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太倉(cāng)項(xiàng)目策劃報(bào)告新(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 ,開(kāi)發(fā)建設(shè)取得了顯著成績(jī),步入了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)高速推進(jìn)、良性發(fā)展的快車(chē)道 。其中,來(lái)區(qū)落戶(hù)的歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%,日韓企業(yè)約占 40%,港臺(tái)企業(yè)約占 15%,并形成了以德國(guó)為主的歐美企業(yè)群、以日本為主的日韓工業(yè)群和以港臺(tái)為主的國(guó)內(nèi)規(guī)模企業(yè)群等三大企業(yè)集群。 非生活必須(食物類(lèi))消費(fèi)收入比例逐年增長(zhǎng)這表明太倉(cāng)居民生活 已 全面達(dá)到富裕生活水平。 近年太倉(cāng)住房建設(shè)情況 年份 投資額 (億元 9) 施工面積(萬(wàn) m2) 新開(kāi)工面積(萬(wàn) m2) 竣工面積(萬(wàn) m2) 銷(xiāo)售面積 (萬(wàn) m2) 平均價(jià)格(元 /m2) 2021 1096 2021 1397 2021 1675 2021 3214 2021 3452 ( 以上數(shù)據(jù)來(lái)源太倉(cāng)市建設(shè)局 ) 房地產(chǎn)投資 近年來(lái)隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn),住宅開(kāi)發(fā)始終是太倉(cāng)市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn),太倉(cāng)市對(duì)住房建設(shè)的投資呈逐年遞增趨勢(shì), 2021 年完成投資為 2021年的 倍,為 2021 年的 倍。我們認(rèn)為,酒店式公寓的火爆有著十分深刻的背景。 經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨,激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到 SOHO 一族,他們對(duì)酒店式公寓的需求是相當(dāng)大的;有人需求,就有人投資,相信本地的投資客亦有很大熱情。城市廣場(chǎng) 投資興建 寶龍集團(tuán)置業(yè)有限公司 企劃銷(xiāo)售 百潤(rùn)顧問(wèn) 四色共和 建筑設(shè)計(jì) 西北設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理 太倉(cāng)寶華物業(yè)管理 售樓地址 上海東路 288 號(hào) 售樓電話 051253596666 項(xiàng)目位置 上海東路與常勝路交匯處 規(guī)劃用途 商業(yè)、辦公、住宅、酒店公寓 調(diào)查日期 202171 工程進(jìn)度 占地面積 建筑樓層 613 總建面積 30 萬(wàn)平方米 層 高 12 層: 米 3 米 面積范圍 均價(jià) 酒店式 公寓: 3300 元 /m2 商鋪外街: 7000 元 /m2 商鋪內(nèi)街: 5800 元 /m2 項(xiàng)目總投 十億元 在售戶(hù)數(shù) 總 1327,已售 1238 太倉(cāng)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目策劃報(bào)告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁(yè) 第 16 頁(yè) ( 售樓處及項(xiàng)目實(shí)景 ) 資 綠地率 38% 預(yù)定情況 開(kāi)工日 2021227 去化率 93% 開(kāi)盤(pán)日 2021826 交房時(shí)間 20211031 項(xiàng) 目 分 析 該項(xiàng)目地處 上海東路與常勝路交匯處 , 項(xiàng)目計(jì)劃投資 1 億美元,將建成集 “ 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、酒店式公寓、酒店、住宅 ”七大功能為一體的大型復(fù)合地產(chǎn) , 寶龍 裝修的寫(xiě)字樓待售,價(jià)格約為 5400。在是否需要酒店明確之后,才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類(lèi)型的公寓產(chǎn)品,以及公寓、寫(xiě)字樓低商配套等定位細(xì)化的問(wèn)題。 開(kāi)發(fā)利益最大化 通過(guò)設(shè)立酒店功能,無(wú)疑將增加貴公司的開(kāi)發(fā)利益,在投資房產(chǎn)利益收回的前提下,酒店的運(yùn)營(yíng)將是持續(xù)性的收益。太倉(cāng)也素有旅游之鄉(xiāng)的美譽(yù),鄭和7 下西洋也成耳熟能詳,旅游資源也極其豐富;對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)而言,由于商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越活躍,短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多,周邊眾多企業(yè)、寫(xiě)字樓的商務(wù)人士也應(yīng)當(dāng)是酒店式公寓的主要客戶(hù),而且如果本項(xiàng)目酒店特色較為鮮明,提供與住酒店不同的居住感受,很可能會(huì)吸引更大范圍的商務(wù)客人。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)在評(píng)判寫(xiě)字樓等級(jí)的時(shí)候是非常重要的。 輔助大套面積控制在 200400M2 之間 。一般來(lái)說(shuō), CBD商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。 