。 （二）、建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)隊(duì)伍 在實(shí)施彩田梅園物業(yè)管理的過程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)⑽宜疚飿I(yè)管理模式與商務(wù)信息服務(wù)及高度智能化管理全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。 我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)： 1．確保業(yè)戶獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿足業(yè)戶的主要需求； 2．支持和促進(jìn) 彩田梅園 的商業(yè)物業(yè)的招租工作； 3．確保 彩田梅園 物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理； 4．確保投資商獲得良好且長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 金地物業(yè)公司認(rèn)為 服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī) ,應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計(jì)和策劃，為客戶度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實(shí)實(shí)地協(xié)助管理方抓好每個(gè)服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價(jià)值。我司將利用自身雄厚的管理實(shí)力，選撥高級顧問管理人員進(jìn)駐 彩田梅園 ，并擬在管理、理念、機(jī)制上大膽創(chuàng)新，結(jié)合金地的企業(yè)文化 ，創(chuàng)立具有特色的物業(yè)管理品牌。 Inviting amp。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。保持職業(yè)禮貌，主動問侯和主動向服務(wù)對象咨詢服務(wù)感受。 ? 大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，主動熱情的大堂助理的真誠微笑、禮貌問侯，讓業(yè)戶體現(xiàn)星級酒店服務(wù)的感受。 簡而言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的 行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。 我司將對 彩田梅園 實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從業(yè)戶需要出發(fā)，以業(yè)戶滿意為服務(wù)目標(biāo)，業(yè)戶普遍需要的，我們一定要做好，業(yè)戶不接受的，我們堅(jiān)決不做。 物業(yè)管理行政主管部門 對花園的物業(yè)管理工作進(jìn)行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 深圳金地物業(yè)管理公司 指導(dǎo) 反饋 指 指 反 標(biāo) 導(dǎo) 饋 反饋 命令 督 導(dǎo) 重大突發(fā)事件 管理運(yùn)作機(jī)制圖 質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是旨在建立一整套有金地物業(yè) 管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù) ISO9001（ 2020 版）質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。 激勵機(jī)制是激勵活動要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。 (1)管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。 (2)考評考績的原則 實(shí)事求是，公正合理，提出建議，共同提高。整套辦法具有完整的體系和堅(jiān)實(shí)的組織 保證。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。 C、 停車場管理。保安部一般的班組設(shè)置為： （ 2）合理安排治安崗 A、電梯服務(wù)：服務(wù)前臺小姐、門童二班倒 16 小時(shí)值班（視實(shí)際需要） B、智能監(jiān)控中心三班倒 24 小時(shí)值班 C、地下車庫入口三班倒 24 小時(shí)值班 D、小區(qū)巡邏崗三班倒 24 小時(shí)值班 E、小區(qū)入口大門三班倒 24 小時(shí)值班 F、保安主管負(fù)責(zé)花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。 讓用戶參與物業(yè)的消防管理 （ 1） 組織物業(yè)人員開展消防演習(xí)。 備注：彩田梅園環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包