【正文】 漸 16 減小，活動能力也會逐漸降低。重點在軌道交通沿線用地和站點周邊用地 ，集中安排保障性住房及“兩限”住房，以有效解決居 民的 出行，緩解交通擁堵狀況。 五 、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 (2021年 2021 年 )》中規(guī)定，三環(huán)外的不在 政府土地儲備控制區(qū)域內的普通商品房項目，必須配套建設保障性住房和兩限房。 一、 保障性住房的容積率宜控制在 — 。 3) 板樓斜向布置。 5) 適當增加東西向住宅。 三 、以小區(qū)形式獨立建設的保障性住房，綠地面積按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的標準控制。一般情況下，住宅間距是根據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中的標準來確定，但對于復雜的建筑布局，單靠間距系數(shù)來控制建筑間距未必會達到理想的效果；另外，現(xiàn)在高層建筑在居住建筑中所占的比重越來越大，中高層住宅、高層住宅的日照較為復雜 ， 可以 應用現(xiàn)代的技術手段來提高準確性和工作效率。 保障性住房項目的公共服務設施應按《北京市居住區(qū)公共服務設施規(guī)劃設計指標》進行建設，應與住宅建設同步。 二、在室外環(huán)境設計中，注重綠化環(huán)境設計，綠化景觀應做到集中與分散結合，立體與平面結合，觀賞與功能結合。 4 建筑設計 小套型住宅設計提倡“造價不高水平高，標準不高質量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。 表 2 多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對比表 層數(shù) 標準層 形式 有無 電梯 使用系數(shù) 交通核面積(m2 ) 交通面積差值 (m2 ) 使用面積 (m2 ) 使用面積差值(m2 ) 多層住宅 6層 單元式 （每標準層兩戶） 無 82% (15/2) 0 0 中高層住宅 9層 單元式 （每標準層兩戶） 有 75% (25/2) 5 注：按照 90 m2/戶套型建筑面積計算 。 22 都有明確的公共性與私密性、動與靜的區(qū)分。采用新型管材、管件，占用空間小，水流條件好，使用壽命長，接頭少，連接方便。 套內管線綜合設計應符合表 10 的要求，并參照附圖 11。 保障性住房的規(guī)劃、設計和建設應符合無障礙設計原則。在《北京市廉租房、經濟適用房及兩限房建設技術 導則》中要求經 濟 適 用住 房應裝修一次到位。 31 《北京市保障性住房規(guī)劃設計導則》編寫依據及參考文獻 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [2021]24 號） 建設部住宅產業(yè)化中心主編，《保障性住房建設標準》（審批中） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB50180— 93（ 2021 年版） 《住宅設計規(guī)范》 GB50096－ 1999（ 2021 年版） 《住宅建筑規(guī)范》 GB50368－ 2021 《民用建筑設計通則》 GB50352－ 2021 《經濟適用住宅設計標準》 DBJ 016182021 《北京市居住區(qū)公共服務設施規(guī)劃設計指標》 《北京市城市建設節(jié)約用地標準（試行）》 《經濟適用房管理辦法》 （建住房【 2021】 258 號） 《北京市廉租房、經濟適用房及兩限房建設技術導則》 《 北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 (2021 年 — 2021年 )》 2021 年全國保障性住房設計高峰論壇報告文集，我國保障性住房設計初探， 3— 11 北京市規(guī)劃委員會和 BIAD 劉曉鐘工作室，《北京市住宅規(guī)劃》 《建筑創(chuàng)作》 2021 年 2 月，遠洋山水的綜合品質， 96— 106 《建筑創(chuàng)作》 2021 年 10 月，“大盤”居住區(qū)設計品質的提升與創(chuàng)新：遠洋山水（ 西區(qū)）三期， 34— 43 BIAD 劉曉鐘工作室，《住宅節(jié)地與舒適性研究》 BIAD 劉曉鐘工作室，《小套型居住建筑建設標準研究報告》 。 