【正文】 板塊 麓谷板塊從地形上看呈西南走向，包括了望城縣和岳麓區(qū)交界沿線及岳麓區(qū)南部，有荷塘月色、 悅禧國(guó)際山莊、靜園山莊、曉龍山莊（靜園山莊姊妹篇 ,暫定別墅項(xiàng)目 ,規(guī)劃不明確）、陽(yáng)光１００國(guó)際新城等近十個(gè)較大的樓盤。主要銷售對(duì)象為河西高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)，據(jù)銷售人員稱，價(jià)格不超過(guò)2800 元 /平米（內(nèi)部?jī)r(jià)）。因項(xiàng)目選址地的自然景觀與杭州西湖相近，故名西子湖。 ◆ 學(xué)校： 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有 4 個(gè)高校：望城縣成人中專（全國(guó)重點(diǎn)）、湖南省供銷學(xué)校（現(xiàn)更名為省商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、省涉外經(jīng)濟(jì)職業(yè) 學(xué)院、省第一師范、婁底理工大學(xué)（剛遷至雷鋒鎮(zhèn)，今年開(kāi)學(xué)），這四所學(xué)校規(guī)模較大，涉外學(xué)院的學(xué)生達(dá)萬(wàn)人。另有 902 路由南方大學(xué)到東方紅鎮(zhèn)（東方紅鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府距本項(xiàng)目地不足 2 公里）。其中湘江二橋至西站路段為楓林路 ，西站往雷鋒鎮(zhèn)方向稱 319，而目前雷鋒鎮(zhèn)至溁灣鎮(zhèn)的路狀較差，據(jù)了解， 319 國(guó)道將分兩個(gè)階段進(jìn)行修建，在現(xiàn)有雙向 4 車道的基礎(chǔ)上拓寬 15 米：第一階段由溁灣鎮(zhèn)修至西站；第二階段由西站修至雷鋒鎮(zhèn)。 “荷塘月色” 可行性調(diào)研報(bào)告 二 OO 四年六月十七日 2 目 錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 一、項(xiàng)目所在區(qū)域概況 配套設(shè)施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 公開(kāi)招商項(xiàng)目 麓谷概況 二、河西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 總體概況 區(qū)位板塊分類 價(jià)格板塊分類 與全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較 三、項(xiàng)目概況 地理位臵及地形地貌 項(xiàng)目規(guī)劃及已開(kāi)發(fā)情況 目前三通一平情況 四、長(zhǎng)沙市別墅項(xiàng)目概況及分析 長(zhǎng)沙市別墅樓盤列表 長(zhǎng)沙市別墅市場(chǎng) 分析 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 六、結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目定位 一、規(guī)劃定位 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品風(fēng)格 產(chǎn)品戶型 三、價(jià)格定位 四、客戶群定位 3 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 一、項(xiàng)目所在區(qū)域概況 項(xiàng)目位于望城縣中部的 雷鋒鎮(zhèn) ，與雷鋒故居一路之隔，與西站相距 6 公里，與溁灣鎮(zhèn)相距 11 公里，與五一廣場(chǎng)相距 14 公里，與火車站相距 18 公里，與飛機(jī)場(chǎng)相距 35 公里。具體修建時(shí)間無(wú)法確定。駕車從項(xiàng)目地到市中心（五一廣場(chǎng)）約 20 分鐘。 另有中心幼兒園、中心小學(xué)、雷鋒學(xué)校（省重點(diǎn)中學(xué)） ◆ 醫(yī)療：雷鋒醫(yī)院、望城縣三醫(yī)院（也叫心腦血管醫(yī)院，雷鋒鎮(zhèn)內(nèi)） ◆ 金融：農(nóng)村信用社，在涉外職業(yè)學(xué)院附近有建行、農(nóng)行等。 項(xiàng)目融資： 萬(wàn)美元 。 二、河西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 總體概況 河西的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)升溫之勢(shì)， 20xx 年至 20xx 年的 3 年間，累計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 17000 多畝，新建大學(xué)生公寓、咸嘉小區(qū)、陽(yáng)明山莊、沁園春等各種住宅項(xiàng)目 萬(wàn)平方米。 這一 區(qū)域可進(jìn)一步細(xì)分為麓谷園板塊和麓南板塊。 雄?