【正文】 業(yè)氣氛 ? 可提供多種商鋪間隔面積 (、 19 291 平方米等，最小為 平方米，最大為 平方米 ) ? 規(guī)劃間隔比例基本合理（以開間 米，進(jìn)深 米的規(guī)劃間隔為主） ? 住宅的智能化體系帶來的益處可輻射到商鋪的建設(shè)與經(jīng)營(yíng) （三）對(duì)于區(qū)位進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)包裝，全面提升區(qū)位帶來的商業(yè)價(jià)值 祥閣花園商鋪所面臨的首先不是產(chǎn)品問題，而是如何解決投資者、購(gòu)買消 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 20 費(fèi)群的投資信心問題 ，他們對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)未來升值前景及升值潛力的信心問題。 （四）造勢(shì)、做市、做事原則 祥閣花園商鋪要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得“先手”，并保證項(xiàng)目在全面進(jìn)入市場(chǎng)后短期內(nèi)迅速取得成功，我們認(rèn)為“造勢(shì)、做市、做事”三 位一體的全方位整體推廣策略勢(shì)在必行。 2）充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理財(cái)觀念相契合的置業(yè)方式 經(jīng)過以上一系列的行動(dòng)之后，例如主流媒介《大慶晚報(bào)》等的全面炒作區(qū)位，一種以文化產(chǎn)業(yè)所帶來的投資商機(jī)已被我們導(dǎo)入。因此，公關(guān)活動(dòng)舉行的唯一宗旨即：可觀性、親和性或可參與性，可提升項(xiàng)目檔次與形象力。本項(xiàng)目商鋪的傳播推廣，必須持續(xù)地創(chuàng)造并保持旺盛的現(xiàn)場(chǎng)人氣，產(chǎn)生對(duì)租售的推動(dòng)力（具體行銷事件見后述）。 ? 現(xiàn)有商廈、購(gòu)物中心及商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者； ? 各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者； ? 中小型企業(yè)的決策層； ? 出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所的客戶（通過定點(diǎn)派發(fā)或設(shè)資料架）； 4） 業(yè)績(jī)體現(xiàn) ? 與客戶一同上門簽約； ? 客戶帶著有銷售人員簽名的資料前來簽約（憑此可獲禮品一份）； ? 銷售人員的見客登記表。因此，我司建議推出以“百萬富翁工程”為主題招攬有為之士。 （十）“短、平、快”原則 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的迫近，本商鋪的推售時(shí)間與周期不可過長(zhǎng)，因此，我們建議本商鋪宜采用 “短、平、快” 的價(jià)格策略，力求在較短的時(shí)間內(nèi)快速出貨，并形成濃重的商業(yè)氛圍。 三、銷售六大計(jì)劃 投資前景與潛力是項(xiàng)目目前的優(yōu)勢(shì)，也是劣勢(shì)。當(dāng)有其他買家購(gòu)買到本商鋪時(shí)，發(fā)展商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商 鋪的買家（或發(fā)展商直接與該意向買家 —— 返租）進(jìn) 行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購(gòu)買到商鋪時(shí)即 已擁有了穩(wěn)定租約（回報(bào)）。 具體執(zhí)行流程： 1) 客戶選擇具體商鋪單位 2) 客戶與發(fā)展商簽訂商鋪購(gòu)買合同 3) 客戶與發(fā)展商簽訂“金飯碗 —— 十年保收計(jì)劃”協(xié)議書，具體包括：確定具體返息時(shí)間、確定付息方式、確定雙方所持權(quán)利與義務(wù)、客戶 基本信息資料、客戶所購(gòu)商鋪的具體資料、發(fā)展商的最終解釋權(quán)。 捆綁住宅優(yōu)惠額度： 與住宅一起捆綁推售的住宅單位，其優(yōu)惠額度及范圍主要來源于發(fā)展商從商鋪上獲取的金額數(shù)。因此，在推廣中必須是通過文化來搭建一個(gè)宣傳的舞臺(tái)，詳盡分析文化產(chǎn)業(yè)背后的商機(jī)，引導(dǎo)商家的投資注意力，讓商家真正感受到商機(jī)無限。同時(shí)，通過全面炒作啟動(dòng)項(xiàng)目導(dǎo)入宣傳，為項(xiàng)目的的下階段推廣奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，除了單純的簽約活動(dòng)外，應(yīng)該還包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 祥閣地產(chǎn)在祥閣學(xué)校設(shè)立專門的祥閣獎(jiǎng)學(xué)基金（獎(jiǎng)學(xué)金的數(shù)目需要商討）全面支持大慶的教育建設(shè)，對(duì)祥閣學(xué)校的優(yōu)秀學(xué)生、教職工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，為大慶人作出榜樣。 五、各階段具體策略概述以及執(zhí)行方式 ? 導(dǎo)入期、蓄客期 推廣目標(biāo)： ? 