【正文】 少，分母加大的結(jié)果最終是 2021 年經(jīng)營指標(biāo)的近似直線下降的走勢(shì)。銷售增長(zhǎng)率 =（本期主營業(yè)務(wù)收入 — 上期主營業(yè)務(wù)收入） /上期主營業(yè)務(wù)收入 *100% 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 34 銷售增長(zhǎng)率 北京城建 萬科 行業(yè)平均 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 銷售增長(zhǎng)率 折線圖 2021 年由于房地產(chǎn)開發(fā)周期因素影響，加之部分開發(fā)項(xiàng)目尚未達(dá)到竣工入住和確認(rèn)收入條件，所以 2021 年北京城建實(shí)現(xiàn)銷售收入 億，同比減少%。 2021 2021 2021 2021 應(yīng)付賬款 494260000 874407000 1182710000 1964700000 預(yù)收款項(xiàng) 1865700000 1158290000 3139680000 4961050000 應(yīng)付債券 486358000 487979000 1380910000 1383820210 與行業(yè)的參照公司對(duì)比，北京城建的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率整體走勢(shì)與行業(yè)一致，但在 2021 年間，行業(yè)的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率上升，北京城建卻反而下降，其原因一是房地產(chǎn)建筑周期性的原因；二是 2021 年北京城建的所有者權(quán)益增長(zhǎng)低于其他參照企業(yè)。這些指標(biāo)也說明北京城建已成功地完成奧運(yùn)下的二次擴(kuò)張，正持續(xù)積聚力量，努力超越同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，企業(yè)發(fā)展?jié)摿?qiáng)大。 2021 年北京城建的凈資產(chǎn)收益率上升到了 %，主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)率較 2021年對(duì)總資產(chǎn)的貢獻(xiàn)有所下降，其原因主要是 2021 年北京城建的商品房銷售和房屋租賃各減少了 %和 %。 利潤(rùn)增長(zhǎng)方面，主營業(yè)務(wù) —— 房地產(chǎn)銷售收入 經(jīng)營穩(wěn)健 ,2021 年 營業(yè)收入同比增長(zhǎng) %。北京城建將抓住機(jī)遇，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，以優(yōu)化公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。 167。 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢(shì) 1. 政府背景深厚， 北京城建實(shí)際由國資委控制， 擁有良好的政府 關(guān)系、人脈資源和完整的產(chǎn)業(yè)鏈 ,是公司在全國拓展項(xiàng)目的強(qiáng)大后盾 ； 2. 公司項(xiàng)目在北京地區(qū)享有一定品牌溢價(jià) ，品牌影響力持續(xù)提升； 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 42 3. 土地資源拓展力度加大，具備較好的成本優(yōu)勢(shì)、區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； 4. 面對(duì)行業(yè)多變的發(fā)展形勢(shì)，公司按照發(fā)展規(guī)劃，形成了房地產(chǎn)、投資、環(huán)保、物業(yè)經(jīng)營四大發(fā)展板塊； 5. 北京城建 投資領(lǐng)域有望獲新突破 ； 一旦政策允許將啟動(dòng)定向增發(fā) ， 融資優(yōu)勢(shì)突出 。 公司資產(chǎn)負(fù)債率 69%，出現(xiàn)這么高的指標(biāo)主要是由房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)銷售的特殊性和建筑周期長(zhǎng)所造成的。 而對(duì)比 2021 年， 2021 年凈資產(chǎn)收益率上升了 %，最重要的有利因素是主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的提高。且其 4 年來平均發(fā)展速度雖然低于房地產(chǎn)龍頭企業(yè) — 萬科，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均發(fā)展速度。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 35 總資產(chǎn)增 長(zhǎng)率 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率是從企業(yè)資產(chǎn)總量擴(kuò)張方面衡量企業(yè)的發(fā)展能力，表明企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)水平對(duì)企業(yè)發(fā)展后勁影響。反映成長(zhǎng)能力的指標(biāo)有銷售增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、資本積累率等。 2021 年北京城建各經(jīng)營現(xiàn)金指標(biāo)下降，原因除因行業(yè)、項(xiàng)目等使經(jīng)營現(xiàn)金流下降外，還有其他因素的影響。 3． 籌資活動(dòng)經(jīng)營現(xiàn)金分析 籌資活動(dòng)方面，由于在 2021年之前北京城建開工規(guī)模較小，自北京奧運(yùn)會(huì)后，隨著品牌的形象的上升和開工項(xiàng)目的不斷增加，資金緊缺一直是北京城建發(fā)展中的瓶頸問題。 2021 年 9 月份市場(chǎng)回暖后，北京城建的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)造了一項(xiàng)新記錄，銷售合同額同比增長(zhǎng)了33%；企業(yè)手中獲得了較為充裕的資金，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)一步推進(jìn)。 