【正文】 167。 3. 人力資源方面 ，北京城建應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立專家型的系統(tǒng)隊(duì)伍和權(quán)威型、專家型的中高層管理人員隊(duì)伍，打造市場化、專業(yè)化高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 43 評價(jià)和建議 1. 關(guān)于行業(yè)政策調(diào)控 ，北京城建須指定一個(gè)明晰正確的戰(zhàn)略方針，加強(qiáng)對市場走勢的分析和研究，有針對性地調(diào)整營銷策略，不斷提高駕馭市場、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。北京城建將抓住機(jī)遇，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，以優(yōu)化公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢 1. 政府背景深厚， 北京城建實(shí)際由國資委控制， 擁有良好的政府 關(guān)系、人脈資源和完整的產(chǎn)業(yè)鏈 ,是公司在全國拓展項(xiàng)目的強(qiáng)大后盾 ； 2. 公司項(xiàng)目在北京地區(qū)享有一定品牌溢價(jià) ，品牌影響力持續(xù)提升； 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 42 3. 土地資源拓展力度加大，具備較好的成本優(yōu)勢、區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； 4. 面對行業(yè)多變的發(fā)展形勢，公司按照發(fā)展規(guī)劃，形成了房地產(chǎn)、投資、環(huán)保、物業(yè)經(jīng)營四大發(fā)展板塊； 5. 北京城建 投資領(lǐng)域有望獲新突破 ； 一旦政策允許將啟動定向增發(fā) ， 融資優(yōu)勢突出 。 但考慮到國家日益加大的市場調(diào)控力度和房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，北京城建在密切跟蹤北京地區(qū)土地項(xiàng)目，維持自己現(xiàn)有的良好經(jīng)營狀況外，仍然需要加大二三四線城市投資，積極介入小城鎮(zhèn)建設(shè)、新城建設(shè)和保障房建設(shè)，提高市場占有率和產(chǎn)品覆蓋率。且 2021 年北京城建的 存貨大幅增加 ， 存貨中的開發(fā)產(chǎn)品更是增長 8 倍 ,顯示公司未來 2021 年 銷售增長潛力較大 ， 業(yè)績增長信號強(qiáng) 。 利潤增長方面，主營業(yè)務(wù) —— 房地產(chǎn)銷售收入 經(jīng)營穩(wěn)健 ,2021 年 營業(yè)收入同比增長 %。 公司資產(chǎn)負(fù)債率 69%，出現(xiàn)這么高的指標(biāo)主要是由房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)銷售的特殊性和建筑周期長所造成的。 167。但通過前面的分析我們知道北京城建的長期債務(wù)占總資產(chǎn)的比率并不是很高，因此我們認(rèn)為未來北京城建的權(quán)益乘數(shù)仍有上升的空間。 2021 年北京城建的凈資產(chǎn)收益率上升到了 %，主營業(yè)務(wù)利潤率較 2021年對總資產(chǎn)的貢獻(xiàn)有所下降，其原因主要是 2021 年北京城建的商品房銷售和房屋租賃各減少了 %和 %。 而對比 2021 年， 2021 年凈資產(chǎn)收益率上升了 %，最重要的有利因素是主營業(yè)務(wù)利潤率的提高。 凈資產(chǎn)收益率分解分析 2021 2021 2021 主營業(yè)務(wù)利潤率變動 % % % 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動 % % % 權(quán)益乘數(shù)變動 % % % 凈資產(chǎn)收益率總變動 % % % 通過對北京城建歷年的凈資產(chǎn)收益率變動的分解分析可知，對比 2021 年，2021 年的主營業(yè)務(wù)利潤率下降了 %，但因?yàn)榭傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的增加，最終使其凈資產(chǎn)收益率同比下降 %。 4 杜邦分析 為了更好的全方位地了解北京城建的經(jīng)營情況，我們 下面將用杜邦分析體系，即 利用各主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評價(jià)的方法。這些指標(biāo)也說明北京城建已成功地完成奧運(yùn)下的二次擴(kuò)張，正持續(xù)積聚力量，努力超越同行競爭對手，企業(yè)發(fā)展?jié)摿?qiáng)大。且其 4 年來平均發(fā)展速度雖然低于房地產(chǎn)龍頭企業(yè) — 萬科，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均發(fā)展速度。自 2021~2021 年北京城建都有派發(fā)現(xiàn)金股利， 2021 年也擬擬以總股數(shù) 88,920 萬股為基數(shù)，每 10 股分派現(xiàn)金股利 元，不進(jìn)行資本公積轉(zhuǎn)增資本。 資本積累率 =本期所有者權(quán)益增長額 /上期所有者權(quán)益 *100% 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 37 資本積累率 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 北京城建 萬科 行業(yè)平均 資本積累率 折線圖 北京城建 萬 科 行業(yè)平均 20212021 年間 平均發(fā)展速度 % % % 由圖表我們不難發(fā)現(xiàn)，北京城建資本積累率變化的趨勢與總資產(chǎn)增長率的趨勢基本保持一致，且與參照企業(yè)對比，其波動幅度較大： 2021 年表現(xiàn)不錯(cuò)， 2021年與整個(gè)行業(yè)一致，呈現(xiàn)下滑趨勢，在 2021 年有一個(gè)較大的邁進(jìn)，躍為參照企業(yè)之首，但在 2021 年再次跌落為墊底者。 