【正文】 ，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱 “武漢 ?中國光谷 ”）。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實(shí)施，這種潛力必將得到實(shí)現(xiàn)。 至 2021 年，全市城區(qū)人均可支配收入為 6752 元，恩格爾系數(shù)為%，按住房價(jià)格測算，一戶普通的三口之家，年收入如為 2 萬人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月 400 元，三人為1200 元，年消費(fèi)約為 14400 元，剩下的如全部用于住房，也僅為 5600元，三口之家購買一套 70 平方米，價(jià)格為每平方米 1200 元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要 20 年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬元以下的家庭約占 50%以上?，F(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場已步入成熟，消費(fèi)者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。 光谷地區(qū)已成為武漢市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國公司及高 科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場所的重要因素。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。這一現(xiàn)象打破了 “小高層只能在市中心生存 ”的定式。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢。 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開的。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2021 元 /平方米左右。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要 針對的是高校教師和博士、研究生等。 2021 年消費(fèi)者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢 2021 年 7 月 1 日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識(shí)。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2021 年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2021 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的 400 余套已銷售逾 70％。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。自 1992 年以來 ,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高武漢市民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 4 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 本項(xiàng)目從全部投資角度來編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)（所得稅后）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（全部投資） = ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（全部投資， I=12％） = 萬元 經(jīng)過收支預(yù)測和財(cái)務(wù)分析得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率 ％大于中國人民銀行頒布的貸款利率（ ％），且項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評價(jià)下是可行的。 八、效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析 1 項(xiàng)目經(jīng)營策略 通過市場預(yù)測，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營策略： 住宅銷售面積共 274828 平方米，銷售均價(jià)按 2228 元 /平方米計(jì)算，商鋪裙樓一樓為 20 間私人出租商鋪（月租 20 元 /平方米），二樓為一小型超市建成之年年利潤額預(yù)計(jì)為 10 萬，每年以 10％遞增。 融資細(xì)則： 我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”與武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司合資成立武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司。最引人注目的是，作為聯(lián)想集團(tuán)有限公司的母公司的聯(lián)想控股有限公司相繼進(jìn)入了自己并不熟悉的風(fēng)險(xiǎn)投資、房地產(chǎn)兩大非ＩＴ行業(yè)。創(chuàng)業(yè)中心是全國第一家企業(yè)孵化器；光谷 技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易所是湖北武漢體制創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新體系的主要組成部分。 合作伙伴： 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成 立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。 公司對招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工 ,爭取做到精簡、實(shí)用、提高工作效率。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。 供電：每戶安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷 4KW，電線接至套內(nèi)空開箱； （ 11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級乳膠漆； （ 12）層高：采用舒適大空見設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層； （ 13）外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級進(jìn)口涂料裝飾； （ 14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)； （ 15）陽臺(tái)：造型獨(dú)特的歐式觀景陽臺(tái)，配以華美造型雕花欄 桿 ； （ 16）能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽能。 建筑與環(huán)境融合，通過建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機(jī)的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。共三層。附近有關(guān)山站和閘上徐站，可乘車次有 510， 529， 586， 715。一般 情況下購房者首付 20％房款，約 5 萬元左右，余款向銀行分 30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還 1200元左右，占家庭月收入的 30％，我們制定的購買對象完全有能力支付。舒適性是 以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場中 無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 ?公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場 尤為突出。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第 六位，是中國的特大中心城市之一。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)?在價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略 方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，我公司決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作 成立控股公司武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。集團(tuán)注冊資本15 億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為 “武漢 ?中國光谷 ”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科 技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。 2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積： 270 畝（ 180090 平方米） 容積率： （本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值） 建筑面積： 314528 平方米 開發(fā)周期： 7 至 8 年 土地價(jià)格： 5400 萬（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入） 3 周圍環(huán)境與設(shè)施 （ 1）步行約 2 分鐘可至 58 52 715 等公交車站； （ 2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場所均幾步之遙； （ 4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞 ； （ 3）武漢光谷 CBD 中心 ——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資： 萬元 自有資金投入： 12400 萬元 住宅銷售價(jià)格： 2021 元 /平米起 項(xiàng)目銷售收入： 萬元 項(xiàng)目稅后利潤總額： 萬元 項(xiàng)目毛利潤潤： ％ 項(xiàng)目內(nèi)部收益率： ％ （三）項(xiàng)目建設(shè)緣由 1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承 “追求卓越、盡善盡美 ”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)， 輻射武漢三鎮(zhèn)。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。 2021 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2021 年增長 12%。 超級城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城 市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱 “武漢 ?中國光谷 ”）。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。 2 目標(biāo)市場定位 （ 1）目標(biāo)區(qū)域 地塊周邊 3 公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。所以提出一種口號：建設(shè)綠色住宅，營造健康家園。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。位于此地生活方便而多彩。在靠近關(guān)山一路的角落建一約占地約 1200m178。） 314528 住宅棟數(shù) 47 總居 住面積（ m178。 C 通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。 D 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減 少施工噪聲對居民生活的影響。 D 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 經(jīng)理部負(fù)責(zé)行政計(jì)劃、接待。因此對銷售人員的培訓(xùn)成為本 開發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。武漢工程科學(xué)研究資產(chǎn)也劃歸武漢高科管理。 “三特索道 ”、 “華軟軟件 ”、 “海集高科 ”、 “華中數(shù)控 ”等企業(yè)將相繼上市。 相對