；▓@、 銀杉雅園 、西江庭院、 嘉華苑 等近十個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)的中檔次的多層洋房及小高層住宅則依托市政配套的優(yōu)勢(shì)取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，其中雄海花園、嘉年苑的均價(jià)相近，在 2400 元 /平米左右；西江庭院、銀杉雅園等在 1600元 /平米左右。 （ 3）低檔物業(yè) 低檔物業(yè)為經(jīng)濟(jì)適用房的多層住宅。而越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)河西、消費(fèi)者認(rèn)可河西的原動(dòng)力，應(yīng)該是河西得天獨(dú)厚的自然資源加上迅速的發(fā)展，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，使得河?xùn)|河西的距離在日益縮短。而兩塊較大的魚(yú)塘，被湘坤公司在對(duì)外作休閑垂釣經(jīng)營(yíng)，又平添許多田園野趣。 從規(guī)模上看，以上這些別墅占地少則幾十畝，多則上千畝。 誰(shuí)更早 進(jìn)入市場(chǎng)， 誰(shuí)就 贏 得更長(zhǎng)的銷售周期。同時(shí)別墅新項(xiàng)目立項(xiàng)審批的全面叫停，以及城市 別墅建設(shè)地塊的有限性，形成了“物以稀為貴”的消費(fèi)心理和升值潛力。 （ 4）河西別墅市場(chǎng)前景 在政府“西文東市”的規(guī)劃思想下，河西是適宜居住的。 （ 3）我公司的品牌號(hào)召力、豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)及整合各種資源的能力。 （ 3）項(xiàng)目所在地進(jìn)行的招商項(xiàng)目。 六、結(jié)論 通過(guò)上述調(diào)研結(jié)果及 SWOT 分析，我們認(rèn)為此項(xiàng)目基本可行。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型： 因避免產(chǎn)品單一，從而限定客戶群，拒絕其它類型的客戶群體。因?yàn)槠洚a(chǎn)品規(guī)劃，并未進(jìn)行人性化的設(shè)計(jì)，即沒(méi)有針對(duì)目標(biāo)客戶群的需求而設(shè)計(jì)，在銷售時(shí)，也不知道要買給誰(shuí)，對(duì)客戶的搜索無(wú)異大海撈針，處于一種被動(dòng)式銷售中，其結(jié)果可想而知 。 另外，由山水芙蓉的客戶群分析得出，有相當(dāng)一部分客戶來(lái)自省外，他們或是外出發(fā)展的長(zhǎng)沙人為父母臵業(yè)，或是外地在長(zhǎng)工作并生根的臵業(yè)者，而這類群體對(duì)項(xiàng)目的獲知途徑主要以口碑和媒體宣傳為主。宜昌市建設(shè)局副局長(zhǎng)、宜昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李紹停同志表示：隨著夷陵長(zhǎng)江大橋的通車，江南的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)更加明顯，點(diǎn)軍區(qū)高尚住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)大有可為。“山水芙蓉”項(xiàng)目一期工程占地１５７００ｍ２，可建設(shè)花園別墅２５棟，別墅將采用純北美別墅風(fēng)格設(shè)計(jì)，鋼混結(jié)構(gòu)，以獨(dú)立式別墅為主，部分建材將選用美國(guó)進(jìn)口材料，以打造每棟別墅的一流建筑品質(zhì)；為營(yíng)造小區(qū)環(huán)境，住友地產(chǎn)公司聘請(qǐng)了澳大利亞知名的景觀設(shè)計(jì)公司，以山水融合為環(huán)境主題，利用山泉、溪流、山石、植被營(yíng)造“山水芙蓉”一流的小區(qū)環(huán)境；“山水芙蓉”花園別墅區(qū)將依托美麗的江南山水，得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，一流的物業(yè)品質(zhì)，良好的物業(yè)管理，成就宜昌 的頂級(jí)居住小區(qū)，住友地產(chǎn)公司將以能為各位金領(lǐng)客戶提供“健康、尊貴、休閑、時(shí)尚”的現(xiàn)代典范生活空間而深感榮幸。 17 具體的切入方法是通過(guò)直接的品牌導(dǎo)入。 根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，緊臨項(xiàng)目東邊的麓谷存在潛在客戶群，客戶特征為：中高等知識(shí)分子，在某些領(lǐng)域?qū)賹I(yè)人才，理性臵業(yè)，月收入 3000 元以上（部分年薪制），有住房，有再次臵業(yè)意向，用于休閑度假兼養(yǎng)老，考慮重點(diǎn)是小區(qū)環(huán)境和戶型。 所以，我們建議：洋房（ 30%）、聯(lián)排（ 25%）、復(fù)式別墅（ 15%）、獨(dú)聯(lián)體（ 15%）、獨(dú)體（ 15%）。因有大量別墅項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年冬交會(huì)開(kāi)盤。 （ 4）由項(xiàng)目地到達(dá)市中心的主干道路況較差，減慢車行速度。