2021 2021 2021 2021 應(yīng)付賬款 494260000 874407000 1182710000 1964700000 預(yù)收款項(xiàng) 1865700000 1158290000 3139680000 4961050000 應(yīng)付債券 486358000 487979000 1380910000 1383820210 與行業(yè)的參照公司對比，北京城建的總資產(chǎn)增長率整體走勢與行業(yè)一致，但在 2021 年間，行業(yè)的總資產(chǎn)增長率上升，北京城建卻反而下降，其原因一是房地產(chǎn)建筑周期性的原因；二是 2021 年北京城建的所有者權(quán)益增長低于其他參照企業(yè)。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 35 總資產(chǎn)增 長率 總資產(chǎn)增長率是從企業(yè)資產(chǎn)總量擴(kuò)張方面衡量企業(yè)的發(fā)展能力，表明企業(yè)規(guī)模增長水平對企業(yè)發(fā)展后勁影響。 我們發(fā)現(xiàn)四年來北京城建的銷售增長率雖從 2021 年后 微有下滑，但整體銷售收現(xiàn)率良好，均高于其他的參照企業(yè)。但我們不難發(fā)現(xiàn)， 2021~2021 年，北京城建仍保持了業(yè)績的穩(wěn)定， 公司 銷售 收入連續(xù)三年保持增長 ,年復(fù)合增長率達(dá) %。銷售增長率 =（本期主營業(yè)務(wù)收入 — 上期主營業(yè)務(wù)收入） /上期主營業(yè)務(wù)收入 *100% 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 34 銷售增長率 北京城建 萬科 行業(yè)平均 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 銷售增長率 折線圖 2021 年由于房地產(chǎn)開發(fā)周期因素影響，加之部分開發(fā)項(xiàng)目尚未達(dá)到竣工入住和確認(rèn)收入條件，所以 2021 年北京城建實(shí)現(xiàn)銷售收入 億，同比減少%。反映成長能力的指標(biāo)有銷售增長率、總資產(chǎn)增長率、資本積累率等。因此 , 北京城建應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理 , 降低市場風(fēng)險(xiǎn) , 提高運(yùn)作效率 , 保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。 獲現(xiàn)能力分析 小結(jié) 通過現(xiàn)金流量分析，我們可以發(fā)現(xiàn)北京城建的經(jīng)營現(xiàn)金流的比重正在不斷地增加，投資方面的收益漸趨穩(wěn)定，籌資現(xiàn)金流合理，同時(shí)大部分現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)指標(biāo)都表明公司態(tài)勢良好，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)其他企業(yè)。分子減少，分母加大的結(jié)果最終是 2021 年經(jīng)營指標(biāo)的近似直線下降的走勢。 2021 年北京城建各經(jīng)營現(xiàn)金指標(biāo)下降，原因除因行業(yè)、項(xiàng)目等使經(jīng)營現(xiàn)金流下降外，還有其他因素的影響。而 2021 年銷售回款的增加，經(jīng)營收入劇增，股本數(shù)不變，進(jìn)而呈現(xiàn)現(xiàn)金流量比率和每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量指標(biāo)的同向急升。但鑒于受國內(nèi)宏觀調(diào)控的影響，金融政策不斷收緊，北京城建應(yīng)密切 關(guān)注融資市場和政策變化，可尋求與房地產(chǎn)基金、信托公司合作，積極探討與境外投資機(jī)構(gòu)合作，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如 2021年借款 360億元，償還債務(wù)支付現(xiàn)金 305億元； 2021年借款 171億元，償還債務(wù)支付現(xiàn)金 203億元； 2021年借款 155億元，償還債務(wù)支付現(xiàn)金 112億元。 3． 籌資活動經(jīng)營現(xiàn)金分析 籌資活動方面，由于在 2021年之前北京城建開工規(guī)模較小，自北京奧運(yùn)會后，隨著品牌的形象的上升和開工項(xiàng)目的不斷增加，資金緊缺一直是北京城建發(fā)展中的瓶頸問題。回顧北京城建 2021~2021 年投資收益，其 投資項(xiàng)目管理漸入佳境 ,步入成長收獲期 ： 投資收益 億元 ,其中 ,北科健貢獻(xiàn) 4782 萬元 ,國奧投資貢獻(xiàn) 7207 萬元 ,國信證券分紅貢獻(xiàn) 3,430 萬元 。北京城建雖同在下降行列 ,但仍是正值 ,且排名為第 10 位 ,處于前列。但 截至 3 月 25 日 ,已公布年報(bào)的 51 家上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 31 為 億元 。 2021 年 9 月份市場回暖后，北京城建的銷售業(yè)績創(chuàng)造了一項(xiàng)新記錄，銷售合同額同比增長了33%；企業(yè)手中獲得了較為充裕的資金，土地一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)一步推進(jìn)。 