【正文】 F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 大潤發(fā)（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F停車場(chǎng) .商業(yè)街 .KFC 2F食品 (含生鮮 ) 3F電器、服飾 . 百貨、 良好 易買得（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F食品 .日用品 2F服飾 .家電 .百貨 3F傲運(yùn)會(huì)“運(yùn)動(dòng)品牌 .停車場(chǎng) .美食 一般 家得利（春申路） 一層 中檔 約 1,200㎡ 食品、日用品 一般 農(nóng)工商 (銀都路 ) 二 層 中檔 約 4， 500㎡ 1F水果 .蔬菜 .生鮮 .食品 2F床上用品 .日用品 .服裝 一般 莘莊區(qū)域 5家 七寶 .虹美區(qū)域 5家 春申區(qū)域 4家 數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)查 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重點(diǎn)建設(shè)七寶、虹橋、莘莊、江川、南方商城、浦江等大型綜合性商業(yè)中心， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二口或三口 之家 , 個(gè)人收入 30006000元 /月 為主流 摘自 《 閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要項(xiàng)目：“仲盛商業(yè)中心”和 地 鐵莘莊站站廳商業(yè)。 ?巴比倫商業(yè)廣場(chǎng)：三層。這將直接制約商業(yè)的發(fā)展和外來消費(fèi)人口的導(dǎo)入。 閔行的商業(yè)市場(chǎng)主要由于住宅拉動(dòng)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè) 【 SWOT】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 康城及周邊的居民非常多，如全部入住，訪客的住宿將有較大需求。 【 產(chǎn)品定位 】 36 【 整體定位 】 “HOPSCA” 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT (酒店 +辦公 +公園 +購物中心 +商會(huì) +住宅 ) HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。 主題購物中心 中 高 痩狗 前期需要培育，通過 持有經(jīng)營 獲利，如果經(jīng)營成功，會(huì)未來帶來持續(xù)的現(xiàn)金流?；檠a(bǔ)充，互為利用。 SVO是獨(dú)立的 58 SVO是自由的 最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合，合伙人一人買一套，打通就是大公司，關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問題一人一套清晰明了。商業(yè)街銷售之前， 主力商家必定先進(jìn)駐，營造商氣，購物中心的招商同時(shí)開展。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營管理，是商場(chǎng)未來不斷盈利的關(guān)鍵。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購”條款。 銷售狀況不佳。 來源：亞信行總經(jīng)理蕭福泰訪談 解決了持續(xù)經(jīng)營和銷售之間的矛盾，但很難達(dá)到價(jià)格和快速回籠資金的目標(biāo)。 項(xiàng)目信托可以同時(shí)達(dá)成發(fā)展商融資和營銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進(jìn)行啟動(dòng)，但是信托審批嚴(yán)格，且在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒有先例，審批難度無法預(yù)測(cè)。（折后價(jià)不低于 /平方米） 信托投資權(quán)益與購房優(yōu)惠權(quán)益可以靈活轉(zhuǎn)讓，客戶可以將兩個(gè)權(quán)益一起或單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也可以只保留信托權(quán)益，購房優(yōu)惠則過渡給受讓人。例如：北京蘋果社區(qū)、深圳萬科十七英里、深圳百仕達(dá) .紅樹西岸。 基金整售銷售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 投資者 基金 經(jīng)營者 使用者 消費(fèi)者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營收益 承租物業(yè) 購買產(chǎn)品 獲取銷售利潤 開發(fā)商 獲取現(xiàn)金 獲取投資收益 74 整售的適用條件 已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè) 目前在國內(nèi)對(duì)于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項(xiàng)目，基金也有信心購買 對(duì)于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達(dá)到國外基金的租金回報(bào)率要求的，基金也會(huì)考慮購買 租約年限的基本要求是該商場(chǎng)大的租戶租期 5年以上，小的租戶租期 2年以上。 發(fā)展商保留 1層高租金樓層，通過 1層租金彌補(bǔ)回報(bào)率，可維持 %左右。 68 商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié) 商業(yè)投資 ——商業(yè)規(guī)劃 ——商業(yè)經(jīng)營 如果本項(xiàng)目計(jì)劃建成大型商業(yè)體集中出售， 實(shí)現(xiàn)的可能性非常小， 如果一定要選擇，可以 從商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)中尋求突破 69 大型集中商業(yè)的出售模式 70 產(chǎn)權(quán)返租模式 1 操作方式 —— 客戶購買時(shí)即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。招商之前，先和主力店進(jìn)行對(duì)接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求 。從而通過前期的鋪墊，提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 精裝修公寓 60 ?理性型 _Rational Model ?生活 獨(dú) 立 ,但又 親 密 ?生活 區(qū) 和工作 區(qū) 分 開 ,有 雙 洗漱 潔 具體 現(xiàn)親 密生活 ?男主角 =投 資 分析 師 /女主角 =醫(yī) 生 【 公寓 】 61 ?感性型 _Sensitive Model ?一切布局以 圍繞兩 人 親 密享受 為 前提 ?一切 細(xì)節(jié) 均被放大 ,距離感幾乎不存在 ?男主角 =軟 件工程 師 /女主角 =美容 師 【 公寓 】 62 ?現(xiàn)代型 _Moden Model ?周末夫妻 ?前 衛(wèi) /獨(dú) 特 /有 個(gè) 性 ,最好自己 DIY ?男主角 =攝 影 師 /女主角 =設(shè)計(jì)師 【 公寓 】 63 【 公園 】 運(yùn)動(dòng)休閑主題 64 【 開發(fā)節(jié)奏 】 NO1:現(xiàn)金牛 +明星＝公寓 +商業(yè)街 市場(chǎng)需求 市場(chǎng) 競(jìng)爭 屬性 創(chuàng)業(yè)者辦公 中 中 現(xiàn)金牛 小戶型公寓 高 中 現(xiàn)金牛 公寓式酒店 中 低 明星 商業(yè)街 中 高 明星 主題購物中心 中 高 廋狗 NO2:現(xiàn)金牛 +痩狗＝辦公 +主題購物中心 NO3:明星＝酒店 屬于同一區(qū)域，地塊各項(xiàng)條件齊全。 公寓式酒店 57 【 寫字樓 】 “SVO（服務(wù)式寫字樓）” 以最小面積 100 ㎡ 發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫字樓。實(shí)現(xiàn)各個(gè)商業(yè)價(jià)值面積最大化。 商業(yè)街 中 高 明星 精品商業(yè)街能夠帶旺整個(gè)項(xiàng)目。 34 【 產(chǎn)品定位 】 產(chǎn)品解構(gòu)圖 非商業(yè) 都市單元 純租賃式公寓 假日寓所 公寓酒店