協(xié)和廣場(chǎng)總體策劃營(yíng)銷(xiāo)方案綱要(存儲(chǔ)版)
【正文】 走的滲透策略 滲透策略的內(nèi)涵目標(biāo)是獲得最大的市場(chǎng)占有率。人氣聚斂符合馬太效應(yīng) ——強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱 者愈弱。 策 略 廣告及活動(dòng)推廣的目的是為了深化概念主題，我們認(rèn)為只有概念得到消費(fèi)者的認(rèn)可后，概念的支撐的硬件產(chǎn)品也一定會(huì)被認(rèn)可，發(fā)現(xiàn)之旅、文化之旅、體驗(yàn)之旅是為了把本案提出雅安三個(gè)第一的概念深入人心，為項(xiàng)目的成功服務(wù)。華西報(bào)系列夾報(bào)廣告 ? 商報(bào)、華西報(bào)及其它媒體相關(guān)活動(dòng)廣告 媒 體 炒 作 媒體配合 成都商報(bào) 華西都市報(bào)相關(guān)新聞報(bào)道 雅安日?qǐng)?bào)大篇幅新聞報(bào)道 雨城電視、有線電視新聞報(bào)道 聯(lián)合一家大報(bào)（華西都市報(bào)）持續(xù)炒作地方媒介持續(xù)關(guān)注，聯(lián)合炒作 商報(bào)生活?？? 華西都市報(bào)?？? 大篇幅專訪 電視臺(tái)專訪、新聞發(fā)布會(huì) 其他媒體相關(guān)報(bào)道（ 吉尼斯世界記錄） 炒作主題 4 個(gè)億 —— 雅安旅游市場(chǎng)怎么分？ 雅安 —— 西南旅游城市大規(guī)劃。雅安市 2020 年餐飲業(yè)零售總額為 億元，比 2020 年增長(zhǎng) 22%，全市餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 16%，餐飲行業(yè)已成為拉動(dòng)雅安消費(fèi)的重要力量，本項(xiàng)目地處雅安新舊城區(qū)的交匯處，位于青衣江和隴西河交匯處，遠(yuǎn)眺周公山，緊鄰音樂(lè)廣場(chǎng)，自然和人文景觀絕佳。 5) EF 幢命名建議：協(xié)和新天地、協(xié)和尖沙嘴美食廣場(chǎng) (F 幢 )、協(xié)和好旺角娛樂(lè)天地 (E 幢 ) 4．投資人群、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)本案造成較大威脅的主要是假日廣場(chǎng)和溫州商城，這兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)均以臨街單間商鋪為主，總價(jià)大約在 2030 萬(wàn)，中產(chǎn)階級(jí)和高收入人群為主要投資者，主要經(jīng)營(yíng)為服裝、鞋包、家 居等。 4. 銷(xiāo)售工具：政策規(guī)劃的發(fā)展（大展塊）餐飲娛樂(lè)待業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)（大展塊）、銷(xiāo)售進(jìn)度表。因此，根據(jù)項(xiàng)目的旅游優(yōu)勢(shì)，景觀優(yōu)勢(shì)，停車(chē)優(yōu)勢(shì)，建筑優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)，我們將項(xiàng)目的 E、 F幢定 位為餐飲娛樂(lè)城，以全新的形象吸引人氣、商氣，達(dá)到盡快銷(xiāo)售的目的，以點(diǎn)帶面帶動(dòng)全盤(pán)。 2) 從現(xiàn)階段此項(xiàng)目的招商造勢(shì)分析我們的定位： A 幢：百貨 B 幢：百貨 C 幢： IT D 幢：服飾 E 幢：娛樂(lè) F 幢：餐飲 3) 從目前來(lái)看，項(xiàng)目 ABCD 幢人氣較差，且需要商家經(jīng)營(yíng)或活動(dòng)造勢(shì)才能形成較旺的人流，目前銷(xiāo)售和招商滯后的原因主要是沒(méi)有濃厚的商業(yè)氛圍和人流，產(chǎn)品的亮點(diǎn)不能吸引商家、投資者、消費(fèi)者的注意。 青衣江沿江廣場(chǎng)活動(dòng)人群 雅安 8縣 1區(qū)藝術(shù)愛(ài)好者 雨城區(qū)才藝兒童 雨城區(qū)市民 政府部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 目的：通過(guò)活動(dòng)和廣告的整合，塑造項(xiàng)目雅安 第一購(gòu)物中心 的形象。 B、 設(shè)立顧客推銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)。價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，既能保證已購(gòu)者的經(jīng)濟(jì)利益，又符合投資的追漲理念；而價(jià)格下滑則會(huì)引起人們對(duì)物業(yè)品質(zhì)的懷疑，反而影響品牌形象。 B、 區(qū)別的定價(jià)策略 拉大位置、樓層、大小商鋪的價(jià)格差。