2021年 1 月的“國十一條”和 4 月“國十條”的相繼出臺，遏制了部分的投機(jī)投資性購房需求。在上述原因影響下， 2021 年北京城建經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額亦隨之快速上升，由負(fù)轉(zhuǎn)正。之后，隨著土地市場的迅速升溫，商品房上漲預(yù)期加大，商品房投資和投機(jī)需求逐步入市，導(dǎo)致商品房銷售量加大，價(jià)格也同時(shí)上升。 2021 年北京城建的經(jīng)營現(xiàn)金流猛增，主要原因有三個(gè)：一是是自 2021 年底，為應(yīng)對全球金融危機(jī)的沖擊，政府陸續(xù)出臺了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，助推了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2021 年，隨著金融海嘯向全球的蔓延，中國的股市，房市都收到了大大的影響和波及。 北京城建 2021~2021 年現(xiàn)金流量構(gòu)成 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 30 現(xiàn)金流量比重 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重 % % % % 投資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重 % % % % 籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重 % % % % 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 % % % % 1． 經(jīng)營活動現(xiàn)金流分析 2021 年經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，主要是因?yàn)楸本┏墙ㄔ陧?xiàng)目投資上的增多，且北京城建的主營業(yè)務(wù)主要集中在北京，重慶等地區(qū)，但因?yàn)槌本┩獾牡貐^(qū)尚未結(jié)轉(zhuǎn)損益，還不能確認(rèn)收入。 企業(yè)獲現(xiàn)能力分析 現(xiàn)金流量總體分析 現(xiàn)金流量作為現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要因素，日益凸顯出對其進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的重要性。 盈利能力分析 小結(jié) 北京城建的總銷售業(yè)績呈快速上升態(tài)勢，其主要得益于投資策略的正確性，投資規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的合理控制，重大項(xiàng)目的開發(fā)和整體銷售，但其中部分費(fèi) 用和資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也存在不少問題，例如管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，廣告費(fèi)用增加，融資活動過度依賴于流動負(fù)債融資手段，利息支出過多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤 /平均股東權(quán)益 ， 該指標(biāo)指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。 07 年到 08 年，萬科以及行業(yè)平均水平都有了大幅度的下降，北京城建則處于平穩(wěn)的狀態(tài)， 通過利潤表我們知道這期間 利潤總額的增長幅度小于平均資產(chǎn)總額， 這表明這期間負(fù)債過多，利息支 出增加。 總資產(chǎn)報(bào)酬率越高，表明資產(chǎn)利用效率越高 ,說明企業(yè)在增加收入、節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果 。 2021年到 2021年間，凈利率 急速下降， 2021 年到 2021 年， 行業(yè) 平均水平有所下降， 但北京城建 2021年急速 上升 ，這是由于 本公司之子公司城和公司將世華誠合大廈整體銷售給北京常勝鼎業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、北京興茂投資有限公司和北京寶豐泰投資有限公司，銷售額占本公司本年度銷售收入的比例為 %，導(dǎo)致本年?duì)I業(yè)收入較大北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 27 增長，同時(shí)本公司借款主要用于項(xiàng)目開發(fā)，利息支出已資本化，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用減少，凈利潤增加。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 26 2. 銷售凈利率分析 銷售毛利率只反映了收入與成本，剔除了其他原因，但如果要更加客觀地反映利潤率，必須全面地考慮到其他因素，由于凈利率在考慮 了收入，成本的基礎(chǔ)上還考慮了 其他因素 的影響， 通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，注意改進(jìn)經(jīng)營管理 ,提高盈利水平。尤其是 2021 年，由于 世華國際中心項(xiàng)目整體銷售給上海復(fù)地投資管理有限公司收入金額占本公司本年度商品房銷售收入的%，亦導(dǎo)致本年?duì)I業(yè)收入較上年有較大幅度增長，所以毛利率 還能維持穩(wěn)定。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 25 企業(yè) 盈利能力分析 業(yè)務(wù)盈利能力 1. 銷售毛利率分析 近年來，加快銷售和