【正文】 漸 16 減小，活動能力也會逐漸降低。重點在軌道交通沿線用地和站點周邊用地 ，集中安排保障性住房及“兩限”住房，以有效解決居 民的 出行，緩解交通擁堵狀況。 五 、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 (2021年 2021 年 )》中規(guī)定，三環(huán)外的不在 政府土地儲備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品房項目，必須配套建設(shè)保障性住房和兩限房。 一、 保障性住房的容積率宜控制在 — 。 3) 板樓斜向布置。 5) 適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅。 三 、以小區(qū)形式獨立建設(shè)的保障性住房，綠地面積按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)控制。一般情況下，住宅間距是根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中的標(biāo)準(zhǔn)來確定，但對于復(fù)雜的建筑布局，單靠間距系數(shù)來控制建筑間距未必會達(dá)到理想的效果；另外，現(xiàn)在高層建筑在居住建筑中所占的比重越來越大，中高層住宅、高層住宅的日照較為復(fù)雜 ， 可以 應(yīng)用現(xiàn)代的技術(shù)手段來提高準(zhǔn)確性和工作效率。 保障性住房項目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)按《北京市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)》進行建設(shè)，應(yīng)與住宅建設(shè)同步。 二、在室外環(huán)境設(shè)計中，注重綠化環(huán)境設(shè)計，綠化景觀應(yīng)做到集中與分散結(jié)合，立體與平面結(jié)合，觀賞與功能結(jié)合。 4 建筑設(shè)計 小套型住宅設(shè)計提倡“造價不高水平高，標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。 表 2 多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對比表 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層 形式 有無 電梯 使用系數(shù) 交通核面積(m2 ) 交通面積差值 (m2 ) 使用面積 (m2 ) 使用面積差值(m2 ) 多層住宅 6層 單元式 （每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶） 無 82% (15/2) 0 0 中高層住宅 9層 單元式 （每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶） 有 75% (25/2) 5 注：按照 90 m2/戶套型建筑面積計算 。 22 都有明確的公共性與私密性、動與靜的區(qū)分。采用新型管材、管件，占用空間小，水流條件好，使用壽命長，接頭少，連接方便。 套內(nèi)管線綜合設(shè)計應(yīng)符合表 10 的要求，并參照附圖 11。 保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)應(yīng)符合無障礙設(shè)計原則。在《北京市廉租房、經(jīng)濟適用房及兩限房建設(shè)技術(shù) 導(dǎo)則》中要求經(jīng) 濟 適 用住 房應(yīng)裝修一次到位。 31 《北京市保障性住房規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》編寫依據(jù)及參考文獻 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [2021]24 號） 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心主編，《保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（審批中） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB50180— 93（ 2021 年版） 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB50096－ 1999（ 2021 年版） 《住宅建筑規(guī)范》 GB50368－ 2021 《民用建筑設(shè)計通則》 GB50352－ 2021 《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ 016182021 《北京市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)》 《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)（試行）》 《經(jīng)濟適用房管理辦法》 （建住房【 2021】 258 號） 《北京市廉租房、經(jīng)濟適用房及兩限房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》 《 北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 (2021 年 — 2021年 )》 2021 年全國保障性住房設(shè)計高峰論壇報告文集，我國保障性住房設(shè)計初探， 3— 11 北京市規(guī)劃委員會和 BIAD 劉曉鐘工作室，《北京市住宅規(guī)劃》 《建筑創(chuàng)作》 2021 年 2 月，遠(yuǎn)洋山水的綜合品質(zhì)， 96— 106 《建筑創(chuàng)作》 2021 年 10 月，“大盤”居住區(qū)設(shè)計品質(zhì)的提升與創(chuàng)新：遠(yuǎn)洋山水（ 西區(qū)）三期， 34— 43 BIAD 劉曉鐘工作室，《住宅節(jié)地與舒適性研究》 BIAD 劉曉鐘工作室，《小套型居住建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)研究報告》 。 