【正文】 雅致”的生活氛圍。 ? 人文條件 本區(qū)域的人文條件雖然不能和學(xué)院區(qū)周邊項目相媲美，但中科院的部分研究所的落戶，還是讓本區(qū)域成為整個亞奧地區(qū)內(nèi)人文條件最為優(yōu)越的地塊，已經(jīng)具備了一定的科研、學(xué)術(shù)氛圍，并將繼續(xù)擴(kuò)大，為項目塑造人文社區(qū)提供了必要的基礎(chǔ)。 3. Opportunity 機會分析 ? 隨著奧運會的臨近，奧運場館的建設(shè)及奧運村周邊的建設(shè)會在明年內(nèi)有較大程度的進(jìn)展，奧運建設(shè)已不再停留在概念階段而進(jìn)入到實質(zhì)的實施階段。 此項措施雖不能從根本上立刻解決本案周邊的交通狀況，但卻堅定客戶的期待信心，可將 交通條件一項優(yōu)化 加分。 園林面積少屬本案客觀、不可調(diào)和的不足因素，無法通過附加價值完全消除，優(yōu)化后可加分 。 2. 產(chǎn)品優(yōu)化建議 如上所述，目前本案產(chǎn)品力不足主要表現(xiàn)在六個方面，通過一定的產(chǎn)品優(yōu)化及提升附加值的操作，綜合實力仍有進(jìn)一步提升的可能。開始銷售時的工程形象越充分，對客戶的購買信心的支持力度越大。據(jù)調(diào)查顯示，作為住宅的目標(biāo)客戶而言，影響他（她）們購房置業(yè)的四大重要因素依次是 區(qū)位 價格 品質(zhì) 信用，其中的“信用”就是對發(fā)展商可信度的評定。 本案雖屬亞奧地區(qū)，但該地區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)配套尚屬不足。優(yōu)秀項目在地理位置上應(yīng)有顯著的優(yōu)勢。 （ 2） 項目地塊現(xiàn)狀描述 目前周邊在建項目眾多，道路狀況尚不夠成熟。這些道路縱橫交錯，共同構(gòu)成了未來亞奧區(qū)域里“棋盤”狀交通網(wǎng)。此外，商務(wù)環(huán)境的缺乏，嚴(yán)重限制了該地區(qū)的 投資升值的空間。 第二章 產(chǎn)品狀況 （一） 項目基本狀況概述 1. 項目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo) ? 建筑用地面積： 公頃 ? 總建筑面積： 80000 平凡米 ? 居住總戶數(shù)： 540 套 ? 容積率： ? 綠化率： 32％ ? 停車位： 1： 2. 項目周邊環(huán)境及現(xiàn)狀描述 （ 1） 項目周邊環(huán)境描述 本案位于洼里鄉(xiāng)林翠路，地塊屬于規(guī)劃的亞奧區(qū)域內(nèi)（亞奧區(qū)域的范圍定位于以北四、五環(huán)和京昌、京承所圍合的梯形區(qū)域）。 ? 客群選擇該區(qū)域的理由 排序 選擇理由 個數(shù) 百分比 1 靠近森林公園 1420 ％ 2 靠近奧運村 870 ％ 3 戶型面積合適 680 ％ 4 環(huán)境、空氣好 540 ％ 5 離單位近 410 ％ 6 價格適中 200 ％ 7 觀景 220 ％ 8 小區(qū)規(guī)劃 120 ％ 9 交通狀況好 20 ％ 就認(rèn)購理由而言，大部分客戶認(rèn)可的仍是本區(qū)域的地段優(yōu)勢，包括臨近森林公園、臨近奧運村等，而對于本區(qū)域內(nèi)所提供的產(chǎn)品的偏愛程度明顯不足，可見區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新不足，社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計等都缺乏吸引客戶的新意。 ? 客群個人及家庭收入狀況 個人 年收入 個數(shù) 百分比 家庭 年收入 個數(shù) 百分比 3 萬以下 120 ％ 5 萬以下 50 ％ 3～ 5 萬 360 ％ 5～ 10 萬 570 ％ 6～ 7 萬 260 15％ 11～ 12 萬 240 ％ 8～ 10 萬 410 ％ 13～ 15 萬 260 ％ 11～ 15 萬 330 ％ 16～ 20 萬 240 ％ 16～ 20 萬 130 ％ 21～ 30 萬 110 ％ 21～ 25 萬 60 ％ 31～ 50 萬 70 ％ 25 萬以上 60 ％ 50 萬以上 70 ％ 合計 1730 1..％ 合計 1610 100％ 不難看出，本區(qū)域的客戶的個人年收入集中在 5～ 15 萬元 /年之間，月收入在 4000～ 10000 元 /月；家庭年收入集中在 10～ 20 萬元 /年之間，月收入在 8000～ 15000 元 /月。應(yīng)該說，在軟性服務(wù)方面，本區(qū)域存在著較大的空白。此次市調(diào)的項目主要有小區(qū)集中供暖、分戶壁掛爐供暖兩種方式。 ? 從已公布的車庫的售價來看，市場的平均價格集中在 5～ 8 萬元 /個之間，租賃價格平均在 400～ 500 元 /個 ﹒ 月。競爭項目兩居室的設(shè)計的面積數(shù)分別在90～ 110平米之間或 120～ 130平米之間 ，前者強調(diào)戶型的緊湊性，后者則偏重于戶型的舒適性。在物業(yè)管理方面普通的商品房和高檔別墅、公寓之間存在較大的差異，但隨著京城房地產(chǎn)市場的逐步完善和發(fā)展，普通住宅的物業(yè)管理也越來越收到廣大客戶的重視。預(yù)計 80～ 90 平方米的兩居， 110～ 130 平方米的三居將成為普通市場的主流產(chǎn)品。 2020 年 2 月的普通住宅成交均價為 5940 元 /平方米，這一數(shù)值與上月持平，和去年同期相比下降了約 ％，但比起 2020 年 5月時的價格低店 5033 元 /平方米則上升了 ％。 2020 年北京普通住宅在樓市中的比例將會繼續(xù)提高，一方面 在于開發(fā)商對于普通住宅銷售前景的看好，另一方面年輕白領(lǐng)購樓群體的迅速崛起，也為大力發(fā)展普通住宅提供了更為廣闊的消費群體。 （ 1）區(qū)域價格情況 普通住宅各區(qū)縣的價格仍然遵照“價格隨著離市中心距離的遠(yuǎn)近增減，城區(qū)價格高于郊區(qū)價格”的規(guī)律。 2020 年外省市在京購房占到全年住宅銷售量的四分之一，在京購房套數(shù)達(dá)到 3 萬套以上。 ? 衛(wèi)生間需要干濕分離 由于人們生活水平的提高帶來的入浴行為的日?；瑢⒃∈易鳛闈窨臻g獨立分離出來將變得十分必要。 2. 競爭項目基本情況 物業(yè)名稱 詳細(xì)位置 建筑規(guī)模 （萬平方米） 入住時間 價格 (元 /M2) 亞奧地區(qū) 澳林春天 北沙灘橋林萃西里 60 2020 年 11 月 6400 倚林家園 北沙灘橋林萃西里 16 2020 年 10 月 現(xiàn)房 7300（板） 13000（ T） 天合人家 健翔橋北 800M 10 2020 年 12 月 5980 風(fēng)林綠洲 大屯路地球所對面 32 現(xiàn)房 8500 傲成 北苑路北辰陽光會所 7 2020 年 12 月 6600 融域 小計 135 清風(fēng) 華景園 林業(yè)大學(xué)北路 15 2020 年 12 月 2020 年 3 月 6200（毛坯） 7000（精裝） 京昌以西 燕清源 清河小營環(huán)島西南側(cè) 28 2020 年 10 月 4900 小計 43 由上表可見： ? 