一、 廉租房是政府產權， 可以由政府確定裝修標準。具體應該從以下幾個方面考慮。住宅中通過建筑專業(yè)將設備和電氣專業(yè)的管線和設備協(xié)調，使得住宅室內空間設計合理、有效、節(jié)約并符合美學設計原則。 表 6 功能房間設置 功能空間 一室一廳 兩室一廳 客廳 ● ● 餐廳 ● ● 主臥室 ● ● 次臥室 ● 多功能室 ○ 儲藏間 ○ ● 公共衛(wèi)生間 ○ ● 廚房 ○ ● 主陽臺 ● ● 服務陽臺 ● 注：零居室是指將套型中的臥室和客廳空間合并，其功能房間布置與一室一廳的套型基本相同。 套型優(yōu)化設計 1. 住宅的功能分區(qū)概括有：私密休息區(qū)、公共活動區(qū)、輔助區(qū)等。以常用數(shù)據為例： 12— 24 層的 20 高層住宅，每層住戶達到 4 戶時，其電梯數(shù)不小于 2 臺；層數(shù)為 24 層以上， 每層住戶達到 8 戶時，應設 3 臺電梯；層數(shù)為 35 層以上，每層住戶達到 8— 10 戶時，應設 4 臺電梯。 四、公共活動空間的環(huán)境設計應注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處，促進鄰里關系。 室外環(huán)境設計應遵循安全、優(yōu)美、安靜、有利于交往等原則，合理的組織室外環(huán)境的各個組成部分，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 保障性住房建設用地盡可能選址于交通便捷地區(qū)，并應在地區(qū)交通規(guī)劃制訂和實施中優(yōu)先保證公共交通設施的配套完善，做到合理規(guī)劃，同步建設，確保居民出行方便。很多居住區(qū)精心設計物質環(huán)境，而忽略了對住區(qū)風、聲、光環(huán)境等非物質環(huán)境的設計。保障性住房的住宅建筑凈密度應符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB50180— 93）的規(guī)定。由于基地北部的樓棟對于整個樓盤內的其他樓棟不存在日照影響，所以將居住區(qū)基地北邊緣的樓棟加高（在滿足北邊用地日照條件的前提下），可以有效節(jié)約用地和提高容積率。 2) 塔式與板式相結合。堅持節(jié)約城市建設用地也是保障性住房建設的基本原 則。 四 、保障性住房的建設應該綜合考慮公共服務設施、市政設施的建設和開發(fā)時序，避免出現(xiàn)只有住宅的“臥城”。統(tǒng)籌中心城、新城協(xié)調發(fā)展，兼顧城市發(fā)展現(xiàn)狀，同中心城功能調整優(yōu)化相結合。要從居住者本身出發(fā)，研究居住者的活動要求，綜合考慮居民的各種需求以及確保居民安全的防災、避難措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 二 、對成熟的術語的納入、 引用 。保障性住房是我 國住房體系中的重要組成部分，應以住宅性能評定技術標準為參考，提高保障性住房的總體質量。 在保障性住房的規(guī)劃、設計中還要考慮與區(qū)域周邊環(huán)境以及本地生活習俗相協(xié)調，尊重原有的環(huán)境和文脈特色。 北京市政府在 2021 年初的兩會后，將住房保障制度建設作為房地產宏觀調控、建立和諧社會、解決民生問題的重點。 保障性住房小區(qū)建設宜積極利用中水、雨水等非傳統(tǒng)水源，用于沖廁和綠化。 保障性住房全裝修造價應予以控制。 保障性住房必須滿足居住建筑節(jié)能設計標準。開窗寬度一般應滿足以下要求： 起居室（陽臺門洞）≥ 主臥室≥ — 次臥室≥一般在 左右 3. 注意單元的優(yōu)選。通過陽臺與客廳的連接等設計手法提高居室的空間舒適度， 每套住宅的陽臺建筑面積宜控制在 3 ㎡以下，陽臺的進深控制在 以下。 3. 