在以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是一對(duì)一的個(gè)性服務(wù)，充滿樂(lè)趣的消費(fèi)過(guò)程，愉悅的記憶，消費(fèi)者心甘情愿地付出更多的錢(qián)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的提供者獲得了比以往任何時(shí)候都要高的利潤(rùn)。（核心是一種交換生活品位的文化） 廣場(chǎng)文化，顧名思義為城市廣場(chǎng)所呈現(xiàn) 的文化現(xiàn)象以及在廣場(chǎng)之中所展示出來(lái)的文化。 7) 現(xiàn)場(chǎng)包裝：主入口用羅馬旗，升空氣球及大幅標(biāo)語(yǔ)，橫幅渲染項(xiàng)目隆重、熱烈的氣氛。同時(shí)深化“歐式建筑”概念。 客戶買(mǎi)點(diǎn)：看重定位 100%，回報(bào)穩(wěn)定 80%，自主經(jīng)營(yíng) 20%以內(nèi)。 目標(biāo)餐飲、娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者分 析：雅安本地特色餐飲、娛樂(lè)商家及四川省內(nèi)及重慶的知名餐飲、娛樂(lè)品牌。 招商手段：以合作經(jīng)營(yíng)、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段。 目標(biāo)顧客：為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。 b) 消費(fèi)以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。 方案二說(shuō) 明：本方案是根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品現(xiàn)狀進(jìn)行的業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合，以 3 個(gè)大型專業(yè)店 +百貨商場(chǎng) +餐飲娛樂(lè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，電器、燈飾、電腦在雅安市場(chǎng)較有潛力，且專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，通過(guò)差異性的經(jīng)營(yíng)定位將項(xiàng)目持續(xù)且良好的經(jīng)營(yíng)。 方案二：若百貨商場(chǎng)不進(jìn)駐，其他專業(yè)市場(chǎng)，并設(shè)置顧客休息區(qū)及自動(dòng)柜員機(jī)。 目 錄 一、 我們所面臨的問(wèn)題 二、 我們所擁有的條件 三、 我們的項(xiàng)目定位及發(fā)展方向（三個(gè)第一） 四、 我們 對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 五、 我們的總體解決方案綱要 六、 目前我們的銷(xiāo)售思路和操作手段 一、 我們所面臨的問(wèn)題 1. 原來(lái)的開(kāi)發(fā)理念已不符合現(xiàn)有市場(chǎng)需要； 2. 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位難以滿足主力商家的要求； 3. 項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入交房階段，但缺乏商業(yè)氛圍； 4. 招商工作進(jìn)行緩慢，而招商又是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)又利于營(yíng)造項(xiàng)目的人氣和商氣； 5. 項(xiàng)目品質(zhì)有待進(jìn)一步提升，包裝不到位，如項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝、外觀包裝、環(huán)境包裝、廣場(chǎng)包裝等； 6. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位分區(qū)有待進(jìn)一步細(xì)化； 7. 項(xiàng)目的廣告（概念）訴求模糊，有待進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。我們采取逆向思維的以顧客為導(dǎo)向的整合 營(yíng)銷(xiāo)方法，從“請(qǐng)消費(fèi)者注意”轉(zhuǎn)到“請(qǐng)注意消費(fèi)者”，在市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，運(yùn)作手段上解決問(wèn)題，以期能在銷(xiāo)售的結(jié)果上得到最好的答案。 3. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及業(yè)種規(guī)劃： 方案一 幢號(hào) A 幢 B
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