一、 廉租房是政府產(chǎn)權(quán)， 可以由政府確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。具體應(yīng)該從以下幾個方面考慮。住宅中通過建筑專業(yè)將設(shè)備和電氣專業(yè)的管線和設(shè)備協(xié)調(diào)，使得住宅室內(nèi)空間設(shè)計合理、有效、節(jié)約并符合美學(xué)設(shè)計原則。 表 6 功能房間設(shè)置 功能空間 一室一廳 兩室一廳 客廳 ● ● 餐廳 ● ● 主臥室 ● ● 次臥室 ● 多功能室 ○ 儲藏間 ○ ● 公共衛(wèi)生間 ○ ● 廚房 ○ ● 主陽臺 ● ● 服務(wù)陽臺 ● 注：零居室是指將套型中的臥室和客廳空間合并，其功能房間布置與一室一廳的套型基本相同。 套型優(yōu)化設(shè)計 1. 住宅的功能分區(qū)概括有：私密休息區(qū)、公共活動區(qū)、輔助區(qū)等。以常用數(shù)據(jù)為例： 12— 24 層的 20 高層住宅，每層住戶達(dá)到 4 戶時，其電梯數(shù)不小于 2 臺；層數(shù)為 24 層以上， 每層住戶達(dá)到 8 戶時，應(yīng)設(shè) 3 臺電梯；層數(shù)為 35 層以上，每層住戶達(dá)到 8— 10 戶時，應(yīng)設(shè) 4 臺電梯。 四、公共活動空間的環(huán)境設(shè)計應(yīng)注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處，促進鄰里關(guān)系。 室外環(huán)境設(shè)計應(yīng)遵循安全、優(yōu)美、安靜、有利于交往等原則，合理的組織室外環(huán)境的各個組成部分，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 保障性住房建設(shè)用地盡可能選址于交通便捷地區(qū)，并應(yīng)在地區(qū)交通規(guī)劃制訂和實施中優(yōu)先保證公共交通設(shè)施的配套完善，做到合理規(guī)劃，同步建設(shè)，確保居民出行方便。很多居住區(qū)精心設(shè)計物質(zhì)環(huán)境，而忽略了對住區(qū)風(fēng)、聲、光環(huán)境等非物質(zhì)環(huán)境的設(shè)計。保障性住房的住宅建筑凈密度應(yīng)符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180— 93）的規(guī)定。由于基地北部的樓棟對于整個樓盤內(nèi)的其他樓棟不存在日照影響，所以將居住區(qū)基地北邊緣的樓棟加高（在滿足北邊用地日照條件的前提下），可以有效節(jié)約用地和提高容積率。 2) 塔式與板式相結(jié)合。堅持節(jié)約城市建設(shè)用地也是保障性住房建設(shè)的基本原 則。 四 、保障性住房的建設(shè)應(yīng)該綜合考慮公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施的建設(shè)和開發(fā)時序，避免出現(xiàn)只有住宅的“臥城”。統(tǒng)籌中心城、新城協(xié)調(diào)發(fā)展，兼顧城市發(fā)展現(xiàn)狀，同中心城功能調(diào)整優(yōu)化相結(jié)合。要從居住者本身出發(fā)，研究居住者的活動要求，綜合考慮居民的各種需求以及確保居民安全的防災(zāi)、避難措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 二 、對成熟的術(shù)語的納入、 引用 。保障性住房是我 國住房體系中的重要組成部分，應(yīng)以住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為參考，提高保障性住房的總體質(zhì)量。 在保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計中還要考慮與區(qū)域周邊環(huán)境以及本地生活習(xí)俗相協(xié)調(diào)，尊重原有的環(huán)境和文脈特色。 北京市政府在 2021 年初的兩會后，將住房保障制度建設(shè)作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、建立和諧社會、解決民生問題的重點。 保障性住房小區(qū)建設(shè)宜積極利用中水、雨水等非傳統(tǒng)水源，用于沖廁和綠化。 保障性住房全裝修造價應(yīng)予以控制。 保障性住房必須滿足居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。開窗寬度一般應(yīng)滿足以下要求： 起居室（陽臺門洞）≥ 主臥室≥ — 次臥室≥一般在 左右 3. 注意單元的優(yōu)選。通過陽臺與客廳的連接等設(shè)計手法提高居室的空間舒適度， 每套住宅的陽臺建筑面積宜控制在 3 ㎡以下，陽臺的進深控制在 以下。 3. 