【正文】 120 萬(wàn) /套 7 成 20 年 綠色和平墅 獨(dú)體別墅 280— 320 平米 6070 萬(wàn) /套 7 成 20 年 水云間 聯(lián)排別墅 210320 平米 70100 萬(wàn) /套 荷塘月色 獨(dú)體別墅 250446 平米 110170 萬(wàn) /套 7 成 20 年 700平米花園20 萬(wàn) 雙拼別墅 230300 平米 5080 萬(wàn) /套 圣爵菲斯 獨(dú)體別墅 365 平米 268 萬(wàn) /套 夢(mèng)澤園 獨(dú)體別墅 276300 平米 均價(jià) 6500 元 /平米 公園 11 號(hào) 復(fù)式別墅 (10 月開盤 ) 380400 多平米 260500 萬(wàn) /套 櫻之谷 獨(dú)體別墅 400 平米以內(nèi) 160 萬(wàn) /套 7 成 20 年 聯(lián)排別墅 200 平米左右 4070 萬(wàn) /套 ２、長(zhǎng)沙市別墅市場(chǎng)分析 星城別墅開發(fā)可謂四面開花：南已形成同升湖山莊板塊；北有金鷹 城 〃 圣爵菲斯、山水芙蓉；東有夢(mèng)澤園、水云間 、櫻之谷 ；西有靜園山莊、 荷 塘月色、悅禧國(guó)際山莊等。這對(duì)已獲批并上市的別墅及 “ 湯耗子 ” 是一大利好消息，新政策的實(shí)施將使別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其價(jià)格也有望持續(xù)上漲。有關(guān)資料顯示，目前長(zhǎng)沙月收入過萬(wàn)者約占全市人口的 0． 7％，數(shù)目在 1 萬(wàn)人左右，而這個(gè)群體中，至少有一半人有購(gòu)房欲望，也就是說長(zhǎng)沙現(xiàn)在至少有 5000 人是別墅的潛在消費(fèi)對(duì)象。一方面是個(gè)別項(xiàng)目走高檔路線，比如 “ 公園 11 號(hào) ” ， 針對(duì)尖端消費(fèi)群體超豪華配臵，其單套總價(jià)在 200300 萬(wàn)之間，是目前長(zhǎng)沙最貴的別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目緊臨麓谷，而作為河西高新開發(fā)區(qū)中的“特區(qū)”，麓谷擁有大批高收入的知識(shí)分子，這是本項(xiàng)目的潛在客戶群，而且部分已有購(gòu)房意向。 威脅： （ 1）今年年底前，別墅樓盤太多，放量會(huì)較大。 （ 4）長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)存在較大的發(fā)展空間，中檔別墅還有價(jià)格空間。洋房區(qū)的規(guī)劃主要是為了增加項(xiàng)目人氣，擬規(guī)劃 150200 畝的面積，在 319 國(guó)道位臵輔以部分商業(yè)，以解決整個(gè)小區(qū)配套不足的問題。 產(chǎn)品戶型： 本著“以快取勝”的原則，可直接采用我們以往成功戶型，如東方夏威夷、山水芙蓉、武漢 /北京奧林匹克。我們可通過開發(fā)三個(gè)奧林匹克花園項(xiàng)目的品牌號(hào)召力打動(dòng)這批客戶，最直接的方式也是組織參觀。 在奠基儀式現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，“山水芙蓉”別墅區(qū)背依磨基山余脈，緊靠長(zhǎng)江，正對(duì)江北的鎮(zhèn)江閣，可一覽宜昌十公里外灘美景，風(fēng)景十分優(yōu)美?！? 。附宜昌房網(wǎng) 20xx年 8月 22日發(fā)布的一篇題為“山水芙蓉 高尚住宅”文章。這位教師還強(qiáng)調(diào)，一直在等待符合這些條件的好房子，直到陽(yáng)光 100 出現(xiàn)，他們認(rèn)可陽(yáng)光 100 的品牌（陽(yáng)光 100 組織一次高校教師參觀其全國(guó)連鎖項(xiàng)目的活動(dòng)）。 所以，本項(xiàng)目也不能避俗，可沿 續(xù)荷塘月色原先莊園式別墅社區(qū)的想法，只是我們要使這些莊園變成一個(gè)鎮(zhèn)，如英倫小鎮(zhèn)，整個(gè)建筑風(fēng)格采用英倫風(fēng)格，且這種風(fēng)格目前在長(zhǎng)沙還未出現(xiàn)過（櫻之谷雖打英式風(fēng)格，但太牽強(qiáng)），且英倫的紳士風(fēng)范全球皆知，相信每個(gè)長(zhǎng)沙人也知道紳士同時(shí)還代表品位。 