【正文】 時(shí)下班。 垃圾分流 在狠抓環(huán) 境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。 此外，我們將在彩田梅園項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。 實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。 C、 依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。 B、 工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺(tái)，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。 前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運(yùn)行。 B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。 (7)、 技術(shù)工種的管理 因物業(yè)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。 C、 擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對(duì)電梯進(jìn)行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮金地物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長(zhǎng)，技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。 增收節(jié)支，不斷提高管理水平 (1)、 增收節(jié)支措施 A、 經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。 E、 物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。 C、 繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。 G、 建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。具體目標(biāo)如下： （ 1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在 200 課時(shí)以上。 （ 5）建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。 （ 3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。 3．確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （ 1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。 （ 3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。 （ 1）管理前期培訓(xùn) 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授 課方 參加 人員 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊(cè)》、《勞動(dòng)法》、公司質(zhì)量手冊(cè)、 程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等 五天 公 司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 讓新員工了解公司的組織，企業(yè)文化、管理規(guī)章制度及公司各部門職能和運(yùn)作方式 2 結(jié)合接管前期 人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi) 容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn) 二天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 了解彩田梅園管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式 3 崗位職責(zé)及物 業(yè)管理制度 一天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉本職工作程序，管理運(yùn)作程序 4 物業(yè)管理方案和要求 一天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 對(duì)彩田梅園物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí) 確定培訓(xùn)計(jì)劃 確定培訓(xùn)計(jì)劃 指定培訓(xùn)人員 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件 選定培訓(xùn)方法 設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 分析評(píng)估培訓(xùn)效果 評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作的有效性 反 饋 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授 課方 參加 人員 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 5 進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn) 三天 各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 6 職業(yè)道德培訓(xùn) 三天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和管理水平 7 融入各崗位進(jìn) 行上崗見習(xí)培訓(xùn) 三天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 崗位考 核 學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗作好準(zhǔn)備 8 物業(yè)管理?xiàng)l例 及實(shí)施細(xì)則和配套文件 三天 公司 全體新 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容 9 電腦網(wǎng)絡(luò)操作 知識(shí)培訓(xùn) 二天 部分管理層人員 外部培訓(xùn) 了解操作工作要點(diǎn) 10 物業(yè)管理專業(yè) 資質(zhì)培訓(xùn) 七天 政府主管部門 需持物業(yè)管理上崗證的人員 外部培訓(xùn) 考試 確保持證上崗率 100% 11 管理目標(biāo)及模 式和管理方案有關(guān)內(nèi)容 二天 公司 全體 人員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式。 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授 課方 參加 人員 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 15 公用設(shè)施及設(shè) 備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 一天 公司 管理、維修工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn) 16 治安保衛(wèi)工作 目標(biāo)及作業(yè)程序 一天 公司 保安員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo) 17 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 及作業(yè)程序 一天 公司 保潔員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標(biāo) 18 綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 一天 公司 綠化工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉綠化范圍和目標(biāo) 19 各工種工作技 藝和服務(wù)語言規(guī)范及 人際溝通技巧 一天 公司 全體 人員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 行為、語言規(guī)范及技巧 20 消防職責(zé)及滅 火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí) 一天 公司 全體 人員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 掌握應(yīng)急方案及常識(shí) 21 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 及作業(yè)程序 一天 公司 管理、維修及服務(wù)人員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 了解代客服務(wù)范圍及要求 22 業(yè)主有關(guān)保密 事項(xiàng)和管理人員熟記事項(xiàng) 一天 