【正文】 400 平米 的獨(dú) 體 為主，單套總價集中在 50150 萬之間。 （ 4）河西別墅市場前景 在政府“西文東市”的規(guī)劃思想下，河西是適宜居住的。自然丘陵地，原始植被，充滿田園野趣，安靜祥和的氛圍，適宜開發(fā)高尚的品質(zhì)住宅社區(qū)。 （ 3）我公司的品牌號召力、豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)及整合各種資源的能力。 劣勢： （ 1）項目所在地的市政配套不完善，給日后項目開發(fā)增加配套建設(shè)的成本。 （ 3）項目所在地進(jìn)行的招商項目。 （ 2）目前長沙別墅市場差次不齊，繼山水芙蓉之后，基本上沒有性價比優(yōu)良的產(chǎn)品出現(xiàn)。 六、結(jié)論 通過上述調(diào)研結(jié)果及 SWOT 分析，我們認(rèn)為此項目基本可行。 第二部分 項目定位 一、規(guī)劃定位 導(dǎo)入三大奧林匹克花園發(fā)展商合力打造“運(yùn)動、健康”別墅的概念及我 們作為“中國別墅專家”（有三個別墅項目獲“中國名盤 50 強(qiáng)”稱號）的實(shí)力身份進(jìn)行操盤的號召力。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型： 因避免產(chǎn)品單一，從而限定客戶群，拒絕其它類型的客戶群體。 所以，本項目也不能避俗，可沿 續(xù)荷塘月色原先莊園式別墅社區(qū)的想法，只是我們要使這些莊園變成一個鎮(zhèn)，如英倫小鎮(zhèn)，整個建筑風(fēng)格采用英倫風(fēng)格，且這種風(fēng)格目前在長沙還未出現(xiàn)過（櫻之谷雖打英式風(fēng)格，但太牽強(qiáng)），且英倫的紳士風(fēng)范全球皆知，相信每個長沙人也知道紳士同時還代表品位。因?yàn)槠洚a(chǎn)品規(guī)劃，并未進(jìn)行人性化的設(shè)計，即沒有針對目標(biāo)客戶群的需求而設(shè)計，在銷售時，也不知道要買給誰，對客戶的搜索無異大海撈針，處于一種被動式銷售中，其結(jié)果可想而知 。這位教師還強(qiáng)調(diào)，一直在等待符合這些條件的好房子，直到陽光 100 出現(xiàn)，他們認(rèn)可陽光 100 的品牌（陽光 100 組織一次高校教師參觀其全國連鎖項目的活動）。 另外，由山水芙蓉的客戶群分析得出，有相當(dāng)一部分客戶來自省外，他們或是外出發(fā)展的長沙人為父母臵業(yè)，或是外地在長工作并生根的臵業(yè)者，而這類群體對項目的獲知途徑主要以口碑和媒體宣傳為主。附宜昌房網(wǎng) 20xx年 8月 22日發(fā)布的一篇題為“山水芙蓉 高尚住宅”文章。宜昌市建設(shè)局副局長、宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長李紹停同志表示：隨著夷陵長江大橋的通車，江南的居住環(huán)境優(yōu)勢更加明顯，點(diǎn)軍區(qū)高尚住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)大有可為。” ?！吧剿饺亍表椖恳黄诠こ陶嫉兀保担罚埃埃恚玻山ㄔO(shè)花園別墅２５棟，別墅將采用純北美別墅風(fēng)格設(shè)計，鋼混結(jié)構(gòu)，以獨(dú)立式別墅為主，部分建材將選用美國進(jìn)口材料，以打造每棟別墅的一流建筑品質(zhì)；為營造小區(qū)環(huán)境，住友地產(chǎn)公司聘請了澳大利亞知名的景觀設(shè)計公司，以山水融合為環(huán)境主題，利用山泉、溪流、山石、植被營造“山水芙蓉”一流的小區(qū)環(huán)境；“山水芙蓉”花園別墅區(qū)將依托美麗的江南山水，得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，一流的物業(yè)品質(zhì)，良好的物業(yè)管理，成就宜昌 的頂級居住小區(qū)，住友地產(chǎn)公司將以能為各位金領(lǐng)客戶提供“健康、尊貴、休閑、時尚”的現(xiàn)代典范生活空間而深感榮幸。 