升華溫泉花園項(xiàng)目營銷推廣定位策略(存儲版)
【正文】 社區(qū)內(nèi)部建筑規(guī)整，與其它別墅類社區(qū)或混合型住宅社區(qū)相比具有優(yōu)勢性。項(xiàng)目的特質(zhì)決定了市場的需要，市場的空隙給項(xiàng)目預(yù)留了88 位尊貴的業(yè)主，通過分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客層主要為： A、周邊項(xiàng)目的部分客流。一期現(xiàn)已開工、有六層平層、四層樓中樓、多層樓中樓共十二棟，基本都在正大門兩側(cè)，臨著東干道的大門兩側(cè)有商鋪、寫字間，交工時(shí)間預(yù)計(jì)十月一，實(shí)際要推遲到明年三四月份；二期還未開工，主要以高層住宅與寫字間為主。 優(yōu) 勢： 地處新鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)、瀕臨東干道，該開發(fā)商以前開發(fā)過安居工程，在新鄉(xiāng)的影響力很廣。項(xiàng)目停車位 682 個。有立體車位，每間五萬。 劣 勢： 工期很慢，現(xiàn)在已經(jīng)比預(yù)期工期推遲兩個月，并因此造成了很壞的負(fù)面影響。疊加式樓中樓最低價(jià) 1400/平米，立體純別墅最高價(jià) 2400 多 /平米。項(xiàng)目開發(fā)的有多層平層和多層樓中樓。樓中樓前排中心位置一、二層單價(jià) 1830/平米，與同位置五、六層差價(jià) 200/平米。 “溫泉治百病”，溫泉的配套，是項(xiàng)目的一個釋放點(diǎn)，但溫泉的價(jià)值仍需要升華。 周邊項(xiàng)目較多，能夠引起更大的市場關(guān)注。記憶點(diǎn)、利益點(diǎn)的差異性；訴求的差異性；渠道的差異性等等，差異制勝，這是項(xiàng)目唯一的出路。 從體量上講，在新鄉(xiāng)市場也屬于大體量社區(qū)，那么，大體量社區(qū)如何使完美的生活突現(xiàn)于受眾眼前，從工程進(jìn)度上講，讓配套先行是迅速達(dá)到這一至高境界的優(yōu)化途徑。 終端建設(shè)。 事件行銷是造勢成市的切入點(diǎn)。尤其是本項(xiàng)目周邊樓盤已經(jīng)在建，在市場中他們的形象建立的比較早，部分已經(jīng)植入人心，這是攻心的最佳棋局。 周邊配套不足，項(xiàng)目配套（如“花園”與現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)的落差等）優(yōu)勢沒有彰現(xiàn)。 戶型合理，但戶型單一；樓間距過小，對私密性要求極高的別墅而言，這是需要解決和屏蔽的。 項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境具有一定潛力。戶型設(shè)計(jì)比較合理。而且作為別墅項(xiàng)目，缺乏獨(dú)到的推廣主張，訴求不明確，造 成市場認(rèn)知不高。 戶 型： 多層樓中樓、純別墅，戶型設(shè)計(jì)較好、比較實(shí)用，可選面很廣。小區(qū)內(nèi)硬件配套設(shè)施 齊全，戶型設(shè)計(jì)很合理。 戶 型： 平層有兩房兩廳 100 平米、 103 平米，三房兩廳 140 多平米，樓中樓面積在 240 平米左右，小復(fù)式面積有 160 平米左右的。樓中樓戶型瘦長，實(shí)用性不好。 價(jià) 格： 多層均價(jià) 1650/平米，樓中樓均價(jià) 2300/平米。 潛在競爭對手個案 SWOT 分析 博筑正陽花園 物業(yè)位置： 新鄉(xiāng)市東干道與化工路交叉口向南 500 米。 項(xiàng)目目標(biāo)客層分析 升華溫泉花園每幢售價(jià)在 80— 90 萬元，是新鄉(xiāng)別墅市場的換代升級版豪宅，共 88 套。 項(xiàng)目背景分析 本項(xiàng)目總套數(shù)為 88 套，戶型分為 A、 B 型兩種，結(jié)構(gòu)較為合理。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán) 境分析 項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)，公檢法三大行政巨頭位居于此；農(nóng)業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)齊齊進(jìn)駐；高檔社區(qū)（公檢法家屬區(qū)、啟明小區(qū)等）、高消費(fèi)能力人群薈聚于此；諸多地產(chǎn)開發(fā)商相繼入主開發(fā)，并初具雛形，具有高質(zhì)區(qū)域的基本素質(zhì)。那么，升華溫泉花園賣什么？溫泉？位置？景觀？升華溫泉花園又憑什么與別墅階層產(chǎn)生共鳴呢？升華溫泉花園的差異性定位和差異性訴求是成功的唯一出路！ 就目前新鄉(xiāng)市場中存在的物業(yè)形態(tài)而言，別墅顯然沒有贏得其真正的市場名
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