全面啟動(dòng)項(xiàng)目，建立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)形象 ? 進(jìn)行蓄客，為開盤熱銷售奠定基礎(chǔ) 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 37 銷售目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)銷售 35套以上，占總銷售量 15％以上 賣點(diǎn)策略 推廣階段 主要賣點(diǎn) 市場(chǎng) 推廣主題語 導(dǎo)入期 ? 區(qū)域增值前景 ? 投資回報(bào) ? 消費(fèi)人流量 ? 配套 ? 富而不驕，富而思進(jìn) ? 過去靠石油，現(xiàn)在靠買鋪 ? 從未有過的投資良機(jī) ? 要致富，買旺鋪 ? 旺鋪旺地，機(jī)不可失 蓄客期 ? 區(qū)域增值前景 ? 投資回報(bào) ? 消費(fèi)人流量 ? 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 環(huán)境及人文資源 ? 建筑及規(guī)劃 ? 大慶市聚財(cái)旺鋪，大慶市創(chuàng)富中心 ? 買好鋪，賺大錢 ? 買對(duì)一次，賺足三世 ? 存錢不如賺錢，租鋪不如買鋪 推廣策略 ? 主流媒介全面炒作區(qū)位，導(dǎo)入文化產(chǎn)業(yè)所帶來的投資商機(jī) ? 銷售人員進(jìn)行地毯式訪問，收集有意向租賃的商業(yè)信息 推廣活動(dòng) 祥閣地產(chǎn)與祥閣學(xué)校的冠名簽約活 動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間（初定于 3月 10日） 一、活動(dòng)意義 祥閣花園定位于“大慶文化中心”，擁有不可缺少的文化資源優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，通過媒介對(duì)地域進(jìn)行深入的報(bào)道分析，使祥閣花園在短時(shí)間內(nèi)成為“文化中心”一顆耀眼的新星，與此同時(shí)，媒介對(duì)祥閣花 園區(qū)位優(yōu)勢(shì)形成的文化產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行詳盡的分析，促進(jìn)祥閣花園的商鋪成為全城關(guān)注的焦點(diǎn)。 適用范圍： 本措施只針對(duì) 70— 80 平方米的住宅。 步驟流程： 交納定金人民幣 1 萬元 （四）“金飯碗” —— 十年保收計(jì)劃 具體內(nèi)容 ： 即客戶在購(gòu) 買本項(xiàng)目 10 年時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1年、 2年或 5 年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金）。成立初期積極與政府及大慶主流媒介的合作，是本部門的主要工作方向，這也是項(xiàng)目取得銷售成功的必行鋪墊。 快： 即指快速出貨、快速招租、快速達(dá)標(biāo)等。價(jià)格是一把雙刃劍，租售價(jià)格較高雖然發(fā)展商能獲取更大的利潤(rùn)，但會(huì)影響商鋪的租售速度，放慢租售進(jìn)度。 策劃的力量在于將與項(xiàng)目有關(guān)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都包裝上市成為市場(chǎng)及社會(huì)熱點(diǎn)。 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 25 2） 組織結(jié)構(gòu) ? 成立直銷部，建議設(shè) 30 名銷售人員，劃分為 5 個(gè)組； ? 每 6 名銷售人員為一個(gè)組； ? 每個(gè)地區(qū)安排 1個(gè) 組，設(shè)地區(qū)租售小組長(zhǎng)； ? 所有租售小組長(zhǎng)直接向租售部經(jīng)理負(fù)責(zé)。 具體合作過程操作： 1) 項(xiàng)目招商租賃部門指定專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)與媒介的合作（ 1～ 2人） 2) 負(fù)責(zé)人預(yù)算出項(xiàng)目本年度廣告推廣費(fèi)用總額（ 3 天內(nèi)） 3) 預(yù)算報(bào)上級(jí)，最終決 策層批復(fù)（ 2天內(nèi)） 4) 媒介合作負(fù)責(zé)人整理出與合作媒介的相關(guān)合作細(xì)節(jié)（ 3天內(nèi)） 5) 相關(guān)合作細(xì)節(jié)報(bào)上，最終決策層批復(fù)（ 2天內(nèi)） 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 24 6) 負(fù)責(zé)人聯(lián)系媒介，提供合作資料，媒介予以肯定答復(fù)（ 2～ 3 天內(nèi)） 7) 負(fù)責(zé)人對(duì)回復(fù)的主 /次媒體進(jìn)行登記、篩選，報(bào)上級(jí)批復(fù)（ 1 天） 8) 最終決策層批復(fù)，選中主要合作媒體與次合作媒體（ 1天內(nèi)） 9) 分別與 主要合作媒體與次合作媒體簽訂合作合同（ 1 天） 10) 主要合作媒體與次合作媒體按合同規(guī)定刊登廣告或執(zhí)行其他 （七）成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)與熱點(diǎn) 商用物業(yè)若要擁有一個(gè)成功的租售期，最重要的指標(biāo)是人氣指數(shù)，尤其是租售現(xiàn)場(chǎng)人氣的 聚集，旺盛且持續(xù)的人氣，對(duì)項(xiàng)目租售的推動(dòng)作用是巨大的。