【正文】 平方米起， 9000 元 /平方米；聯(lián)排別墅 210 平方米， 11000 元 /平方米；雙拼別墅 260 平方米， 14000 元 /平方米；獨(dú)棟別墅 240405 平方米， 1000016000 元 /平方米，總價(jià) 270600 余萬(wàn) /套。 36 第三章 高鐵站 項(xiàng)目分析篇 一、 項(xiàng)目 概況 ? 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目地塊 位于成綿高速 東側(cè) ，華金大道一段以北，同華大道以西，攀鋼廠正對(duì)面地塊， 處于青白江區(qū)西北面，屬于青白江北部新區(qū)居住帶的組成部分，距離成都城區(qū)大約 30 分鐘左右車程， 在建成德綿高鐵青白江站 以及青白江客運(yùn)站 距地塊步行五分鐘 ，地理位置較好。綜上所述， 不建議公司考慮。此外，消費(fèi)者日益成熟，項(xiàng)目如果沒(méi)有獨(dú)特、可展示的優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)發(fā)展的潛力，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)。 地塊雖是藍(lán)光觀嶺 4200 畝 項(xiàng)目 后期規(guī)劃用地之一，但目前尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此還存在商議合作開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，建議公司進(jìn)一步洽談和合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅分析 —— 項(xiàng)目 規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)， 別墅產(chǎn)品的消化速度難以保證，市場(chǎng)不確定性比較大，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金和營(yíng)銷手段有較大要求； —— 成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)，別墅供應(yīng) 量逐漸加大，客戶 可選擇面很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 目前青白江 地價(jià)在 100150 萬(wàn) /畝， 洋房 價(jià) 格 還不到 4000 元 /平方米， 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)偏低，項(xiàng)目地塊雖然距離成綿樂(lè)高鐵站較近，但項(xiàng)目 涉及高 壓 線遷移和農(nóng)民房屋拆遷，因此不能立即啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，而且與鳳凰湖片區(qū)在售和待售項(xiàng)目相比較，項(xiàng)目 地塊 在 環(huán)境 和配套 方面劣勢(shì)明顯 。月 ? 目標(biāo)客戶以金堂縣二次置業(yè)客戶 為主 以及成都城區(qū)有車一族 從調(diào)研來(lái)看，目前金堂縣樓價(jià)也集中在 35004000 元 /平方米區(qū)間。 34 六、金堂縣樓盤抽樣 調(diào)查 藍(lán)光 在商鋪售價(jià)方面，一般底層臨街商鋪價(jià)格在 25000 元 /平方米左右，二層在70008000 元 /平方米，住宅底商一般以出售為主。 置業(yè)目的 地域性客戶以純自住和改善性居住需求為主，少量外區(qū)域客戶以投資性需求為主，目前投資性置業(yè)在住宅項(xiàng)目中表現(xiàn)還不明顯。 項(xiàng)目體量 目前區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較少，多以小盤開(kāi)發(fā)為主。 2020 年土地成交情況 2020 年區(qū)域共計(jì)成交 4 宗土地，成交總面積為 畝，成交總價(jià)為 億元，其中包含 3 宗住宅用地， 1 宗住宅及商業(yè)用地，且住宅用地均位于北部新區(qū)。 隨著城郊公交系統(tǒng)等一系列城市道路交通的逐步完善，郫縣、溫江等近郊樓盤逐漸熱銷；近郊樓市呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是恒大、龍湖等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，選擇在近郊購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者越來(lái)越多。 發(fā)展規(guī)劃 ? 作為“成德綿”區(qū)域發(fā)展的中軸，同時(shí)隨著北部新城的規(guī)劃實(shí)施和交通條件改善，青白江將逐步融入大成都范圍內(nèi)，形成全域成都的發(fā)展圈，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 ■打造以物流中心為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 。 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 22 ? 載貨汽車園區(qū) 園區(qū)定位為載貨汽車及配套零部件生產(chǎn)基地。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有成套裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，攀成鋼擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)區(qū)，新型復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)區(qū)，冶金金屬、新型建材制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，玻纖、建筑材料產(chǎn)業(yè)區(qū)及相關(guān)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)區(qū)。度假區(qū)占地面積 1750 畝，后期將擴(kuò)為 5000— 6000 畝，總投資約為 億元，是以鳳凰湖為核心，匯集 “ 林、溪、湖 ” 三大特色的大型生態(tài)休閑度假區(qū)。功能方面定位為成都主城區(qū)北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型設(shè)備制造為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)。該區(qū)域是成都對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的主要方向，將是重要的制造業(yè)聚集區(qū)，并承擔(dān)區(qū)域物流、專業(yè)服務(wù)、交通樞紐和居住等職能。 “ 一心 ” 指主城區(qū)； “ 多極 ”指規(guī)劃區(qū)外的四市和四縣。 定位于休閑城市的成都，中心城區(qū)即擁有 260 萬(wàn)平方米的賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積，成都市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣已逐步走向國(guó)際化。 （三）進(jìn)出口 總額 2020 年 2020 年成都 進(jìn)出口總額走勢(shì) 2020 年 2020 年青白江區(qū) 進(jìn)出口總額走勢(shì) —— 成都進(jìn)出口總量呈逐年遞增態(tài)勢(shì)， 2020 年成都進(jìn)出口總額達(dá)到了 億元，同比上年增長(zhǎng)了 %，這反映出成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加緊密，人力資本的積累，勞動(dòng)分工專業(yè)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等 促 進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。 2020 年 2020 年青白江區(qū) GDP 走勢(shì) 7 —— 近年來(lái)，青白江區(qū)經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展勢(shì)頭，已連續(xù) 28 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng) 。距離項(xiàng)目地塊大約 5 分鐘左右路程。東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。 四川省成都市青白江區(qū) 高鐵 站項(xiàng)目和城廂鎮(zhèn)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查 分析報(bào)告 二零一一年三月 十 八 日 1 目錄 第一章 城市背景篇 ........................................................................................................ 2 一、城市概況 ............................................................................................................ 2 二、城市經(jīng)濟(jì) ............................................................................................................ 6 三、城市規(guī)劃 .......................................................................................................... 12 （一）成都市總體發(fā)展規(guī)劃 .............................................................................. 12 （二）青白江區(qū)域發(fā) 展規(guī)劃 .............................................................................. 15 四、區(qū)域宏觀環(huán)境總結(jié) ............................................................................................ 23 第二章 市場(chǎng)分析篇 ...................................................................................................... 24 一、成都市住宅市場(chǎng)總體分析 ................................................................................. 24 二、青白江住宅市場(chǎng)總體分析 ................................................................................. 26 （一）市場(chǎng)供銷總況 ........................................................................................ 26 （二）土地市場(chǎng) ............................................................................................... 26 近三年土地供應(yīng)情況 ................................................................................. 26 2020年土地成交情況 ................................................................................ 26 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ................................................................................. 29 ................................................................................................... 29 ................................................................................................... 29 ................................................................................................... 30 ................................................................................................... 30 ................................................................................................... 31 ................................................................................................... 32 .................................