2021 年北京城建的經(jīng)營現(xiàn)金流猛增，主要原因有三個(gè)：一是是自 2021 年底，為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的沖擊，政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 盈利能力分析 小結(jié) 北京城建的總銷售業(yè)績(jī)呈快速上升態(tài)勢(shì)，其主要得益于投資策略的正確性，投資規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的合理控制，重大項(xiàng)目的開發(fā)和整體銷售，但其中部分費(fèi) 用和資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也存在不少問題，例如管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，廣告費(fèi)用增加，融資活動(dòng)過度依賴于流動(dòng)負(fù)債融資手段，利息支出過多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。 2021年到 2021年間，凈利率 急速下降， 2021 年到 2021 年， 行業(yè) 平均水平有所下降， 但北京城建 2021年急速 上升 ，這是由于 本公司之子公司城和公司將世華誠合大廈整體銷售給北京常勝鼎業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、北京興茂投資有限公司和北京寶豐泰投資有限公司，銷售額占本公司本年度銷售收入的比例為 %，導(dǎo)致本年?duì)I業(yè)收入較大北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 27 增長(zhǎng)，同時(shí)本公司借款主要用于項(xiàng)目開發(fā)，利息支出已資本化，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用減少，凈利潤(rùn)增加。 橫向分析： 從 2021 年到 2021 年，萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于行業(yè)平均，盡管北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在 2021 年到 2021 年間下降明顯，但北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)仍高于萬科和行業(yè)平均，證明其說明北京城建仍需降低其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)提高其管理水平；但到了 2021 年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于萬科和行業(yè)平均，說明北京城建的管理效率在持續(xù)提高。 從 2021年到 2021 年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的輕微下降，主要系由收入的增長(zhǎng)（收北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 23 入增長(zhǎng) %） 和 存貨的增加（存貨增加 %）而引起的。從 07 年到 08 年如此大的降幅，主要系由應(yīng)收賬款的大幅減少而引起的，下降了 72%。公園 2021 和 世華誠合大廈已清盤，總建筑面積達(dá) 230 萬平方米的北苑家園實(shí)現(xiàn)了完美收官。如果剔除預(yù)收款項(xiàng)，萬科的負(fù)債率會(huì)降至 %。但隨著公司利潤(rùn)總額從 2021 年以來的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，北京城建的利息保障倍數(shù)一路攀升，在 2021 年超過了行業(yè)龍頭萬科 A 和行業(yè)平均水平，利息償還能力逐漸增強(qiáng)。 3． 利息償還能力分析：利息保障 倍數(shù) 利息保障倍數(shù) 是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率 （ 企業(yè)息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用之比 ）。它們的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了接近 70%甚至超過 70%的水平，其財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到了“危險(xiǎn)”的等級(jí)，從數(shù)據(jù)表面上其長(zhǎng)期償債能力非常的弱。 用來 衡量公司利用 債權(quán)人 資金進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)能力的 指標(biāo)， 也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。 橫向分析： 北京城建的速動(dòng)比率相比行業(yè)龍頭萬科 A 和行業(yè)平均水平而言，顯得波動(dòng)較大，其總體速動(dòng)比率值也不夠理想，所體現(xiàn)出來的 企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力 相對(duì)偏弱。 橫向分析： 北京城建的流動(dòng)比率整體稍低于行業(yè)平均水平和行業(yè)龍頭萬科 A 的流動(dòng)比率值，資金流動(dòng)性一般。 