居室綜合設(shè)計： 1) 在設(shè)備配置上，居室散熱器的布置宜采用壁掛式銅鋁復(fù)合式散熱器，安裝于較大墻垛處 或門后，以節(jié)約室內(nèi)空間；廚房內(nèi)的散熱器宜布置在門后，也可布置在與 操作臺相對的一側(cè)墻面上；衛(wèi)生間的散熱器可以放在臺盆下或浴缸非噴頭一側(cè)實 體墻面上，也可置于門后； 2) 在電器配置上，照明開關(guān)、插座和分戶強、弱電箱設(shè)計既應(yīng)符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范要求，還應(yīng)符合人體工程學(xué)原理和住戶的使用習(xí)慣，亦應(yīng)與家具布置相協(xié)調(diào)，并為住戶可能的改造預(yù)留一定的條件。局部凈高低于 的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的 1/3。 減少公共面積，提高套型使用面積系數(shù)。經(jīng)濟適用住房的套型可按照Ⅰ型、Ⅱ型兩種類型設(shè)計，符合表 規(guī)定。 廉租住房套型標(biāo)準(zhǔn) 廉租住房的套型建筑面積控制在 30 至 50 ㎡ 。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計應(yīng)注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處 ，有助于老年人的室外活動 和交往 。 小區(qū)道路應(yīng)考慮自行車與步行的出行便利。 住宅建筑布局應(yīng)充分考慮冬季日照、避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向；充分利用夏 5 季自然通風(fēng)，住宅的主要朝向宜選擇北京市 最佳朝向。 保障性住房宜與兩限住房小區(qū)、普通商品住房小區(qū) 搭配 建設(shè)。 充分考慮規(guī)劃用地周圍條件，充分利用規(guī)劃用地內(nèi)部有保留價值的地形地物、植被、河流、道路、建筑物與構(gòu)筑物等。 3. 政策性租賃住房 指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補貼。 保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，應(yīng)符合《北京住房建設(shè)規(guī)劃 （ 2021—2021 年） 》、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 （ 2021— 2021 年） 》的要求，并與區(qū)域周邊環(huán)境以及 北京市居民的 生活習(xí)俗相協(xié)調(diào)。 11 條文說明 本導(dǎo)則適用于北京市保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)；是編制、評估和審批保障性住房項目建議書和可行性研究報告以及工程設(shè)計審查和監(jiān)督管理的參考依據(jù)。 2. 經(jīng)濟適用住房 指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市 中 低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則 。 應(yīng)建設(shè)在設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施以及市政配套設(shè)施的區(qū)域；或公共服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施能夠與保障性住房同步規(guī)劃，同步實施并同期投入使用。 保障性住房的住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)和噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180— 93）和 北京 市的相關(guān)規(guī)定。 2. 位于公共軌道交通站點周邊 500至 1000米范圍內(nèi)的經(jīng)濟 適 用住房項目的機動車停車位可按 輛 /戶標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；位于其他地區(qū)的經(jīng)濟 適 用住房項目可按 輛 /戶標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 ； 并考慮未來發(fā)展的需求 ， 可 預(yù)留一定的停車用地 。 綜合考慮公共活動場地與步行系統(tǒng) 的設(shè)置。 保障性住房設(shè)計應(yīng)堅持“小套型、功能全、精細(xì)化、全裝修”的原則，滿足居住建筑“經(jīng)濟、適用、美觀、安全”的基本要求。各種功能空間的使用面積應(yīng)符合下列規(guī)定指標(biāo)： 臥室：雙人 8— 10 ㎡ 單人 6— 8 ㎡ 起居室（廳）： 8— 12 ㎡ 兼起居室的臥室： 10— 15 ㎡ 廚房： 4— 5 ㎡ 衛(wèi)生間： 3— 4 ㎡ 經(jīng)濟適用住房套型標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟適用住房的套型建筑面積控制在 65 ㎡ 以內(nèi)。 在公共交通核與設(shè)備、管井的緊湊化設(shè)計中，通過設(shè)備、電氣管井的緊湊布置，并與核心筒、走廊緊密聯(lián)系，以減少公攤面積。 8 2. 保障性住房層高應(yīng)為 至 ，房間凈高設(shè)計中，臥室、廳的室內(nèi)空間凈高不應(yīng)低于 ，局部凈高不低于 。 1) 衛(wèi)生間應(yīng)按洗漱與洗浴、座便功能分開，供多人同時使用； 2) 注重衛(wèi)生間空間的立體復(fù)合利用，如獨立 坐便器與晾衣空間、散熱器的綜合利用、洗浴間與儲藏空間、浴盆與晾衣空