在奠基儀式現(xiàn)場，記者看到，“山水芙蓉”別墅區(qū)背依磨基山余脈，緊靠長江，正對江北的鎮(zhèn)江閣，可一覽宜昌十公里外灘美景，風(fēng)景十分優(yōu)美。 17 具體的切入方法是通過直接的品牌導(dǎo)入。我們可通過開發(fā)三個奧林匹克花園項目的品牌號召力打動這批客戶，最直接的方式也是組織參觀。 根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，緊臨項目東邊的麓谷存在潛在客戶群，客戶特征為：中高等知識分子，在某些領(lǐng)域?qū)賹I(yè)人才，理性臵業(yè)，月收入 3000 元以上（部分年薪制），有住房，有再次臵業(yè)意向，用于休閑度假兼養(yǎng)老，考慮重點(diǎn)是小區(qū)環(huán)境和戶型。 產(chǎn)品戶型： 本著“以快取勝”的原則，可直接采用我們以往成功戶型，如東方夏威夷、山水芙蓉、武漢 /北京奧林匹克。 所以，我們建議：洋房（ 30%）、聯(lián)排（ 25%）、復(fù)式別墅（ 15%）、獨(dú)聯(lián)體（ 15%）、獨(dú)體（ 15%）。洋房區(qū)的規(guī)劃主要是為了增加項目人氣，擬規(guī)劃 150200 畝的面積，在 319 國道位臵輔以部分商業(yè)，以解決整個小區(qū)配套不足的問題。因有大量別墅項目預(yù)計今年冬交會開盤。 （ 4）長沙別墅市場存在較大的發(fā)展空間，中檔別墅還有價格空間。 （ 4）由項目地到達(dá)市中心的主干道路況較差，減慢車行速度。 威脅： （ 1）今年年底前，別墅樓盤太多，放量會較大。 （ 5）一期手續(xù)已完備，具備較快啟動，贏得市場先機(jī)的條件。項目緊臨麓谷，而作為河西高新開發(fā)區(qū)中的“特區(qū)”，麓谷擁有大批高收入的知識分子，這是本項目的潛在客戶群，而且部分已有購房意向。加之河西房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸問題 —— 交通已得到迅速解決，“六橋三環(huán)”中已建成“四橋兩環(huán)”，河西的大盤，將會直接影響整個長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展。一方面是個別項目走高檔路線，比如 “ 公園 11 號 ” ， 針對尖端消費(fèi)群體超豪華配臵，其單套總價在 200300 萬之間，是目前長沙最貴的別墅項目。如今城區(qū)住宅普遍存在密度較大、嚴(yán)重影響采光和通風(fēng)的缺陷，而舊城改造難度大，資金消耗也大。有關(guān)資料顯示，目前長沙月收入過萬者約占全市人口的 0． 7％，數(shù)目在 1 萬人左右，而這個群體中，至少有一半人有購房欲望，也就是說長沙現(xiàn)在至少有 5000 人是別墅的潛在消費(fèi)對象。 (2)長沙別墅市場應(yīng)該還存在較大的空間 a. 美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究表明：房產(chǎn)市場飽和的條件是年人均收入超過 1 萬美元，而現(xiàn)今中國遠(yuǎn)未達(dá)到這一水平。這對已獲批并上市的別墅及 “ 湯耗子 ” 是一大利好消息，新政策的實(shí)施將使別墅類項目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其價格也有望持續(xù)上漲。 而今年的別墅市場競爭將更加激烈，如同升湖的姊妹篇 —— 位于長沙縣洞井鎮(zhèn)白竹鄉(xiāng)的“白竹水鄉(xiāng)”，占地 2500 畝，現(xiàn)正處于報建階段；卓越集團(tuán)在河西市政府旁圈地 800 畝，同為“蔚藍(lán)海岸”的聯(lián)排別墅項目，現(xiàn)正在方案設(shè)計 12 階段 ；廣州碧桂園在星沙騰飛島的項目已正式開工。 四、長沙市別墅項目概況及分析 １、長沙市別墅樓盤列表 11 項目名稱 物業(yè)類型 面積 價格 按揭 備注 同升湖 獨(dú)體別墅 400 平米左右 起價 3580 元 /平米 4000 元 /平米 (可見湖景 ) 5000 元 /平米 (臨湖 ) 靜園山莊 獨(dú)體