【正文】 近 10000 平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2021 元 /平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體 本季度價格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如 書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。 超級城市是指具有下列 3 項條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。 得天獨厚 的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。 2021 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1348 億元，按可比價格計算，比 2021 年增長 12%。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標群如下： （ 1）外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來漢的經(jīng)商者。因為本項目施工質(zhì) 量要求較高，投資又大，建議建設放采用招標的方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進行現(xiàn)場施工，在嚴把質(zhì)量關、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學的控制建設成本，努力降低造價，確保工程建設按期完成。 （四）風險性分析 風險因素和風險程度分析表 風險因素名稱 風險程度 說明 災難性 嚴重 較大 一般 市場風險 √ 市場變化較大，不確定因素影響 資源風險 √ 國內(nèi)市場資源豐富 技術風險 √ 技術人員素質(zhì)高，經(jīng)驗豐富 工程風險 √ 涉及到工程質(zhì)量問題和施工安全問題 資金風險 √ 資金流動、周轉(zhuǎn)、回籠能否到位 政策風險 √ 具有政策優(yōu)勢 外部協(xié)作條件風險 √ 合作公司信譽良好，勢力較強 社會風險 √ 社會需求量大 其他風險 √ 房地產(chǎn)影響因素多 （ 五）敏感性分析（見附表） 九、研究結論與建議 （一）研究結論 再經(jīng)過經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合分析之后，可以得出本項目可行性研究結論：聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市項目具有重大社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益，項目可行。周圍生活設施齊全，緊鄰雄楚大道，交通極為方便。 社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 3 投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關工作表格（詳見附表）計算分析，整個項目開發(fā) 期累計稅后利潤 萬元。 2 成本、費用和各項稅收 結合本 項目的實際情況，依據(jù)相關法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。包括項目策劃、論證、開發(fā)、推廣銷售的管理系列運作的實施。 “高科 ?經(jīng)典都市 ”項目開發(fā)總投資 萬元。 合作方式： 我公司 “世紀地產(chǎn) ”與武漢高科國有控股集團有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資成立武漢世紀高科房地產(chǎn)股份有限公司。在北京開發(fā)了 商業(yè)化寫字樓 ——融科資訊中心之后，隨后，融科智地又有新的動作：進軍天津房地產(chǎn)市場，啟動其第一個異地住宅項目 ——瑞景居住區(qū)。 聯(lián)想控股有限公司 眾所周知，以ＰＣ制造為主業(yè)的聯(lián)想集團有限公司從多元化正朝著產(chǎn)業(yè)多元化的方向發(fā)展。 在集團公司投資企業(yè)中， “人?？萍?”、 “東湖高新 ”已成功地在上交所掛牌。 武漢高科集團公司創(chuàng)建伊始，便高起點地與國際慣例接軌，本著 “走持續(xù)發(fā)展之路，創(chuàng)百年常青企業(yè) ”的理想，建立起卓有成效的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。 武漢高科國有控股集團有限公司是由東湖開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、創(chuàng)業(yè)中心、科技風險投資公司為主體組成的，全面經(jīng)營、管理東湖開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。而且房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關系到開發(fā)風險的大小，開發(fā)效益的好壞，我們應通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求。 優(yōu)良的服務是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。（ 10 人） 人力資源部負責員工考核，調(diào)動，薪酬發(fā)放。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領下，負責工程的開發(fā)和對下屬部門的監(jiān)督。 （四）市政配套 基地水、電、通信等市政配套設施齊全，能夠滿足項目建設要求。 C 設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 G 建筑垃圾及時清理，文明施工。 C 地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。 F 水泵等震動較大設備均采用減震器控制。 B 水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。） 13976 容積率 平均層數(shù) （七）房型配比 優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會帶動產(chǎn)品售價的提高，這樣經(jīng)過價格淘汰，因而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟能力。） 180090 總戶數(shù) 2196 總建筑面積（ m178。在小區(qū)中還將分散建造約 1000 個露天停車位，使小區(qū)居民更加方便。三期各住宅錯落布置，在中心地帶將建成一含人造沙灘的較大型游泳池。 ●堅持以 “人 ”為中心，為人服務的人文主義思想，創(chuàng)造出具備國際品味，各類生活商務設施齊全的小區(qū)； ●功能布置合理，結構的整體與單體個性相結合； ●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護相結合； ●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結合，滿足新世紀網(wǎng)絡與智能新生活的理念； （四）總體布局 首先富有時代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學合理布局，通過主干路將整個小區(qū)分為一期，二期，三期三塊大小不等的地塊，使二期的施工對一期的不良影響 減少的最小，三期的施工對一二期的不良影響也減少到最小。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。建筑面積 314528 m178。 三、建 設 內(nèi) 容 （一）概況 本地塊位于關山一路與楚雄大道交會處往南 400m 處。現(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。現(xiàn)在不但要講 “以人為本 ”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。 （ 2）目標客戶即物業(yè)管理的方案 由于光谷 CBD 的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構成。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。 ●別墅。 ●高層。除了在 “寸土寸金 ”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的 “三區(qū)五片 ”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術人才資源。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家 光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。由于地處中部要沖，擁有高新技術產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學者麥金利 康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入 21 世紀全球十大超級城市之列。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了 “十五 ”計劃的良好開局。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力 50 強中，武漢名列第六。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。類似本項目開發(fā)可200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資 源彌足珍貴。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的 5 年內(nèi)，中國光谷方圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過 1000 億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。位于此地生活方便而多彩。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。 武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)?！奥?lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”商品住宅開發(fā)項目 可行性研究報告 目 錄 一、總 論 二、市場分析 三、建設內(nèi)容 四、環(huán)保與市政配套 五、組織機構與人力資源配置 六、建設進度安排及物料供應 七、資金籌措 八、效益分析 九、研究結論與建議 一、總 論 （一）項目背景 1 項目名稱： “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住小區(qū) 2 承辦單位概況： 我公司 “世紀地產(chǎn) ”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司，近年來公司的房地產(chǎn)業(yè)務在武漢穩(wěn)步發(fā)展，已經(jīng)成功開發(fā)過多處房地產(chǎn)項目。 公司注冊資本 1 億元（我公司 3000 萬元，武漢高科國有控股集團有限公司 3000 萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4000 萬元）流動資金 2400 萬元（滾動開發(fā)）。 3 可行性研究報告的編制依據(jù)： （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 （二）項 目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南 400m 處。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱 “中國光谷 ”與 “電腦一條街 ”在洪山區(qū)的經(jīng)濟結構中將占據(jù)主導地位。 3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。 本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。 4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優(yōu)勢和充足的