【正文】 眾所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是有具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。各類活動(dòng)中心將在社區(qū)統(tǒng)籌安排的前提下，由管理處選擇合適位置組建、成立。 11 消防設(shè)備設(shè)施完好率 100% 100% 指定電器維修工進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施設(shè)備完好無損、正常使用。 第七節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收及檔案資料的建立與管理 一、物業(yè)接管驗(yàn)收： 主要分三個(gè)方面： （一）檔案資料的驗(yàn)收與交接 進(jìn)駐該社區(qū)后我們將與該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行圖紙資料的詳細(xì)交接驗(yàn)收工作，包括：土建竣工圖、水暖竣工圖、電氣竣工圖等。 二、檔案資料的建立 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為辦公區(qū)域及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。 （三）物業(yè)管理用房的交接及鑰匙交接驗(yàn)收 公司將派專人與該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行物業(yè)辦公用房交接。 16 維修服務(wù)回訪率 90% 按照《項(xiàng)目部維修回訪制度》對(duì)于維修項(xiàng)目進(jìn)行回訪并建檔記錄，以確保維修服 務(wù)質(zhì)量滿足業(yè)主的需要。休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 95% 98% 指定綜合維修工負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由維修主管監(jiān)督，確保設(shè)施完好，美觀整潔。同時(shí)，管理處將充分利用社區(qū)豐富的自然空間，如中心廣場、綠地、中、小學(xué)操場等開展有關(guān)活動(dòng)。當(dāng)人們一走進(jìn)社區(qū)，就可以聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂，這里沒有噪音、污水、垃圾等污染物質(zhì)影響人們的心理感受，到處呈現(xiàn)出仿佛世外桃源的平和景象。為了滿足這些成功人士的需求，公司推出貼身秘書服務(wù)。 （一）基礎(chǔ)服務(wù)： 包括送水、送奶；洗車、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報(bào)刊雜志；代叫出租車介紹家政服務(wù)；代請(qǐng)家教；組織商品展銷；調(diào)試家電等 （二）可選擇的管家式服務(wù) 海德國際社區(qū)建筑類型多樣，購房業(yè)主的來源、層次、條 件、需求也趨于不同，我們針對(duì)不同需求的業(yè)主，量身定做了可選擇的管家式服務(wù)內(nèi)容。 第三十六條、凈利潤，是指利潤總額減去所得稅后的余額。 第二十九條、對(duì)于借審批手續(xù)不完備的，財(cái)務(wù)部不得辦理借款業(yè)務(wù)。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計(jì)殘值加上預(yù)計(jì)清理費(fèi)用。 第十七條、經(jīng)批準(zhǔn)無償調(diào)入的固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位的帳面價(jià)值 加上發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，作為入帳價(jià)值。 第十二條、固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)入帳，固定資產(chǎn)在取得時(shí)，應(yīng)按取得時(shí)的成本入帳。 第八條、公司財(cái)務(wù)應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金銀行存款日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記。 （三）財(cái)務(wù)管理 預(yù)算、決算方式及內(nèi)容 總 則 第一條、為了 規(guī)范公司的會(huì)計(jì)核算工作，真實(shí)、完整地提供會(huì)計(jì) 信息，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算工作，根據(jù)《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《公司章程》以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。 物業(yè)公司實(shí)行“內(nèi)部獨(dú)立核算”、“自負(fù)盈虧”的財(cái)務(wù)核算制度，堅(jiān)持財(cái)務(wù)賬目公開，接受上級(jí)主管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。 （ 3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存放私人物品。 附：空置房屋管理規(guī)定 為了加強(qiáng)未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責(zé)任，配合好開發(fā)公司的房屋銷售工作，防 止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞及 其他意外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護(hù)工作，特制定本規(guī)定： 空置房屋的交接 各管理處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)公司、物業(yè)管理處有關(guān)人員共同查驗(yàn)登記，注明存在問題后，叁方進(jìn)行簽字交接。 業(yè)主裝修結(jié)束后，及時(shí)進(jìn)行檢查。 如發(fā)生電梯關(guān)人 、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，保證在 15 分鐘內(nèi)迅速組織救助。 水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋及時(shí)上鎖。 進(jìn)入停車場的車輛，不得亂停放，不得堵塞車輛，違者鎖車處理。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴(yán)格控制。 主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)樹木生長正常，生長達(dá)到該樹種規(guī)格的平均生長量。常見維修要點(diǎn)：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。 上述各項(xiàng)設(shè)備部分已在本公司部分社區(qū)使用，效果良好，并且我 們已積累了豐富的保養(yǎng)維護(hù)經(jīng)驗(yàn)。 紅外線探測系統(tǒng) 這是一種對(duì)物體是否通過而進(jìn)行監(jiān)視報(bào)警的保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)主要安裝在外圍，對(duì)非正常途徑進(jìn)入社區(qū)的物體進(jìn)行監(jiān)測報(bào)警。 （ 2） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員 維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持社區(qū)內(nèi) 車輛行駛通暢； （ 3） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員 看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及 社 區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4） 海德國際社區(qū) 夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行 每 1小時(shí) 一次的防范檢查和巡邏，巡邏 人數(shù) 2 人 為一組 ，做到 巡邏 有計(jì)劃、 有記錄； （ 5） 由客戶服務(wù)部 制定海德國際社區(qū)詳細(xì)的 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案； 有安全管理部定期進(jìn)行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件 發(fā)生時(shí)，立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 （ 2）鑰匙的交接分公司將派專人對(duì)社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進(jìn)行核對(duì)、試用。 對(duì)于各期工程或單元工程在達(dá)到使用條件，可以提前進(jìn)行驗(yàn)收，以配合銷售及時(shí)投入使用。選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、形象好的管理人員到銷售中心，負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。 實(shí)行酒店賓館三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)保潔管理 保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重 點(diǎn)，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時(shí)我們還參照國家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來考核保潔人員的實(shí)際工作效果。 本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、 年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊(duì)伍。海德國際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會(huì)給東陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)代來巨大影響。 第四節(jié) 海德國際社區(qū)的質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 一、 質(zhì)量管理目標(biāo) 海德國際社區(qū)作為 2020 年 東陽市開盤的地標(biāo)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。 —— 建立社區(qū)餐廳，開設(shè)送餐服務(wù)。 —— 禁止無證流動(dòng)商販進(jìn)內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負(fù)責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。 交通出行方面 —— 在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū) 環(huán)保電瓶車 ，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具。 （三）、社區(qū)清潔，嚴(yán)格執(zhí)行 ISO14000 環(huán)境保護(hù)體系標(biāo)準(zhǔn) —— 樓內(nèi)保潔按照三星級(jí)酒店保潔方面的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行； —— 確保社區(qū)路面、廣場、綠地?zé)o雜物，清潔一新； —— 社區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物； —— 社區(qū)路面、邊石、路燈、 雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕； —— 引進(jìn)大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用清水沖洗 1 次 ，路面潔凈無塵。分別確定了高層 住宅、商服、別墅、寫字樓等各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 高層住宅建筑面積每平方米 / 每月 元 商服公企建筑面積每平方米 / 每月 元 別墅住宅建筑面積每平方米 / 每月 元 寫字樓建筑面積每平方米 / 每月 元 地上車位管理費(fèi)每月每位 元 地下車位管理費(fèi)每月每位 元 電梯費(fèi)基礎(chǔ)層 元 /月 第三節(jié) 管理服務(wù)總承諾 在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾 “服務(wù)無止境、管理無盲點(diǎn)、業(yè)主無怨言 ” 。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會(huì)認(rèn)知度，把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。 同時(shí)，分公司內(nèi)部進(jìn)行規(guī)范化管理，運(yùn)用先進(jìn)的 扁平化管理模式 ，以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng) ，加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺識(shí)別體系，提升管理服務(wù)品位，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理”風(fēng)格。 綜上分析，針對(duì)于“海德國際社區(qū)”業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理，物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵，拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)理念，以管理城市生活區(qū)的理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個(gè)類型、各個(gè)階層業(yè)主需要的，管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個(gè)方面，讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù)，才能滿足業(yè)主的真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。 