【正文】 板塊 麓谷板塊從地形上看呈西南走向，包括了望城縣和岳麓區(qū)交界沿線及岳麓區(qū)南部，有荷塘月色、 悅禧國際山莊、靜園山莊、曉龍山莊（靜園山莊姊妹篇 ,暫定別墅項目 ,規(guī)劃不明確）、陽光１００國際新城等近十個較大的樓盤。主要銷售對象為河西高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)，據(jù)銷售人員稱，價格不超過2800 元 /平米（內(nèi)部價）。因項目選址地的自然景觀與杭州西湖相近，故名西子湖。 ◆ 學(xué)校： 項目周邊現(xiàn)有 4 個高校：望城縣成人中專（全國重點）、湖南省供銷學(xué)校（現(xiàn)更名為省商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、省涉外經(jīng)濟(jì)職業(yè) 學(xué)院、省第一師范、婁底理工大學(xué)（剛遷至雷鋒鎮(zhèn)，今年開學(xué)），這四所學(xué)校規(guī)模較大，涉外學(xué)院的學(xué)生達(dá)萬人。另有 902 路由南方大學(xué)到東方紅鎮(zhèn)（東方紅鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府距本項目地不足 2 公里）。其中湘江二橋至西站路段為楓林路 ，西站往雷鋒鎮(zhèn)方向稱 319，而目前雷鋒鎮(zhèn)至溁灣鎮(zhèn)的路狀較差，據(jù)了解， 319 國道將分兩個階段進(jìn)行修建，在現(xiàn)有雙向 4 車道的基礎(chǔ)上拓寬 15 米：第一階段由溁灣鎮(zhèn)修至西站；第二階段由西站修至雷鋒鎮(zhèn)。 “荷塘月色” 可行性調(diào)研報告 二 OO 四年六月十七日 2 目 錄 第一部分 市場調(diào)研 一、項目所在區(qū)域概況 配套設(shè)施 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 公開招商項目 麓谷概況 二、河西房地產(chǎn)市場概況 總體概況 區(qū)位板塊分類 價格板塊分類 與全市房地產(chǎn)市場的比較 三、項目概況 地理位臵及地形地貌 項目規(guī)劃及已開發(fā)情況 目前三通一平情況 四、長沙市別墅項目概況及分析 長沙市別墅樓盤列表 長沙市別墅市場 分析 五、項目 SWOT 分析 六、結(jié)論 第二部分 項目定位 一、規(guī)劃定位 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品風(fēng)格 產(chǎn)品戶型 三、價格定位 四、客戶群定位 3 第一部分 市場調(diào)研 一、項目所在區(qū)域概況 項目位于望城縣中部的 雷鋒鎮(zhèn) ，與雷鋒故居一路之隔，與西站相距 6 公里，與溁灣鎮(zhèn)相距 11 公里，與五一廣場相距 14 公里，與火車站相距 18 公里，與飛機(jī)場相距 35 公里。具體修建時間無法確定。駕車從項目地到市中心（五一廣場）約 20 分鐘。 另有中心幼兒園、中心小學(xué)、雷鋒學(xué)校（省重點中學(xué)） ◆ 醫(yī)療：雷鋒醫(yī)院、望城縣三醫(yī)院（也叫心腦血管醫(yī)院，雷鋒鎮(zhèn)內(nèi)） ◆ 金融：農(nóng)村信用社，在涉外職業(yè)學(xué)院附近有建行、農(nóng)行等。 項目融資： 萬美元 。 二、河西房地產(chǎn)市場概況 總體概況 河西的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)升溫之勢， 20xx 年至 20xx 年的 3 年間，累計開發(fā)建設(shè)面積 17000 多畝，新建大學(xué)生公寓、咸嘉小區(qū)、陽明山莊、沁園春等各種住宅項目 萬平方米。 這一 區(qū)域可進(jìn)一步細(xì)分為麓谷園板塊和麓南板塊。 雄海花園、 銀杉雅園 、西江庭院、 嘉華苑 等近十個樓盤開發(fā)的中檔次的多層洋房及小高層住宅則依托市政配套的優(yōu)勢取得了較好的銷售業(yè)績，其中雄海花園、嘉年苑的均價相近，在 2400 元 /平米左右；西江庭院、銀杉雅園等在 1600元 /平米左右。 （ 3）低檔物業(yè) 低檔物業(yè)為經(jīng)濟(jì)適用房的多層住宅。而越來越多的開發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)河西、消費(fèi)者認(rèn)可河西的原動力，應(yīng)該是河西得天獨(dú)厚的自然資源加上迅速的發(fā)展，各項基礎(chǔ)設(shè)施的完善，使得河?xùn)|河西的距離在日益縮短。而兩塊較大的魚塘，被湘坤公司在對外作休閑垂釣經(jīng)營，又平添許多田園野趣。 從規(guī)模上看，以上這些別墅占地少則幾十畝，多則上千畝。 誰更早 進(jìn)入市場， 誰就 贏 得更長的銷售周期。同時別墅新項目立項審批的全面叫停，以及城市 別墅建設(shè)地塊的有限性，形成了“物以稀為貴”的消費(fèi)心理和升值潛力。 （ 4）河西別墅市場前景 在政府“西文東市”的規(guī)劃思想下，河西是適宜居住的。 （ 3）我公司的品牌號召力、豐富的操盤經(jīng)驗及整合各種資源的能力。 （ 3）項目所在地進(jìn)行的招商項目。 六、結(jié)論 通過上述調(diào)研結(jié)果及 SWOT 分析，我們認(rèn)為此項目基本可行。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型： 因避免產(chǎn)品單一，從而限定客戶群，拒絕其它類型的客戶群體。因為其產(chǎn)品規(guī)劃，并未進(jìn)行人性化的設(shè)計，即沒有針對目標(biāo)客戶群的需求而設(shè)計，在銷售時，也不知道要買給誰，對客戶的搜索無異大海撈針，處于一種被動式銷售中，其結(jié)果可想而知 。 另外，由山水芙蓉的客戶群分析得出，有相當(dāng)一部分客戶來自省外，他們或是外出發(fā)展的長沙人為父母臵業(yè)，或是外地在長工作并生根的臵業(yè)者，而這類群體對項目的獲知途徑主要以口碑和媒體宣傳為主。宜昌市建設(shè)局副局長、宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長李紹停同志表示：隨著夷陵長江大橋的通車，江南的居住環(huán)境優(yōu)勢更加明顯，點軍區(qū)高尚住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)大有可為。“山水芙蓉”項目一期工程占地１５７００ｍ２，可建設(shè)花園別墅２５棟，別墅將采用純北美別墅風(fēng)格設(shè)計，鋼混結(jié)構(gòu)，以獨(dú)立式別墅為主，部分建材將選用美國進(jìn)口材料，以打造每棟別墅的一流建筑品質(zhì)；為營造小區(qū)環(huán)境，住友地產(chǎn)公司聘請了澳大利亞知名的景觀設(shè)計公司，以山水融合為環(huán)境主題，利用山泉、溪流、山石、植被營造“山水芙蓉”一流的小區(qū)環(huán)境；“山水芙蓉”花園別墅區(qū)將依托美麗的江南山水，得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，一流的物業(yè)品質(zhì)，良好的物業(yè)管理，成就宜昌 的頂級居住小區(qū)，住友地產(chǎn)公司將以能為各位金領(lǐng)客戶提供“健康、尊貴、休閑、時尚”的現(xiàn)代典范生活空間而深感榮幸。 17 具體的切入方法是通過直接的品牌導(dǎo)入。 根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，緊臨項目東邊的麓谷存在潛在客戶群，客戶特征為：中高等知識分子，在某些領(lǐng)域?qū)賹I(yè)人才，理性臵業(yè)，月收入 3000 元以上（部分年薪制），有住房，有再次臵業(yè)意向，用于休閑度假兼養(yǎng)老，考慮重點是小區(qū)環(huán)境和戶型。 所以，我們建議：洋房（ 30%）、聯(lián)排（ 25%）、復(fù)式別墅（ 15%）、獨(dú)聯(lián)體（ 15%）、獨(dú)體（ 15%）。因有大量別墅項目預(yù)計今年冬交會開盤。 （ 4）由項目地到達(dá)市中心的主干道路況較差，減慢車行速度。