【正文】 場、千惠超市 ◆ 其它休閑旅游：鎮(zhèn)中心廣場（白馬像處，居民休閑納涼聚集處）、雷鋒紀(jì)念館（免費開放，現(xiàn)游人稀少） 雷鋒鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)狀況： （ 1）現(xiàn)有項目： 目前僅有兩個地產(chǎn)開發(fā)項目，荷塘月色是其中之一，據(jù) 雷鋒鎮(zhèn)黨委書記王華英的了解，她跟我們講了一個當(dāng)?shù)厝藢ε頃云降恼f法：“三陪娭姆”，意即關(guān)系硬，但覺得項目開發(fā)進(jìn)度太慢。 如圖： 牌樓壩水庫：距本項目約 10 公里，從 319 國道進(jìn)，沿途路況較差，有5 公里左右的山路，風(fēng)景秀美，類似于青竹湖的天然水庫，該地塊距 319 國道直線距離 2 公里左右。（注：此項目系網(wǎng)上信息，據(jù)向王華英書記證實，她不知道有此項目） 雷 鋒工貿(mào)小區(qū)：在 319 國道和三環(huán)線交匯處，占地 1500 畝， 園區(qū)整體對外招商， 主要引進(jìn) 商貿(mào)流通企業(yè)和新型建筑裝飾材料、醫(yī)藥工程、環(huán)保及高科技工業(yè)企業(yè) 。 高新 區(qū)建設(shè)局修建“專家樓”， 100 畝左右，產(chǎn)品均為雙拼別墅，共 345 套，分兩期開發(fā)，第一期 195 套已竣工驗收，二期未建。隨著市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，河西大學(xué)城 優(yōu)良的文化底蘊(yùn)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境。 7 區(qū)位板塊分類： 從河西房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤分布來看，可以分為溁灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。 麓谷園板塊：麓谷園板塊位于汽車西站以西的 望城與岳麓區(qū)交界區(qū)域 ，本項目“荷塘月色二期”就在此區(qū)域內(nèi)，該板塊較為偏僻。 去年一度被媒體熱炒，被喻予 “四虎嘯山”： 于猴子石大橋西北側(cè) ，占 地近 1000 畝 的 長沙陽光 100， 規(guī)劃總建筑面積約為 120 萬平方米 ，該項目暫定今年下半年開盤，主要客戶群定位于河西各高校教師及其它中產(chǎn)階級 ；與之隔路相望的是 省 經(jīng)投的金牛山莊（又名岳麓山大學(xué)城院士專家生態(tài)示范園），占地 638 畝，規(guī)劃總建筑面積約為 16 萬平方米 ，現(xiàn) 據(jù)內(nèi)部消息，已整體出讓給一浙江財團(tuán) ；向西， 是 凱達(dá)集團(tuán)運作的香格里 〃 麓山別墅，占地 1350 畝，總建筑面積約為 30 多萬平方米 ，預(yù)計今年下半年開盤，現(xiàn)還在方案設(shè)計階段，據(jù)說二期土地手續(xù)也出了問題 ； 第四只“虎”便是 華盛集團(tuán)白鶴天池項目占地在 1700 畝左右 ，土地手續(xù)遇到嚴(yán)重阻礙。 德潤園、桔洲新苑、楓林綠洲、 咸嘉新村、 恩瑞〃麓山名園、航發(fā)〃錦繡家園等幾個樓盤則以經(jīng)濟(jì)適用房低廉的價格贏得客戶 ，起價在 1200 元／ ㎡ 以下，均價在 1500 元／ ㎡ 以下。別墅面積一般從 190－ 360 之間，聯(lián)排均價2400－ 2600 元／平米，獨體在 3000－ 3300 元／平米，沁園春的別墅總計 6 棟，價格在河西同類物業(yè)中暫時最高，起價 8500 元／平米。 起價在 1200 元／ ㎡ 以下，均價在1500 元／ ㎡ 以下，航發(fā)〃錦繡家園價格最低，均價 1350 元 /㎡ 。（長沙市房地產(chǎn)交易管理所數(shù)據(jù)） 岳麓區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)投資 50718 萬元，同比增長 %，房屋竣工面積 萬平方米，較上年同期增長 %。