它 由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級(jí)國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學(xué)校等組成，這是一座堪與美國社區(qū)媲美的 生態(tài)園林社區(qū) ，她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國際同步。這些業(yè)主購房觀念成熟，置業(yè)目的明確，文化品位較高，他們?cè)谶x擇海德國際社區(qū)的同時(shí)，也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù)，感受尊貴的專署服務(wù)，確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。 根據(jù)海德國際社區(qū)的地理位置和建筑格局，我們認(rèn)為海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該在人文服務(wù)上突出 “尊貴、舒適” ，在環(huán)境管理上體現(xiàn) “生態(tài)、綠色” ，在社區(qū)文化中彰顯 “高雅、高尚” ，在治安秩序上感受 “安全、安心” 。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個(gè)細(xì)節(jié)，使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主，是我們追求的目標(biāo)。 提升物業(yè)服務(wù)的科技含量，建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)費(fèi)內(nèi)容在網(wǎng)上公布，由銀行托收各種費(fèi)用。 在全面的管理服務(wù)中，我們承諾“管理無盲點(diǎn)、服務(wù)無止境、業(yè)主無怨言”、全員都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，用高品級(jí)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于海德國際社區(qū)，把社區(qū)打造成東陽市的頂級(jí)建筑群，切實(shí)提高社區(qū)的市場知名度，提高服務(wù)品級(jí)，保證社區(qū)的功能含金量。 —— 室內(nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計(jì)美觀，擺放適當(dāng)，品味高雅，生長良好，成活率 100%； （五）、社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) —— 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修計(jì)劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常。 —— 加強(qiáng)社區(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽市的不夜城。 —— 開辦 家裝超市 ，為業(yè)主的物業(yè)裝修提供選擇和施工 方便。 —— 提供電腦維護(hù)、代辦網(wǎng)站等服務(wù)； —— 提供委托 性 服務(wù)，如代客購物、代送快件等 ； —— 提 供會(huì)務(wù)、 PARTY、展覽會(huì)、沙龍策劃、尊貴會(huì)議服務(wù)； —— 提供旅游服務(wù)，如代訂票、聯(lián)系旅游團(tuán)以及提供最新的旅游信息等服務(wù)； —— 提供車務(wù)出租，代駕、代客泊車服務(wù)； —— 提供汽車清洗、美容、租賃服務(wù)，建立護(hù)理檔案； —— 為業(yè)主提供洗衣、送水、訂奶料理家政等多項(xiàng)便民服務(wù)。 三年內(nèi)創(chuàng)建“國家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”， 并獲得稱號(hào)。 二、經(jīng)濟(jì)效益 公司通過規(guī)模化經(jīng)營、商業(yè)化運(yùn)作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會(huì)更大的提高物業(yè)費(fèi)使用率，把更多資金用于物業(yè)管理服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報(bào)業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。 實(shí)行員工星級(jí)評(píng)定制度，根據(jù)員工的日常工作表 現(xiàn)及工作成績?cè)u(píng)定員工等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相應(yīng)級(jí)別工資。 前期介入后，物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況，向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。 （二）、物業(yè)接管驗(yàn)收 公共設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收現(xiàn)場驗(yàn)收與交接 （ 1）我公司將選派經(jīng)驗(yàn)豐 富的水暖、電氣及土建工程師會(huì)同開發(fā)商組成現(xiàn)場交接小組，總公司成立專門的接管小組代表業(yè)主對(duì)社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場交接驗(yàn)收。具體進(jìn)戶流程見下表： 業(yè)主進(jìn)戶流程 業(yè)主提供入住資料：進(jìn)住通知單、購房合同、 身份證（原件、復(fù)印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南 查驗(yàn)進(jìn)戶通知單，發(fā)放入住文件袋 通知單加蓋“已領(lǐng)資料章” 回收填好之《業(yè)主臨時(shí)公約》《業(yè)主資料登記表》等資料 進(jìn)戶通知單、業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主手冊(cè)蓋章 憑已簽字之進(jìn)戶通知單收費(fèi)，收回進(jìn)戶通知單 憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊(cè)上加蓋注發(fā)放日期， 業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》 行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗(yàn)收房屋 抄水、電、氣表，填寫驗(yàn)收交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主 維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表上簽字 入住文件整理、匯總、歸檔 在業(yè)主進(jìn)戶裝修期間，我公司將嚴(yán)格按照裝修管理程序嚴(yán)格進(jìn)行管理，主要流程如下： 業(yè)主裝修管理程序 業(yè)主持住戶手冊(cè)、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù) 業(yè)主填寫審批表，交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批 施工責(zé) 任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、