現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的定位及規(guī)劃布局(存儲(chǔ)版)
【正文】 八大內(nèi)容。我們一定要規(guī)劃好，按照不同的商場(chǎng)、不同的商業(yè)物業(yè)，不同的地點(diǎn)，不同的市場(chǎng)環(huán)境，不同的開發(fā)商的實(shí)力，就決定業(yè)態(tài)是不一樣的。白領(lǐng)的CBD區(qū)和居民區(qū)又是交匯的，就是由三種客群組成的，一個(gè)是居民、一個(gè)是學(xué)生、一個(gè)是白領(lǐng)。這個(gè)項(xiàng)目我們通過這些圖可以看得更清楚，我把他做成社區(qū)百貨加專業(yè)市場(chǎng)。比如說電腦、光盤、鼠標(biāo)、硬盤、打印機(jī)、墨盒，這些東西我們周邊都沒有，最近的地方就在中關(guān)村。 這個(gè)我們稱之為業(yè)態(tài)組合。我們反復(fù)講，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，老板到底想長(zhǎng)期做還是短期做，是想賣完之后就走還是準(zhǔn)備做百年老店，所以說怎么有利于賣就怎么做。 功能組合，功能組合講的是一種結(jié)構(gòu)，比如購(gòu)物占50%，餐飲占30%，餐飲占20%，這都是組合性的，一定要把各個(gè)功能考慮清楚。電影院的功能要靠在哪兒呢？是靠著中餐廳、是靠著快餐廳，是靠著購(gòu)物區(qū)，還是靠著咖啡廳。我們做商業(yè)的時(shí)候一定要研究，比如說商場(chǎng)里除了做服裝，我們要做一些休閑配套，咖啡廳做在哪兒，是做在男裝區(qū)還是女裝區(qū)，是做在少女裝區(qū)還是做在職業(yè)女裝區(qū)？男人逛街，買了就走，他不會(huì)去咖啡廳。所以賣豬肉是把最有價(jià)值的做出更大的價(jià)值，把最沒有價(jià)值的提升它的價(jià)值。 第三，要保障投資收益，我這個(gè)功能設(shè)計(jì)一定要保障什么呢？比如說我要賣，我能解決資金鏈的問題。 我們有個(gè)課程專門講社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)有五種功能，第一種就是購(gòu)物的功能；第二個(gè)功能是飲食功能；第三個(gè)功能是休閑功能；第四個(gè)功能是日用服務(wù)功能；第五個(gè)功能是社區(qū)服務(wù)功能。第四，管理。打個(gè)比方，就像賣豬肉一樣，同樣一頭豬，你知道哪塊肉值錢，那塊最不值錢，你就要按照值錢、比較值錢、不值錢分割包裝，最后把值錢的買到最高的價(jià)錢，把不值錢的通過再加工賣出高價(jià)錢，比如說超市里賣的豬肉，把排骨、里脊拿出來賣很高的價(jià)錢。 比如說大家看電影，提前了20多分鐘到，如果喝杯茶，茶還沒有泡到電影都開始了，如果吃個(gè)中餐可能來不及了。這邊有一些消防問題，能源布局問題，客流問題，交通組織的問題，物流運(yùn)輸?shù)膯栴}，這都是和功能布局有關(guān)系。包括業(yè)態(tài)布局、接下來是業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位。我們把他們這個(gè)項(xiàng)目叫一個(gè)主題、林大板塊、三條主街、四種功能、五個(gè)廣場(chǎng)、六大單元?，F(xiàn)在招商非常好，就是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為這附近沒有經(jīng)營(yíng)這類產(chǎn)品的，所以說招商很容易招。我們把負(fù)一樓和負(fù)二樓做成電訊市場(chǎng)，因?yàn)槲覀兛紤]到兩大客群，第一大客群就是學(xué)生，第二大客群就是北京最核心的CBD社區(qū)。在四樓是餐飲休閑，我們這樣給他做，一樓和三樓做成商業(yè)，樓下做成幾千平米的數(shù)碼，然后再加上一些休閑商業(yè)。我們做了一個(gè)業(yè)態(tài)組合，因?yàn)樗幱诔鞘械倪吘?，位于長(zhǎng)安街的沿線，周邊有大型的社區(qū)，有20萬人口，而且還有一些學(xué)校，有5萬的
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