未來的河西，將不再是依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更加注重居住環(huán)境，無疑，占全市房屋竣工面積 30%的開發(fā)量，競爭慘烈的同時，將 為河西帶來大量的人氣及綜合消費力。項目東接麓谷，西臨雷高路，南到 319 國道，北邊是岳麓區(qū)轄區(qū)。（如圖） 項目規(guī)劃及已開發(fā)情況： 項目總占地 690 畝，規(guī)劃容積率 。 目前的三通一平情況：除荷塘月色現(xiàn)在正在開發(fā)的 90 畝地外，其它均為生地，尚未平整，有簡易公路相通。廣告訴求也是概念紛呈，有的稱源自歐洲，有的稱系北美原創(chuàng)， 號稱 傳世之作，讓人目不暇接、眼花繚亂。雖然截至目前長沙市國土局尚沒有相關(guān)的舉措，但是長沙別墅用地叫停是遲早的事。 c. 近年隨著二次臵業(yè)者的增加，境外機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，以及非公有經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，造就了許多的私營企業(yè)主，致使別墅市場升溫。 b. 別墅作為高檔物業(yè)，雖然所面 對的客戶量十分有限，但從目前的市場情況來看，長沙的別墅市場依然存在著巨大的潛力。 c. “ 低密度，郊區(qū)化 ” 將是長沙別墅市場發(fā)展的重要趨勢。從目前個別項目的情況來看，已經(jīng)出現(xiàn)兩極 分化的傾向。同時，長沙市被喻為“山水洲城”的“山”、“水”、“洲”均在河西，得天獨厚的環(huán)境資源給予 河西開發(fā)高檔別墅項目的先天條件。 （ 2）項目所處地臵。 （ 4）湘坤董事長彭曉平在當(dāng)?shù)匾灿休^強(qiáng)的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。 14 （ 2）項目距離市中心有近 20 分鐘的車程，較為偏僻。同樣由于自然景觀的優(yōu)良，極有可能開發(fā)旅游休閑的度假別墅項目， 12 年后可能將對本項目造成潛在威脅。 （ 3）河西的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，板塊已被炒熱，有更多的人認(rèn)可河西，認(rèn)可郊區(qū)化住宅，只需有高品質(zhì)的、迎合消費口味的產(chǎn)品出現(xiàn)。但首要問題是要“快”，盡快建立項目品牌，占領(lǐng)市場高點，甩開追兵。 15 共分兩個區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，即洋房區(qū)、別墅區(qū)。對美好事物的向往是所有人的追求，對于一個環(huán)境優(yōu)美、祥和寧靜的高尚住宅社區(qū)，更是所有人對家園的最高向往，但由于受制于經(jīng)濟(jì)條件， 而不得不作出取舍，但如果將產(chǎn)品線適當(dāng)拉長，如十二、三萬一套的花園洋房，則非常具有親和力，眷顧了絕大部分人的夢想，擴(kuò)大客戶面的同時，項目熱銷就在情理之中。無論項目的規(guī)模還是地理位臵都符合這一定位，而且在后期推廣中，將有較多的賣點加以提煉與延伸。 當(dāng)然，也正因如此，才給我們的操盤帶來空間，這也是本項目開發(fā)的一個潛在機(jī)會點。 不難看出，這類群體也將是本項目的潛在客戶群，要環(huán)境、要品質(zhì)、要品牌的客戶群是我們不能放棄的。所以，本項目在推廣時，應(yīng)充分運用山水芙蓉在長沙當(dāng)?shù)氐钠放铺栒倭右匝杆僬归_，同時適當(dāng)擴(kuò)大范圍。 “ 報訊 炮聲隆隆，彩旗飄飄，８月１９日，在美麗的宜昌江南岸，由宜昌市住友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“山水芙蓉”畔江花園別墅區(qū)隆重舉行了奠基典禮儀式，這標(biāo)志著作為商品住宅中的頂級產(chǎn)品 ??花園別墅項目正式拉開了在宜開工建設(shè)的序幕。 奠基儀式上，宜昌市住友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王總經(jīng)理表示，“山水芙蓉”畔江花園別墅區(qū)作為宜昌地區(qū)首個高級花園別墅區(qū)，是在十六大 黨中央提出小康富民政策后，市政府批準(zhǔn)的唯一花園別墅項目，為宜昌市點軍區(qū)重點