例如銷售時(shí)間、目標(biāo)的安排，泛銷人員的著裝、用語 ， 報(bào)紙廣告的投放時(shí)間與投放量等。 輿論口碑地位形成過程示意： 2021年2下旬月起，政府及媒介對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的全面宣傳炒作啟動(dòng) 啟動(dòng)展開 大慶市民的“眼球”開始向薩爾圖區(qū)轉(zhuǎn)移 大學(xué)、九年制中小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)成為眾多市民口中話題 《大慶晚報(bào)》等主流媒體加大對(duì)“擁有10萬獨(dú)家消費(fèi)群”賣點(diǎn)的宣傳 主流媒體加大對(duì)本區(qū)域“投資前景、投資回報(bào)”的軟性新聞報(bào)道 月下旬 月底至3月初 月初至3月中 月中至 月初至5月 時(shí)間 過程 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 22 3）采用“事件行銷”活動(dòng)，制造轟動(dòng)效應(yīng) 為達(dá)到造勢(shì)的目的與效果，在商鋪?zhàn)馐鄣膶?dǎo)入期（蓄客期），我們建議采用“媒介發(fā)布‘文化中心’連載文章”和“文化產(chǎn)業(yè)與商鋪投資財(cái)富論壇會(huì)”這兩大行銷事件來制造轟動(dòng)效應(yīng)。 對(duì)投資及回報(bào)信心的軟包裝（公關(guān)活動(dòng)） 正是由于祥閣花園商鋪周邊區(qū)域并不成熟，商家不僅僅是對(duì)區(qū)域的發(fā)展前景表示擔(dān)心，同時(shí)更是直接影響到買家對(duì)投資回報(bào)的信心。市中心與市郊結(jié)合過渡地帶，空氣自然清新，遠(yuǎn)離工業(yè)污染 ? 黎明湖地脈環(huán)境優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來更多商機(jī) ? 優(yōu)越的地域環(huán)境，屬大慶市城市劃方向，物業(yè)坐享無限升值潛力 ? 人文資源素質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 （二）賣點(diǎn)的推出必須有層次 靠近學(xué)校，可以形成獨(dú)特的“文化產(chǎn)業(yè)商鋪經(jīng)濟(jì)消費(fèi)圈”，這是祥閣花園商鋪擁有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也即它的核心賣點(diǎn)和特色。 二、銷售十大推廣原則 項(xiàng)目自身只是一尊“軀殼”，營(yíng)銷推廣才是它的“靈魂”。 祥閣花園商鋪推廣主題語 祥閣花園商鋪的推廣主題語，不應(yīng)該是單一的主題推廣語言，而是多個(gè)角度進(jìn)行綜合性的訴求。隨著文化中心的地位日益鞏固，在這里經(jīng)營(yíng)的買家不僅僅是 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 13 現(xiàn)在，而且是將來 ，是一生一世，乃至幾代都可得到豐厚的回報(bào)。本商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)氛圍要以創(chuàng)新為總目標(biāo)，并服務(wù)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的人居環(huán)境需求。 誘導(dǎo)措施： ? 政府及媒介的造勢(shì)宣傳 ? 項(xiàng)目戶外廣告直觀而形象的宣傳 ? 實(shí)效性的推廣計(jì)劃 ? 價(jià)格調(diào)整策略 ? 常規(guī)坐銷與泛銷策略 2）祥閣花園客戶獲知商鋪信息途徑預(yù)測(cè) 祥閣花園客戶獲知商鋪信息途徑預(yù)測(cè)%%%%%%%% %%%%%%報(bào)紙 電視 掛幅 夾報(bào) 單張 路過 海報(bào)朋友介紹其他系列1 說明： 上表表明，項(xiàng)目若要取得銷售上的成功，則需要強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)市場(chǎng)，時(shí)刻提醒市場(chǎng)將關(guān)注放在“祥閣”。大慶市城市規(guī)劃方向、薩爾圖區(qū)的特殊城市區(qū)域中心功能、東南面的高新科技開發(fā)區(qū)的 高素質(zhì)人員，均令項(xiàng)目所在區(qū)位，擁有了形成“大慶市文化中心”的天時(shí)、地利、人和三大條件。隨著大慶大學(xué)、重點(diǎn)中、小學(xué)、大慶圖書館陸續(xù)在祥閣花園所在區(qū)域內(nèi)建成，此區(qū)域?qū)?huì)日益成為大慶市的一個(gè)“新文化中心”，就如同臨近清華、北大的中關(guān)村一樣。市中心與市郊結(jié)合過渡地帶，空氣自然清新，遠(yuǎn)離 工業(yè)污染； ? 市政配套 周邊市政交通便利，配套日趨完善，包括大慶大學(xué)、九年制中小學(xué)、人民醫(yī)院、光大銀行、通訊、酒樓等； ? 人力資源素質(zhì) 擁有數(shù)萬名高校學(xué)子 ,市政、醫(yī)院、開發(fā)軟件園區(qū)、開發(fā)辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)區(qū)等高質(zhì)素居民； 劣勢(shì)（ W）： ? 市郊結(jié)合部，市政配套還在完善過程中，發(fā)展?jié)摿﹄m大，但目前表象上不明顯； ? 主要消費(fèi)群體，大