【正文】 31 《北京市保障性住房規(guī)劃設計導則》編寫依據(jù)及參考文獻 《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [2021]24 號） 建設部住宅產(chǎn)業(yè)化中心主編，《保障性住房建設標準》（審批中） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB50180— 93（ 2021 年版） 《住宅設計規(guī)范》 GB50096－ 1999（ 2021 年版） 《住宅建筑規(guī)范》 GB50368－ 2021 《民用建筑設計通則》 GB50352－ 2021 《經(jīng)濟適用住宅設計標準》 DBJ 016182021 《北京市居住區(qū)公共服務設施規(guī)劃設計指標》 《北京市城市建設節(jié)約用地標準（試行）》 《經(jīng)濟適用房管理辦法》 （建住房【 2021】 258 號） 《北京市廉租房、經(jīng)濟適用房及兩限房建設技術(shù)導則》 《 北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 (2021 年 — 2021年 )》 2021 年全國保障性住房設計高峰論壇報告文集，我國保障性住房設計初探， 3— 11 北京市規(guī)劃委員會和 BIAD 劉曉鐘工作室，《北京市住宅規(guī)劃》 《建筑創(chuàng)作》 2021 年 2 月，遠洋山水的綜合品質(zhì)， 96— 106 《建筑創(chuàng)作》 2021 年 10 月，“大盤”居住區(qū)設計品質(zhì)的提升與創(chuàng)新：遠洋山水（ 西區(qū)）三期， 34— 43 BIAD 劉曉鐘工作室，《住宅節(jié)地與舒適性研究》 BIAD 劉曉鐘工作室，《小套型居住建筑建設標準研究報告》 。 多層住宅裝修造價應控制在建安工程造價的 18%～ 27％范圍 內(nèi)；中高層住宅應控制在 16%～ 24％范圍內(nèi)；高層住宅應控制在 11%～ 18％范圍內(nèi)。此導 則 中還 推廣工業(yè)化集成裝修方式，做到裝修物品工廠批量生產(chǎn)，成套供應，現(xiàn)場組裝；推廣應用高性能、低材（能）耗、高耐久性、污染低、可再生循環(huán)利用的建筑材料。在《北京市廉租房、經(jīng)濟適用房及兩限房建設技術(shù) 導則》中要求經(jīng) 濟 適 用住 房應裝修一次到位。 一、 廉租房是政府產(chǎn)權(quán)， 可以由政府確定裝修標準。 5 住宅裝修與設備設施 全裝修符合循環(huán)經(jīng)濟的要求，有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 。 表 13 坡道高度和水平長度要求表 坡度 1： 20 1： 16 1： 12 1： 10 1： 8 最大高度（ m） 水平長度（ m） 29 保障性住房宜采用節(jié)約成本的建筑造型和建筑材料。 保障性住房的規(guī)劃、設計和建設應符合無障礙設計原則。具體應該從以下幾個方面考慮。 28 靈活可變的居住空間 應該在結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設計中，推薦采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，或在適當部位預留孔洞等設計手法，參照圖 12； 設備、電氣專業(yè)也應該配合，為建筑空間的 改造留有一定的余地；另外在空間組織上 ， 也應該采取一定的措施來實現(xiàn)空間的復合利用。 照明配電箱 紅外線報警器 防盜 一般設置在首層、二層或頂層 防煙 一般設置在廚房內(nèi)，明衛(wèi)生間內(nèi)會與 吊頂沖突，建議降低。 套內(nèi)管線綜合設計應符合表 10 的要求，并參照附圖 11。住宅中通過建筑專業(yè)將設備和電氣專業(yè)的管線和設備協(xié)調(diào)，使得住宅室內(nèi)空間設計合理、有效、節(jié)約并符合美學設計原則。 3. 居室綜合設計： 不同于小區(qū)室外市政管線設計，住宅室內(nèi)綜合管線設計又稱為“住宅室內(nèi)立面設計”，是建筑專業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)設備、電 氣專業(yè)管線及 設施 的平面布局和立面落位 ，使其與居室空間設計、門窗洞口、垛口設計、居室家具布置、廚房廚具和吊頂布置、衛(wèi)生間潔具和吊頂布置等方面協(xié)調(diào)。