居室綜合設計： 1) 在設備配置上，居室散熱器的布置宜采用壁掛式銅鋁復合式散熱器，安裝于較大墻垛處 或門后，以節(jié)約室內空間；廚房內的散熱器宜布置在門后，也可布置在與 操作臺相對的一側墻面上；衛(wèi)生間的散熱器可以放在臺盆下或浴缸非噴頭一側實 體墻面上，也可置于門后； 2) 在電器配置上，照明開關、插座和分戶強、弱電箱設計既應符合相關設計規(guī)范要求，還應符合人體工程學原理和住戶的使用習慣，亦應與家具布置相協(xié)調，并為住戶可能的改造預留一定的條件。局部凈高低于 的面積不應大于室內使用面積的 1/3。 減少公共面積，提高套型使用面積系數(shù)。經濟適用住房的套型可按照Ⅰ型、Ⅱ型兩種類型設計，符合表 規(guī)定。 廉租住房套型標準 廉租住房的套型建筑面積控制在 30 至 50 ㎡ 。公共活動空間的環(huán)境設計應注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處 ，有助于老年人的室外活動 和交往 。 小區(qū)道路應考慮自行車與步行的出行便利。 住宅建筑布局應充分考慮冬季日照、避開冬季主導風向；充分利用夏 5 季自然通風，住宅的主要朝向宜選擇北京市 最佳朝向。 保障性住房宜與兩限住房小區(qū)、普通商品住房小區(qū) 搭配 建設。 充分考慮規(guī)劃用地周圍條件，充分利用規(guī)劃用地內部有保留價值的地形地物、植被、河流、道路、建筑物與構筑物等。 3. 政策性租賃住房 指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。 保障性住房的規(guī)劃、設計和建設，應符合《北京住房建設規(guī)劃 （ 2021—2021 年） 》、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 （ 2021— 2021 年） 》的要求，并與區(qū)域周邊環(huán)境以及 北京市居民的 生活習俗相協(xié)調。 11 條文說明 本導則適用于北京市保障性住房的規(guī)劃、設計和建設；是編制、評估和審批保障性住房項目建議書和可行性研究報告以及工程設計審查和監(jiān)督管理的參考依據。 2. 經濟適用住房 指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市 中 低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。 堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設的原則 。 應建設在設有相應的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務設施以及市政配套設施的區(qū)域；或公共服務設施與市政配套設施能夠與保障性住房同步規(guī)劃，同步實施并同期投入使用。 保障性住房的住宅建筑日照標準、通風和噪聲控制標準應滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB50180— 93）和 北京 市的相關規(guī)定。 2. 位于公共軌道交通站點周邊 500至 1000米范圍內的經濟 適 用住房項目的機動車停車位可按 輛 /戶標準設置；位于其他地區(qū)的經濟 適 用住房項目可按 輛 /戶標準設置 ； 并考慮未來發(fā)展的需求 ， 可 預留一定的停車用地 。 綜合考慮公共活動場地與步行系統(tǒng) 的設置。 保障性住房設計應堅持“小套型、功能全、精細化、全裝修”的原則，滿足居住建筑“經濟、適用、美觀、安全”的基本要求。各種功能空間的使用面積應符合下列規(guī)定指標： 臥室：雙人 8— 10 ㎡ 單人 6— 8 ㎡ 起居室（廳）： 8— 12 ㎡ 兼起居室的臥室： 10— 15 ㎡ 廚房： 4— 5 ㎡ 衛(wèi)生間： 3— 4 ㎡ 經濟適用住房套型標準 經濟適用住房的套型建筑面積控制在 65 ㎡ 以內。 在公共交通核與設備、管井的緊湊化設計中，通過設備、電氣管井的緊湊布置，并與核心筒、走廊緊密聯(lián)系，以減少公攤面積。 8 2. 保障性住房層高應為 至 ，房間凈高設計中，臥室、廳的室內空間凈高不應低于 ，局部凈高不低于 。 1) 衛(wèi)生間應按洗漱與洗浴、座便功能分開，供多人同時使用； 2) 注重衛(wèi)生間空間的立體復合利用，如獨立 坐便器與晾衣空間、散熱器的綜合利用、洗浴間與儲藏空間、浴盆與晾衣空