武漢長江廣場商業(yè)地產(chǎn)定位報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 月回報(bào)為： 805元 /月房 月回報(bào)為： 766元 /月在后期的進(jìn)一步論證及實(shí)施過程中，將對(duì)餐飲娛樂及酒店式公寓作出更詳細(xì)的實(shí)施報(bào)告。房 此外，可以給予客戶的年回報(bào)為： H客戶 /年 = 〖 220元 /天間 30天 70% 50%－ 268元〗 12 =21984元 /年 H客戶 /月 = 1832元 /月 則：客戶的年投資回報(bào) R為： R/客 1=21984/315000=% 另客戶可每月免費(fèi)居住二天，一年即為 24天 R/客 2=200 24/315000=% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 那么客戶總的年投資回報(bào)率為 % 按第二個(gè)五年經(jīng)營期計(jì)算（隨 著市價(jià)逐年提升，屆時(shí)酒店價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)也將提高，故分兩個(gè)五年為經(jīng)營期計(jì)算） 假定： ◎ 其它條件不變，酒店房間標(biāo)準(zhǔn)按 280元 /天本類型側(cè)重于投資 ，并不在于居住，其特點(diǎn)是投資小，回報(bào)率高。 套內(nèi)門 黑胡桃木實(shí)木門 夢天牌實(shí)木門，含門 套 陽 臺(tái) 頂 棚 乳膠漆 與內(nèi)墻涂料統(tǒng)一 墻 面 乳膠漆 與內(nèi)墻涂料統(tǒng)一 地 面 地磚 門 定制鋁合金玻璃梭拉門 美觀、防水 衛(wèi) 生 間 頂 棚 塑鋼扣板 墻 面 瓷磚 地 面 地磚 面 盆 大理石面臺(tái)盆，并配置浴鏡、鏡前燈 廁 具 抽水馬桶 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 物 架 不銹鋼管毛巾架 熱水器 選擇品牌產(chǎn)品 美的、阿里斯頓等 浴 霸 快熱直照式 淋浴頭 廚 房 頂 棚 塑鋼扣板 墻 面 瓷磚 地 面 地磚 櫥 柜 整體櫥柜 一新防潮板櫥柜 水 槽 用方槽 抽油煙機(jī)（包括灶） 選擇品牌產(chǎn)品 方太牌 燈 飾 室廳廚衛(wèi)廳室各一個(gè) 客廳吊燈，廚衛(wèi)為吸 頂燈 水 閥 水電材料 空 調(diào) LG牌或格力牌 電磁爐 賽格立 （ 2）電器配置標(biāo)準(zhǔn) 名 稱 建議品牌 建議規(guī)格 空 調(diào) 美的、海爾、格力、 LG 匹分體掛機(jī) 抽油煙機(jī) 方太 B2 老 板 700 500 400（ 165W） 林 內(nèi) 750 568 400（ 180W） 電磁爐 賽格立 35 33 （ 1200W～ 1800W） 熱水器 意先 660 440（ 1500W、臥式、 60 升） 阿里斯頓 667 450（ 2500W、臥式、 65 升） 浴 霸 莆田 36 36 寬 帶 電信 ADSL 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 電 話 電信 閉路電視接口 武漢有線 （七）銷售價(jià)格建議、銷售方式建議 銷售價(jià)格建議 參考天瑞國際與圣 淘沙兩大項(xiàng)目目前的銷售價(jià)格，取其權(quán)重初步確定本項(xiàng)目酒店式公寓部分的售價(jià)為 7000元 /㎡ 。對(duì)于性質(zhì)類似的活動(dòng)空間可進(jìn)行統(tǒng)一布置，對(duì)性質(zhì)不同或相反的活動(dòng)空間進(jìn)行分離。怎樣合理地使用有限的空間，是極富挑戰(zhàn)性與現(xiàn)實(shí)意義的。例如通過巧妙的空間處理，讓生活中的不同功能空間得到實(shí)現(xiàn) — 會(huì)客區(qū)、工作區(qū)、用餐區(qū)、休息區(qū)，讓人不覺其小，只見其精，使四、五十平方米的酒店式公寓真正有了“家”的溫馨感覺；另外 房間的房門應(yīng)該向內(nèi)開。 （六）酒店式公寓特色建議，包括戶型配比與戶型特征、配套設(shè)施、物業(yè)管理檔次與內(nèi)容 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素 本項(xiàng)目在戶型分隔方面，應(yīng)著重突出以下幾個(gè)方面： （ 1）考慮個(gè)性化空間的需求； （ 2）在戶型設(shè)置上，面積不能大，最好是控制在 30— 60 平方米之間，房間功能區(qū)可相對(duì)簡潔一 點(diǎn)，對(duì)于廚房、儲(chǔ)藏室等普通住宅必備的功能區(qū)，酒店式公寓可以相應(yīng)弱化，以減少總的銷售面積； （ 3）使用功能的多樣性：單戶面積分隔和戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，既要考慮到功能的方便性及實(shí)用性，同時(shí)也要考慮到休閑居家者對(duì)度假的隨意性、舒適性、方便性，以及綜合配套、服務(wù)等高品質(zhì)要求。 武漢地處華中腹地，九省通衢，具有承南啟北，接?xùn)|轉(zhuǎn)西的樞紐作用。 根據(jù)現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)及市場需求，初定定位項(xiàng)目酒店式公寓的規(guī)模為 2 萬平米。