為了增加廚房的使用面積和使用效率，同時還滿足和保證廚房的通風、排氣和安全等方面的品質(zhì)要求，采用設置有避風構(gòu)造的外墻通風口或有避風構(gòu)造的通風窗可以解決這個問題。采用新型管材、管件，占用空間小，水流條件好，使用壽命長，接頭少，連接方便。 表 6 功能房間設置 功能空間 一室一廳 兩室一廳 客廳 ● ● 餐廳 ● ● 主臥室 ● ● 次臥室 ● 多功能室 ○ 儲藏間 ○ ● 公共衛(wèi)生間 ○ ● 廚房 ○ ● 主陽臺 ● ● 服務陽臺 ● 注：零居室是指將套型中的臥室和客廳空間合并，其功能房間布置與一室一廳的套型基本相同。 套內(nèi)居住功能空間的適宜尺度。 2. 套型通暢的交通流線要從以下幾個方面考慮： 1）戶型面積盡量規(guī)整，縮短交通流線，按主次魚骨狀結(jié)構(gòu)布置流線； 2）交通面積集中、減少干擾； 3）突破單純的交通功能，做到交通面積的綜合利用，提高室內(nèi)有效使用面積。 22 都有明確的公共性與私密性、動與靜的區(qū)分。 套型優(yōu)化設計 1. 住宅的功能分區(qū)概括有：私密休息區(qū)、公共活動區(qū)、輔助區(qū)等。 圖 4 四種戶型單元的交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積比例關(guān)系 圖 5 交通核占單元面積經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)對比 2. 設備井中管道尺寸加大，而且戶數(shù)增多，為了能出戶查表，可采用遠傳水表、卡式水表。 圖 4 圖示列舉出每標準層兩戶（無電梯）、 每標準層兩戶（兩部電梯）、每標準層四戶（兩部電梯）和每標準層十戶（三部電梯）四種戶型單元的交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積的比例關(guān)系。 表 2 多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對比表 層數(shù) 標準層 形式 有無 電梯 使用系數(shù) 交通核面積(m2 ) 交通面積差值 (m2 ) 使用面積 (m2 ) 使用面積差值(m2 ) 多層住宅 6層 單元式 （每標準層兩戶） 無 82% (15/2) 0 0 中高層住宅 9層 單元式 （每標準層兩戶） 有 75% (25/2) 5 注：按照 90 m2/戶套型建筑面積計算 。以常用數(shù)據(jù)為例： 12— 24 層的 20 高層住宅，每層住戶達到 4 戶時，其電梯數(shù)不小于 2 臺；層數(shù)為 24 層以上， 每層住戶達到 8 戶時，應設 3 臺電梯；層數(shù)為 35 層以上，每層住戶達到 8— 10 戶時，應設 4 臺電梯。 在單元平面的緊湊化設計中，優(yōu)化單元設計，減少公共走道，可以 提高使用面積系數(shù)。 無 無 保障性住房套型的“緊湊、精細化”設計 單元優(yōu)化設計 1. 在單元選型方面， 可以采用每標準層 4 戶或多戶的戶型單元平面代替每標準層 2 戶或 3 戶 。 4 建筑設計 小套型住宅設計提倡“造價不高水平高，標準不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。 四、公共活動空間的環(huán)境設計應注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處，促進鄰里關(guān)系。合理安排交通流線和車輛停放，減少人流和車流對居民造成的影響，保持居住環(huán)境的安靜。精心設置建筑小品，不僅要豐富和美化環(huán)境，更能為居民所使用。 二、在室外環(huán)境設計中，注重綠化環(huán)境設計，綠化景觀應做到集中與分散結(jié)合，立體與平面結(jié)合，觀賞與功能結(jié)合。 室外環(huán)境設計應遵循安全、優(yōu)美、安靜、有利于交往等原則，合理的組織室外環(huán)境的各個組成部分，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。所謂規(guī)模適當，是指新建保障性住房項目的用地和建設規(guī)模應大小合適，支持公共設施的運行。 以香港等發(fā)達地區(qū)的保障性住房（社會公屋）項目為例，社區(qū)內(nèi)配備老年、青 少年和婦女的活動交往中心，家庭會客功能可以借助社區(qū)會所實現(xiàn)。 