公司 全體 人員 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 確保業(yè)主資料保密和熟記 率達(dá) 100% （ 2）日常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授課方 參加人員 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 電腦 網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn) 五天 聘請(qǐng)電腦專家授課 管理處管理人員 內(nèi)部 培訓(xùn) 考試 了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)及應(yīng)用 2 管理 技能知識(shí)培訓(xùn) 二天 聘請(qǐng)物管專家授課 管理處全體員工分批進(jìn)行 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 提高員工的溝通技巧和管理水平 序號(hào) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn) 時(shí)間 授課方 參加人員 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 3 組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系 及公眾形象培訓(xùn) 二天 公司 管理處全體員工分批進(jìn)行 內(nèi)部培訓(xùn) 知識(shí)考核 增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形 象 4 保安員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳 術(shù)及體能等培訓(xùn) 七天 管理處保安員及骨干 輪崗培訓(xùn) 考核 掌握保安員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力 5 有關(guān) 主管單位安排、規(guī)定必須參加 的業(yè)務(wù)培訓(xùn) 有關(guān)管理服務(wù)人員 外部培訓(xùn) 考核 根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平 6 維修 服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn) 根據(jù)實(shí)際情況安排 有關(guān)主管部門 維修、服務(wù)人員 外部培訓(xùn) 確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書 7 保安員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn) 每年確保十五天以上 公司 全體保安員工 內(nèi)部輪流培訓(xùn) 考核 提高保安員業(yè)務(wù)素質(zhì) 8 勞動(dòng) 安全衛(wèi)生培訓(xùn) 一天 公司 管理處全體員工 內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí) 9 消防 技能訓(xùn)練及演習(xí) 三天 武漢市消防局 管理處全體義務(wù)消防員 內(nèi)部輪流培訓(xùn) 考核 掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力 （ 3）緊急事件處理培訓(xùn) 除了上述在職培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)彩田梅園的實(shí)際情況，對(duì)管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)： ； ； 、下水管道爆破； ； ； ； ； ； （ 4）公 眾形象規(guī)范培訓(xùn) 公眾形象是現(xiàn)代企業(yè)贏得市場(chǎng)的客觀要求，是企業(yè)文化的必然反映。 ISO9001： 2020 質(zhì)量體系確保規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 （ 1）管理者對(duì)員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“原則與彈性原則”，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。 2．錄用與考核 （ 1）錄用：根據(jù)人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用，錄 用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 3— 6 個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限； （ 2）考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段，重視對(duì)員工的考核，制定考核制度和實(shí)施辦法 : ，考核整體目標(biāo)完成情況。 第五章 物業(yè)管理各工作流程 對(duì)今后彩田梅園物業(yè)管理基本工作流程闡述如下： （一） 工作流程 彩田梅園花園 物 業(yè) 管 理 前 期 管 理 人 員 培 訓(xùn) 接 管 驗(yàn) 收 項(xiàng) 目 跟 進(jìn) 入住期管理 日 常 管 理 業(yè) 戶 入 住 裝 修 管 理 安 全 管 理 環(huán) 境 管 理 工程維護(hù)管理 品 質(zhì) 管 理 財(cái) 務(wù) 管 理 商 務(wù) 服 務(wù) 社區(qū)文化建設(shè) 文檔、物料管理 其它事務(wù)管理 ： ： ： 與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。 我公司在長(zhǎng)期物業(yè)管理實(shí)踐 中，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一套涵蓋物業(yè)管理運(yùn)行和行政各要素的制度體系，為全面開展彩田梅園物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)我們的顧問管理目標(biāo)，我公司顧問管理人員將組織嘉銘物業(yè)有關(guān)人員根據(jù)我公司制度體系，結(jié)合彩田梅園的實(shí)際，制訂彩田梅園管理制度和管理體系。 彩田梅園 作為 高層住宅項(xiàng)目 ，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶的目的。 （ 2）日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。 （ 4）原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要 性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。 （ 7）檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文檔管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確。 （ 5）檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。 （ 2）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲(chǔ)存，便于查找和利用。 利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時(shí)登記，使用后立即歸還。 公眾制度 (1) 彩田梅園業(yè)主管理委員會(huì)章程 整理歸檔 環(huán)境主管巡視檢查 發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見，迅速安排人員 保潔公司組織人員實(shí)施整改 環(huán)境主管監(jiān)督整改情況 檢查、考核工作績(jī)效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表 整理、歸檔 (2) 彩田梅園業(yè)主公約 (3) 彩田梅園居民精神文明公約 (4) 裝修管理規(guī)定 (5) 用水管理規(guī)定 (6) 用電管理規(guī)定 (7) 煤氣使用管理規(guī)定 (8) 出租房管理規(guī)定 (9) 環(huán)境管理規(guī)定 (10) 治安管理規(guī)定 (11) 防火防風(fēng)管理規(guī)定 (12) 商鋪管理規(guī)定 (13) 業(yè)主（住戶）停車管理規(guī)定 (14) 摩托車、自行車管理規(guī)定 崗位職責(zé) (1)管理處經(jīng)理崗位職責(zé) (2)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) (3)財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) (4)綜合服務(wù)客服主管崗位職責(zé) (5)綜合服務(wù)環(huán)境主管崗位職責(zé) (6)綜合服務(wù)行政主管崗位職責(zé) (7)工程主管崗位職責(zé) (8)保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)巡邏崗 (9)治安管理員崗位職責(zé) (10) 車場(chǎng)管理員崗位職責(zé) (11) 監(jiān)控室保安員崗位職責(zé) (12) 設(shè)備運(yùn)行管理員崗位職責(zé) (13) 維修管理