本案周邊項目的規(guī)模普 遍較小，除澳林春天、風(fēng)林綠洲和燕清源三個項目的規(guī)模超過 20 萬平方米，其余項目基本都在 10 萬平方米左右。 ? 倚林家園是本區(qū)域內(nèi)唯一提供 TOWNHOUSE 產(chǎn)品的項目，其產(chǎn)品面積數(shù)在 200～ 300 平米之間。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 項目 公共部分 單元內(nèi)部分 外立面 大堂 地面 墻面 天花 電梯 戶內(nèi) 戶門 智能化 亞奧地區(qū) 澳 林春天 巧克力色墻磚 地板磚 墻磚 涂料 上海通力 毛坯 上海湯臣 可視對講 /閉路監(jiān)控 倚林家園 灰色墻磚 石材 石材 /磚 涂料 上海通力 毛坯 霍曼 可視對講 /路監(jiān)控 /紅外 風(fēng)林綠洲 玻璃幕墻 大理石 墻磚 涂料 芬蘭通力 毛坯 胡桃木品牌未定 可視對講 /閉路監(jiān)控 天合人家 灰色墻磚 地板磚 墻磚 涂料 合資品牌 毛坯 三防門 可視對講 /閉路監(jiān)控 傲城 進(jìn)口涂 料 花崗 石 墻磚涂料 涂料 日立 毛坯 鋼制四防門 可視對講 /閉路監(jiān)控 燕清源 灰色黃色墻磚 石材 石材 藝術(shù)吊頂 合資品牌 毛 坯 三防子母門 可視對講 /閉路監(jiān)控 京昌以西 清楓華景園 咖啡色墻磚 地板磚 涂料 涂料 奧的斯 毛坯 待定 可視對講 /閉路監(jiān)控 /門窗磁 根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看，在售的競爭項目中，全部是以毛坯房的形式交房，只有暢清園尚未投入銷售的二期部分考慮做精裝修。但就從銷售速度來看，結(jié)合前面的價格情況，不難看出，價格越高的項目其銷售速度越慢。 ? 客群購買目的 購房 目的 自住 商住 出租 保值 升值 合計 個數(shù) 1680 無 20 30 1730 百分比 % 0 % % 100% 作為奧運題材的重要輻射區(qū)，本地區(qū)的對于自住客戶的吸引力度卻仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資客戶，幾乎出現(xiàn)一邊倒的態(tài)勢。 ? 客群文化程度 排序 1 2 3 4 5 合計 程度 學(xué)士 碩士 大專 博士 高中 個數(shù) 700 420 320 190 100 1730 百分比 % % % 11% % 100% 印證了當(dāng)今社會“知識創(chuàng)造財富”的理論，本區(qū)域項目集中了大量高知分子，大專以上客群占到 ％，大本以上占到 ％，碩士以上占到 ％，比例相當(dāng)驚人，與客戶的主要來源地及所從事行業(yè)特征有一定的關(guān)系。 （ 2） 目標(biāo)客戶群的分類 根據(jù)購買使用目的，目標(biāo)客戶群可以分為典型的兩類人群。 截至到目前，亞運村的總建筑面積已經(jīng)超過 600 多萬平方米，常住人口 50 萬，流動人口也在 30 完人以上。 2020 年 12 月起，中國政府正式拉開2020 奧運場館建設(shè)和市政建設(shè)的序幕。 ? 科研基地進(jìn)駐亞奧地區(qū) 中關(guān)村將有很大一部分中科院研究所遷至大屯路以北地區(qū)，如動力、微生物、遺傳基因、地理、地面站所等。 ? 南側(cè)： ? 西測：地塊西側(cè)紅線臨關(guān)西莊西路，該路為規(guī)劃道路，尚未鋪設(shè)。一方面在于項目周邊城市道路的建設(shè)狀況是否成熟，另一方面在于項目周邊公共交通是否便利。