融資結(jié)構(gòu)分析表 報(bào)表日期 20211231 20211231 20211231 20211231 流動(dòng)負(fù)債： 短期借款 % % % % 應(yīng)付賬款 % % % % 預(yù)收款項(xiàng) % % % % 應(yīng)付職工薪酬 % % % % 應(yīng)交稅費(fèi) % % % % 應(yīng)付利息 % % % % 應(yīng)付股利 % % % % 其他應(yīng)付款 % % % % 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 % % % % 流動(dòng)負(fù)債合 計(jì) % % % % 非流動(dòng)負(fù)債 長(zhǎng)期借款 % % % % 應(yīng)付債券 % % % % 長(zhǎng)期應(yīng)付款 % % % % 遞延所得稅負(fù)債 % % % % 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) % % % % 負(fù)債合計(jì) % % % % 所有者權(quán)益： 實(shí)收資本 (或股本 ) % % % % 資本公積 % % % % 盈余公積 % % % % 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 10 未分配利潤(rùn) % % % % 歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì) % % % % 少數(shù)股東權(quán)益 % % % % 所有者權(quán)益 (或股東權(quán)益 )合計(jì) % % % % 負(fù)債和所有者權(quán)益 (或股東權(quán)益 )總計(jì) % % % % 根據(jù)圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率大于 60%，呈逐年上升趨勢(shì)，2021 年更達(dá)到 %。近期北京公布“穩(wěn)中 有降”房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，是全國首個(gè)在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)中提出“降”的城市。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 7 167。 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景總體看好 。公司積極參與保障房、廉租房的建設(shè)；將獲得政策、信貸支持。 5 結(jié)論 ...........................................................41 對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的總體分析 ....................................41 SWOT分析 ....................................................41 評(píng)價(jià)和建議 ..................................................43 167。 北京城建投資發(fā)展股份有限公司 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 指導(dǎo)老師：蘇力 參賽隊(duì)伍： Newbie 成員：蔣駿凌 08 會(huì) 2 周麗珍 08 財(cái) 1 張 漫 08 稅 2 楊雨軒 09 稅 1 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 2 前 言 1998 年 9月 4日，北京城建 （證券代碼： 600266） 由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司作為獨(dú)家發(fā)起人 在 上海 證券交易所正式 掛牌上市。 4 杜邦分析 .......................................................38 167。 公 司戰(zhàn)略分析 房地產(chǎn)行業(yè)雖然受到重重調(diào)控，但從需求端的角度來看，由“城鎮(zhèn)化”帶來 的潛在需求依然旺盛；公司在 2021年儲(chǔ)備了足夠的土地，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，顯示出足夠的信心。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 金融危機(jī)后世界各國的經(jīng)濟(jì)普遍回暖 。 政府推出大量保障 房、廉租 房建設(shè)的建設(shè) 。在國八條出臺(tái)后，北京迅速出臺(tái)了落實(shí)調(diào)控的“京十五條”。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 9 融資結(jié)構(gòu)分 析 北京城建的融資結(jié)構(gòu)變化較大，其融資更多地依賴于債權(quán)融資，尤其是流動(dòng)負(fù)債的融資，為了更好地觀察北京城建的融資結(jié)構(gòu)，我們通過各項(xiàng)目所占比例對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。造成流動(dòng)負(fù)債大幅下降的原因包括：公司 向北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司償還借款本金 1 億元及利息 2, 萬元 造成的短期借款減少； 向銀行等債權(quán)人給付借款利息合計(jì) 億元 以及支付代碼為 078075 的債券 07 京城建債 自 2021 年 11 月 21 日至2021 年 11 月 20 日期間的利息 造成的 應(yīng)付利息 的減少； 公司本年末其他應(yīng)付款北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 12 金額比上年年末其 他應(yīng)付款金額 減少 746,237, 元，減少比例為 %，主要系本公司之子公司惠明公司以長(zhǎng)期借款償還北京城市開發(fā)集 團(tuán)有限責(zé)任公司借款 900,000, 元。以上因素都是使得流動(dòng)負(fù)債上升的重要原因。 長(zhǎng)期償債能力 1．資產(chǎn) 負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率 是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。從數(shù)據(jù)的表面來看，不論是北京城建、萬科 A還是行業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債率都相當(dāng)?shù)母?，并且?2021 年至 2021 年期間有持續(xù)上升的走勢(shì)。 橫向分析： 北京城建與行業(yè)龍頭萬科 A 相比，權(quán)益乘數(shù)整體較低，且其權(quán) 益乘數(shù)除 2021 年外一直低于行業(yè)平均水平；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在同行業(yè)中較低。