【正文】 大型娛樂餐飲 四層 10000 15 150000 1800000 整體出租 合計(jì) 23600 530800 6369600 指標(biāo)：只租不售的 總租賃面積約 23600㎡ 每月租 金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600元， 因一、二、三層售后包租或返租銷售部分的租金收入與租金支出基本相抵，因而未列入內(nèi)，另負(fù)一層獨(dú)立鋪位分割出租可能性較小，按整體租予超市計(jì)。 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元 項(xiàng)目利潤 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320200000 一、二、 三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 五 稅后利潤 73813900 [(三 )(四 )] 稅后利潤。四層未列入內(nèi) 總售價(jià)： 31144㎡ 11208元 /㎡ =349067308元 注 :按估算，本項(xiàng)目使用率約為 52%計(jì) ,即建筑面積 =套內(nèi)面積 /58%，以上總售價(jià)將一至三層全列入銷售，未將預(yù)租予家電商場的面積（建筑面積約 4000 平方米， 4000*7000=28000000）扣除。其失敗主要原因主要有以下幾點(diǎn)： ? 項(xiàng)目缺乏知名品牌主力大商家的支撐，未形成購物亮點(diǎn)，難以吸引消費(fèi)者，無 法分流購物中心的消費(fèi)人群； ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)為室外步行街，是一大失誤，在鄂市一年有一半時(shí)間為寒冷天氣，室外步 行街難以讓消費(fèi)駐步游逛，人氣難旺； ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)示系統(tǒng)不明顯，讓消費(fèi)者如入迷宮； 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 25 ? 發(fā)展商嚴(yán)重缺乏營銷意識(shí)，項(xiàng)目未能引起投資者注意共鳴； ? 經(jīng)營管理不到位，經(jīng)營凌亂，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的整體形象及經(jīng)營檔次。 具有較強(qiáng)的升值潛力是商鋪的特點(diǎn)之一，商鋪升值不但體現(xiàn)在后期的經(jīng)營使用中，由物業(yè)面市銷售起至使用期間，大多具有潛力的商鋪升值已經(jīng)有所體現(xiàn)：當(dāng)初低價(jià)購買的鋪面往往幾個(gè)月甚至幾天后價(jià)格就會(huì)暴漲，這就是之所以吸引投資旺鋪的最主要原因。 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個(gè)體戶 客戶類型 ? 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年主力軍； ? 在外地 謀求發(fā)展的鄂爾多斯本地人； ? 擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 ? 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。商業(yè)王國 —— 現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)式購物中心 ? 現(xiàn)代購物中心建設(shè)理念 （二） 產(chǎn)品功能定位 鄂爾多斯首席集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （三） 產(chǎn)品形態(tài)定位 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品特征 備 注 購物、娛樂、餐飲 室內(nèi)步行街 鋪位開間大、通道寬、明亮 層高 米 獨(dú)立商鋪、敞開式展銷區(qū) 大型餐飲、娛樂廣場 四層 家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場 二、三層（綜合百貨） 綜合百貨 一層 大型超市 負(fù)一層 項(xiàng)目配套 休閑廣場、 主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等 （四） 產(chǎn)品經(jīng)營定位 ? 經(jīng)營定位： 一個(gè)集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔 服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。 ◆ 東勝區(qū)規(guī)劃局對于本項(xiàng)目地塊的容積率沒有限定 本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。 ◆ 位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 12 位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。 ? 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段 鄂爾多斯 房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 11 地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。 四、市場分析結(jié)論 ? 結(jié)論一 ： 鄂爾多斯投資前景樂觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)和潛力較大。超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營能力較弱。 目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，未來將形成“一個(gè)中心、兩個(gè)支點(diǎn)”的商業(yè)格局，以帶動(dòng)和支撐整個(gè)城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龉┎粦?yīng)求的局面，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營銷意識(shí)不強(qiáng)、營銷手段落后、營銷物料粗糙，導(dǎo)致市場同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 6 房地產(chǎn)市場的發(fā)展與競爭。 （二） 鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測 根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 、未來的 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，對于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢我們做出如下預(yù)測： 豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期； 城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長，政府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境； 政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造； 居民 生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展； 房地產(chǎn)開發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢，住宅市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過渡到快速發(fā)展軌道； 更加強(qiáng)化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 5 “金三角”大區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國內(nèi)、國際市場競爭。三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %、 %。網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 內(nèi)蒙古鄂爾多斯 新天地休閑購物中心 營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 上海遠(yuǎn)弘置業(yè)有限公司 臺(tái)鑒： 承蒙信任，我公司非常榮幸地提交鄂爾多斯項(xiàng)目營銷導(dǎo)入報(bào)告，供貴公司參考與決策時(shí)鑒！ 