家 江心湖畔 對(duì)于投資客來說，包租八年，每年 7%8%的投資回報(bào)對(duì)于投資者具有較強(qiáng)的吸引力。 物業(yè)管理： 武漢江漢（國際）飯店物業(yè)管理有限公司 開發(fā)規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 7803 ㎡，總建筑面積 46500 ㎡，總套數(shù) 750 套，整個(gè)建筑由 A、 B 兩座 28 層鋼結(jié)構(gòu)的塔樓組成， 1～ 3 層為裙樓， 4層為架空層， 5 層以上為住宅，標(biāo)準(zhǔn)車位 112 個(gè)，機(jī)動(dòng)車位約 40地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 個(gè)。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。 以上僅為初步估價(jià)，數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步評(píng)估并細(xì)化，不作為最終定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。） （七）本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營模式 ? 本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營建議先租后售，即先招商經(jīng)營，待 商業(yè)條件成熟后，再分區(qū)出售； ? 各物業(yè)形態(tài)同期開展招商工作，以相互促進(jìn)，并利于合理劃分功能區(qū)域。 （四）本項(xiàng)目商業(yè)主題、檔次定位、形態(tài)定位 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 商業(yè)主題定位：武漢第一餐飲娛樂會(huì)館 說明：“武漢第一”指明了項(xiàng)目的規(guī)模和品質(zhì)為武漢第一；“餐飲娛樂”為 功能說明；“會(huì)館”原為同鄉(xiāng)聚集地方，后被演變?yōu)橹就篮险呦嗑鄣膱鏊?，包含了同鄉(xiāng)情、友情、親情，是一個(gè)專屬性很強(qiáng)的名詞，具有同盟歸屬感及尊貴感。 ? 漢口商圈商業(yè)租金水平 在該區(qū)域中，各鋪位及商家由于位置、承租面積、經(jīng)營行業(yè)和物業(yè)狀況等因素造成租金差異較大，在商圈的核心地帶，如武廣周邊，新民眾樂園一樓及其周邊，萬商白馬一樓的租金均能夠達(dá)到 400元以上。統(tǒng)籌安排餐飲、娛樂等不 同業(yè)態(tài)，注重主力店、次主力店之間在位置、規(guī)劃、檔次上的合理搭配，以降低風(fēng)險(xiǎn)，持久盈利。 二、 項(xiàng)目的優(yōu)勢條件分析 ? 三鎮(zhèn)交通樞紐，通達(dá)性良好； ? 核心地段，價(jià)值永恒； ? 坐擁經(jīng)典美景，感受高雅文化，建筑內(nèi)外的品質(zhì)、氣度自然天成。項(xiàng)目還配備車位 個(gè)，停靠方便。建筑一層設(shè)計(jì)有 5個(gè)出入口，內(nèi)部配置電梯 19 部，其中包含觀光電梯、中廳扶梯各兩部，交通動(dòng)線清晰便捷。 文化資源配套：項(xiàng)目位于月湖文化廣場建設(shè)范圍內(nèi)，著名的知音文化處處可循，另地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 外即將投入使用的琴臺(tái)大劇院更是將高尚文化聚焦于此，成為武漢未來高知、高雅文化傳播的主陣地。規(guī)劃則是項(xiàng)目成功的另一個(gè)重要因素，而新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)更加追求開發(fā)與運(yùn)營的統(tǒng)一。 從兩大商圈分析可見，項(xiàng)目周邊的商業(yè)大多定位為中、高檔傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，功能較為單一；雖然各商圈之間存在一定的檔次差別，但業(yè)態(tài)的同質(zhì)化也使得市場的競爭較為激烈，周邊傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)商業(yè)已經(jīng)相對(duì)飽和。 ? 萬平方米的餐飲娛樂廣場完全沒有飽和、經(jīng)營不濟(jì)的現(xiàn)象，這突破了餐飲、娛 樂一貫獨(dú)立經(jīng)營的局面，再次成功展示了商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。 （注：餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)會(huì)議的具體面積待進(jìn)一步測算。 估算建議：一層商業(yè)售價(jià)為 13000元 /㎡，租金為 108元 /㎡； 二層商業(yè)售價(jià)為 11000元 /㎡，租金為 92元 /㎡； 三層商業(yè)售價(jià)為 5800元 /㎡，租金為 48元 /㎡；
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