第二部分 項(xiàng)目定位 一、規(guī)劃定位 導(dǎo)入三大奧林匹克花園發(fā)展商合力打造“運(yùn)動(dòng)、健康”別墅的概念及我 們作為“中國(guó)別墅專家”（有三個(gè)別墅項(xiàng)目獲“中國(guó)名盤 50 強(qiáng)”稱號(hào)）的實(shí)力身份進(jìn)行操盤的號(hào)召力。 （ 2）目前長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)差次不齊，繼山水芙蓉之后，基本上沒有性價(jià)比優(yōu)良的產(chǎn)品出現(xiàn)。 劣勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目所在地的市政配套不完善，給日后項(xiàng)目開發(fā)增加配套建設(shè)的成本。自然丘陵地，原始植被，充滿田園野趣，安靜祥和的氛圍，適宜開發(fā)高尚的品質(zhì)住宅社區(qū)。 （ 3） 別墅 面積、價(jià)格 兩極分化 目前的別墅項(xiàng)目大多以 200300 平米 的 聯(lián)排 及 300400 平米 的獨(dú) 體 為主，單套總價(jià)集中在 50150 萬(wàn)之間。另外，從人性追求及人們觀念的轉(zhuǎn)變來看，個(gè)性化、差異化的要求為別墅市場(chǎng) “ 埋伏 ” 了客源。 （ 1）讓別墅項(xiàng)目聞風(fēng)而動(dòng)的原因 a. 國(guó)家 5 年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項(xiàng)目的規(guī)定成了別墅熱的催化劑。 銷售情況：臨水獨(dú)體別墅已經(jīng)售出 9 套，剩余 2 套，而定 制區(qū)已經(jīng)賣出 2 套，加上雙拼別墅，總計(jì)售出 20 多套，銷售情況不是很好。 三、項(xiàng)目概況 地理位臵及地形地貌 項(xiàng)目所在地為望城縣雷鋒鎮(zhèn)，雷鋒紀(jì)念館隔壁，與雷鋒故居一路之隔。全市共成交商品房 26727 套，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。 價(jià)格板塊分類 從上述分析來看，河西的物業(yè)類型呈多樣化，有別墅、高層、小高層及多層，樓盤素質(zhì)的高中低檔一應(yīng)俱全，因此價(jià)格也呈現(xiàn)三級(jí)分化： （ 1）高檔物業(yè) 別 墅 以 靜園山莊、悅禧國(guó)際山莊、沁園春的代表，其主要分布在麓谷板塊，部分位于市政板塊的沿江地帶。 麓南板塊： 這一板塊是長(zhǎng)沙市資源最為獨(dú)特的板塊， 以 岳麓山作為長(zhǎng)沙市的心肺及千年學(xué)府的教育資源，加上湘江等優(yōu)勢(shì)， 形成 一大亮點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約 300萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈?，F(xiàn)職工住宿多自購(gòu)住房，集中在銀盆嶺、望城坡、咸嘉湖等區(qū)域，部分企業(yè)提供員工宿舍。 （ 2）王華英書記推薦了兩塊待開發(fā)地塊，項(xiàng)目均不如荷塘月色成熟： 真人橋：距本項(xiàng)目約 3 公里，地形地貌類似本項(xiàng)目，屬省小康示范村，圈地面積約 1000 畝左右，有近 200 畝左右的水面面積，現(xiàn)有若干家 農(nóng)家樂?，F(xiàn)項(xiàng)目用電線系直接從雷鋒鎮(zhèn)搭電，常出現(xiàn)電壓不穩(wěn)的現(xiàn)象。 南北向： 一：金星大道（已建成路段為市政府北至楓林路） —— 長(zhǎng)常高速 —— 雷高路 —— 項(xiàng)目地。嚴(yán)重的缺水不但直接影響鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也給集鎮(zhèn)居民帶來了 極 大 地生活不便 。缺 乏地下水資源， 甚至 連地表水資源也不足 。現(xiàn)已修到東方紅鎮(zhèn)，但現(xiàn)東方紅鎮(zhèn)及雷鋒鎮(zhèn)五個(gè)村已劃歸麓谷所管，該路延伸部分（經(jīng)項(xiàng)目至雷鋒學(xué)校）的修建將隨麓谷的發(fā)展情況而定， 據(jù)麓谷估計(jì)，將需三年左右時(shí)間。 電：在雷高公路，距本項(xiàng)目約 公里