我司認(rèn)為項(xiàng)目前期之完善市場調(diào)研及準(zhǔn)確的市場定位是項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其基本內(nèi)容包括市場調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目市場定位、物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項(xiàng)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： 。 舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長的趨勢，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)； 挖掘、利用資源優(yōu)勢，扶植大型企業(yè)集團(tuán)，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護(hù)航，打造城市名片，提高城市知名度與競爭力； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時(shí)候； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加快上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟(jì)的 可持續(xù)發(fā)展。 開發(fā)商操作有待規(guī)范，營銷意 識(shí)有待加強(qiáng) 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開發(fā)依然處于 “建房子、賣房子” 的初級(jí)階段，本地開發(fā)商基本上都是自行建造、自行策劃、自行銷售、自行承擔(dān)物業(yè)管理或經(jīng)理管理的“一條龍”傳統(tǒng)作法。 （二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場 趨勢預(yù)測 通過對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的概況分析，我們針對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場趨勢做如下預(yù)測 : 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，營銷意識(shí)增強(qiáng)，外來與本地發(fā)展商的同臺(tái)競技，將共同促進(jìn)市場繁榮。東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營商以及商家主要以本地為主，暫時(shí)沒有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場等）進(jìn)入鄂爾多斯，而且核心商圈主要以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的發(fā)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、 ShoppingMall 等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競爭，但是同樣由于沒有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對比 較嚴(yán)重。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時(shí)沒有出現(xiàn)專營的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場，購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場的功能。 隨著外地商家的進(jìn)駐，市場競爭的加劇， 本土商家將會(huì)受到激烈的沖擊，同時(shí)也會(huì)得到很大的發(fā)展與提高，商服市場也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化 。 ? 結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識(shí)比較強(qiáng) 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入增長較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識(shí)比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營，投資意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 建設(shè)項(xiàng)目 名稱 新天地休閑購物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠(yuǎn)弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項(xiàng)目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約 22305 平米、總建筑面積約 58400 平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ◆項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項(xiàng)目占地面積就有 22305平方米， 規(guī)劃未來的商業(yè)面積近 6萬平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場空白點(diǎn)多，市場有待細(xì)分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆項(xiàng)目拆遷問題懸而未解，影響項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場 先發(fā)制人搶市場，標(biāo)新立異占市場 三、項(xiàng)目市場定位 （一）項(xiàng)目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （二）項(xiàng)目品質(zhì)定位 新 商 機(jī)： 新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會(huì) 新消費(fèi)觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性 體驗(yàn)式商業(yè)： 滿足多層面、 立體的購物需求 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 15 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個(gè)集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體。體驗(yàn)樂園近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而完成自身財(cái)富實(shí)現(xiàn)的成功人士較多。 投資心理分析 ? 當(dāng)?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。超過投資者預(yù)期的價(jià)格往往是阻礙或延緩人們投資購 鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價(jià)格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格入市，后期視市場狀況適時(shí)調(diào)整。 （ 2）東勝主要 街區(qū)租金分析及本項(xiàng)目租金參考 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 23 注： 1）修正系數(shù)： 為核心商圈租金水平與各街路的調(diào)整，基數(shù)為 1，越遠(yuǎn)離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項(xiàng)目租金參考值； 2）加權(quán)系數(shù)： 根據(jù)各街路與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13； 3）加權(quán)值總值： 為項(xiàng)目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各街路租金分析，則本項(xiàng)目租金參考值為 110 元 /平方米（一樓） 項(xiàng)目周邊主要競爭對手租金分析 （以一樓租金為分析對象） 商城 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 鄂爾多斯購物中心 150250 200 1 200 2 路段 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元