保障性住房項目的公共服務設施應按《北京市居住區(qū)公共服務設施規(guī)劃設計指標》進行建設，應與住宅建設同步。 保障性住房建設用地盡可能選址于交通便捷地區(qū)，并應在地區(qū)交通規(guī)劃制訂和實施中優(yōu)先保證公共交通設施的配套完善，做到合理規(guī)劃，同步建設，確保居民出行方便。 保障性住房的道路設計要滿 足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的要求，為居民提供方便、安全的環(huán)境 。居住區(qū)的聲環(huán)境的影響因素主要是住區(qū)外部噪音和 住區(qū) 內(nèi)部公建的位置、住宅間距、功能房間的布置等，可以通過計算機模擬分析，來完善設計過程中的不足。一般情況下，住宅間距是根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中的標準來確定，但對于復雜的建筑布局，單靠間距系數(shù)來控制建筑間距未必會達到理想的效果；另外，現(xiàn)在高層建筑在居住建筑中所占的比重越來越大，中高層住宅、高層住宅的日照較為復雜 ， 可以 應用現(xiàn)代的技術(shù)手段來提高準確性和工作效率。很多居住區(qū)精心設計物質(zhì)環(huán)境，而忽略了對住區(qū)風、聲、光環(huán)境等非物質(zhì)環(huán)境的設計。應充分考慮冬季日照和防止西曬，可以采用建筑的不同組合方式以及利用地形、綠化等手段。其次，應提高自然通風和防風的效果，避開冬季主導風向，利用夏季主導風向自然通風。 三 、以小區(qū)形式獨立建設的保障性住房，綠地面積按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的標準控制。保障性住房的住宅建筑凈密度應符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB50180— 93）的規(guī)定。 表 1 為不同層高條件下的節(jié)地比較： 表 1 不同層高條件下的節(jié)地比較 型式 條件 經(jīng)濟技術(shù)指標 面寬 （米） 進深 （米） 層數(shù) 層高（米） 計算高度（米） 用地面積 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 空地率 （％） 1 6 3960 2 6 3960 1坡坡 7 4360 2坡 7 4360 注： 坡指的是坡屋頂。樓棟中日照不足的部分可作為公共活動空間，底層也可設為臨街商業(yè)，為居民日常生活提供便利條件。 5) 適當增加東西向住宅。由于基地北部的樓棟對于整個樓盤內(nèi)的其他樓棟不存在日照影響，所以將居住區(qū)基地北邊緣的樓棟加高（在滿足北邊用地日照條件的前提下），可以有效節(jié)約用地和提高容積率。規(guī)劃設計時充 分利用朝向與日照的關(guān)系，擺好 樓棟 ，以節(jié)省土地，對活躍小區(qū)規(guī)劃的布局形式也有一定好處。 以上～ 60176。 3) 板樓斜向布置。 2) 塔式與板式相結(jié)合。提高容積率的幾種方法： 1） 優(yōu)選中高層住宅和高層住宅。 由于保障性住房的戶型均為中小戶型，同時還要考慮環(huán)境的宜居度，本導則 中保障性住房的容積率最高不超過 。 一、 保障性住房的容積率宜控制在 — 。堅持節(jié)約城市建設用地也是保障性住房建設的基本原 則。 2021 年 1 月國務院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》出臺后， 2021 年 3 月北京市出臺的 《北京市城市建設節(jié)約用地標準（試行）》是 第一個頒布實施的地方性配套文件。 — 節(jié)約集約用地，一直是國家提倡的土地利用原則。 五 、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃 (2021年 2021 年 )》中規(guī)定，三環(huán)外的不在 政府土地儲備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品房項目，必須配套建設保障性住房和兩限房。 四 、保障性住房的建設應該綜合考慮公共服務設施、市政設施的建設和開發(fā)時序，避免出現(xiàn)只有住宅的“臥城”。綜合考慮就業(yè)與居住的均衡發(fā)展的需求。 三、 一