適當(dāng)?shù)慕ㄖ问侥軌虮ＷC之后的戶型設(shè)計進(jìn)深短、面寬大，通風(fēng)良好，采光充足。 受地塊現(xiàn)形狀的限制，本案的綠化空間比較小，綠化率也比較低，園林的設(shè)計空間不足。一座風(fēng)格與外延環(huán)境格格不入的建筑，將無法體現(xiàn)其應(yīng)有的價值，也很難成為流芳百年的傳世之作。 本案綜合產(chǎn)品力權(quán)值 /理性住宅產(chǎn)品權(quán)值 受先天地塊條件的約束，本案的園林空間不甚理想。在此前提下，本案應(yīng)抓住整體區(qū)域的發(fā)展趨勢承上升狀態(tài)的良好機遇，推出精裝修住宅，提升項目的品質(zhì)感。可考慮設(shè)置以下功能： ? 咖啡廳 ? 酒吧及情趣水吧 ? 書屋 ? 乒乓球室 ? 桌球室 ? 棋牌室 ? 社區(qū)保健中心 底商銷售前應(yīng)首先進(jìn)行規(guī)劃，優(yōu)先考慮如下功能的進(jìn)駐： ? 干洗店 ? 凈菜社 ? 面包房 ? 數(shù)碼沖印中心 通過合理規(guī)劃會所及底商的功能，能有效彌補了數(shù)量上不足的先 天缺陷，能夠?qū)⑴涮自O(shè)施一項優(yōu)化加分 。如前所述，本案就目前的產(chǎn)品設(shè)計狀況而言，因受到諸多先天不利因素的影響，只屬于中檔產(chǎn) 品。這對此類客群，在合理的價格的前提下，突出項目的“精品”概念，會取得事半功倍的效果。 一期可售資 源一覽表 項目 住宅建筑面積（平米） 底商（平米） 1＃ 21225 —— 2＃ 16296 3＃ 14137 4＃ 20999 —— 5＃ 31855 —— 合計 104512 從總表可知，本項目主要以住宅銷售為主，底商僅 1300 平米，銷售壓力主要來源于住宅，底商可在社區(qū)成熟度一定時推出，在這里不作重點分析。 ? 劣勢： ? 戶型種類相對比較單一，缺乏市場的變通性，受中面較窄，客群受到一定的局限； ? 三、四居室的廚房及衛(wèi)生間的面積普遍偏小，在最需體現(xiàn)功能的兩個板塊中，功能分區(qū)略顯不足； ? 細(xì)節(jié)處理欠佳，比如玄關(guān)的設(shè)計、貯藏間的設(shè)計，雖為細(xì)節(jié)但是體現(xiàn)品質(zhì)最好的見證； ? 在戶型差異化及創(chuàng)新化程度上與周邊其它項目沒有較明顯的差距，同質(zhì)化問題突出，不易在同類物業(yè)內(nèi)脫穎而出。 因發(fā)展商對成本已做過估算，并提出 6800 元 /平米的平均單價，高出市 場平均價 300 元，所以即使在利潤空間不大的情況下如方案一，單價也相對較高，會對銷售市場帶來壓力，可能會與前提產(chǎn)生矛盾，但相對在工程的整體運作過程中難度會降低。 ? 社區(qū)內(nèi)外部景觀及樓間距：從產(chǎn)品規(guī)劃角度來看，因本地塊獨立性差，相比較地塊形式欠規(guī)整，與臨界的社區(qū)關(guān)系較為緊密，南側(cè)暢清園一墻之隔，東側(cè)的倚林家園也只一條 31 米的洼里 北小區(qū)一號路毗鄰，可起到借勢的作用。內(nèi)部認(rèn)購期價格表中的價格為優(yōu)惠價格，認(rèn)購期間不再提供折扣。 （ 3） 本項目各樓座階段性價格 第一階段：當(dāng)銷售為 0－ 33%，樓座均價 95% 第二階段：當(dāng)銷售為 34－ 66%，樓座均價 100% 第三階段：當(dāng)銷售為 67－ 100%，樓座均價 105% 花虎溝項目各階段平均單價一覽表 單位：元 /平方米 樓號 第一階段平均單價 第二階段平均單價 第三階段平均單價 銷售率 0－ 33% 34－ 66% 67－ 100% 折扣比例