太倉(cāng)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目策劃報(bào)告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁(yè) 第 25 頁(yè) 辦公樓: 蘇州及太倉(cāng) 本地民營(yíng)企業(yè),在外向型經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的前提下,政府也大力扶持民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展, 這也成為本案寫(xiě)字樓部分的主要客戶(hù)來(lái)源。這三個(gè)方面成為太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。本地居民所能消化的樓盤(pán)數(shù)量有限,如果過(guò)分依賴(lài)上海、蘇州一帶的外地消費(fèi)群,將會(huì)使開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大增加; 從 太 倉(cāng) 房地 產(chǎn) 大 勢(shì) 上看: 市場(chǎng)上現(xiàn)在售的大型項(xiàng)目,總量體已超過(guò) 120 萬(wàn)平方米,且在不斷增加之中,太倉(cāng)本地 居民大多已有住房(很多居民自建有別墅式住房),每年更新量較小。 目標(biāo)人群 ,指房地產(chǎn)的銷(xiāo)售對(duì)象即受眾,的收入水平及他們所能接受的價(jià)格。城市廣場(chǎng) 住宅、酒店公寓、商業(yè) 30萬(wàn) 613 酒店式公寓: 3300 商鋪外街: 7000 商鋪內(nèi)街: 5800 太倉(cāng)規(guī)模較大項(xiàng)目之一,地屬開(kāi)發(fā)區(qū) 領(lǐng)袖天廈 辦公、酒店公寓 20 辦公: 3500 酒店公寓: 4600精裝 位 于城西 204國(guó)道邊,地段教偏僻,酒店公寓持續(xù)熱銷(xiāo),公寓挑高 價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析, 對(duì)比 與本案屬同類(lèi)區(qū)域的為皇家麗晶 ,其酒店公寓的火暴銷(xiāo)售預(yù)示著 太倉(cāng) 小面積 套型地產(chǎn)正逐步占領(lǐng)市場(chǎng),另從最近成交的住宅用地來(lái)看,絕大部分容積率在 以上,高密度住宅將成為主流。 我們認(rèn)為應(yīng)將電視廣告集中投放于太倉(cāng)電視臺(tái)新聞?lì)惞?jié)目,作為太倉(cāng)市民最熱衷觀看的當(dāng)?shù)氐墓?jié)目時(shí)段,上述節(jié)目為電視觀眾所深深喜愛(ài),同時(shí)投資者一般都更關(guān)注經(jīng)濟(jì)、新聞、時(shí)政等節(jié)目,這將更有效地覆蓋我們的目標(biāo)群體 。 《太倉(cāng)日?qǐng)?bào)》: 太倉(cāng)地區(qū)的黨報(bào),發(fā)行量大、覆蓋面廣,傳閱率高、可 信性強(qiáng)、具有權(quán)威性。在日期安排上,綜合考慮太倉(cāng)市民的閱讀習(xí)慣,以及周末休息日和“春節(jié)”長(zhǎng)假對(duì)媒體造成的消極影響,此時(shí)不宜安排廣告發(fā)布。 SP 活動(dòng) 與公關(guān)活動(dòng)的功能相似,不同的是,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售促進(jìn)起到直接的作用,避免為做活動(dòng)而做活動(dòng),沒(méi)有功利目的。 網(wǎng)絡(luò)媒體:與搜房,太倉(cāng)房產(chǎn)網(wǎng)等房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站接洽,登陸本案信息。 報(bào)紙廣告:通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的媒體習(xí)慣的調(diào)研,確定最佳報(bào)廣投放 單位,采用夾頁(yè)形式,一星期發(fā)布一期動(dòng)態(tài)資訊。 電波:電視臺(tái)、廣播電臺(tái),采用倒計(jì)時(shí)形式開(kāi)盤(pán)前一禮拜,每天一期。 電波:電視臺(tái)、廣播電臺(tái) ,采用倒計(jì)時(shí)形式開(kāi)盤(pán)前一禮拜,每天一期。 戶(hù)外:工地圍墻、空飄氣球。 太倉(cāng)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目策劃報(bào)告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁(yè) 第 39 頁(yè) 售樓處: VI 系統(tǒng)。鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況建議采取第一種方式。與此同時(shí),專(zhuān)為商務(wù)旅客而設(shè)的服務(wù)還包括行政人員客房樓層及商務(wù)中心。 配置 考慮家具、烘干機(jī)、電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、電吹風(fēng)等設(shè)施。裙樓和主樓一至二層設(shè)有旅順具特色的中西餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會(huì)廳和豪華宴會(huì)包間 20多間,格調(diào)精雅,景致優(yōu)美,民族風(fēng)情濃郁,可同時(shí)容納 800 人就餐。配備,國(guó)內(nèi)外程控 電話,衛(wèi)星電視,商務(wù)電子系統(tǒng)以及免費(fèi)上網(wǎng)。 太倉(cāng)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目策劃報(bào)告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁(yè) 第 47 頁(yè) 酒店名稱(chēng):太倉(cāng)花園酒店 星級(jí) :★★★★ 酒店地址:人民北路 59 號(hào) 聯(lián)系電話: 53531999 類(lèi)別 門(mén)市價(jià) 折扣價(jià) 參考圖片 標(biāo)準(zhǔn)房 880 616 豪華房 1080 756 商務(wù)房 1180 826 高級(jí)套房 1280 896 花園別墅 3300 2310 貴賓樓 豪華房 1280 896 商務(wù)房 1980 1386 花園豪華房 1680 1176 花園商務(wù)房 2880 2021 行政套房 3880 2716 花園特套 4880 3416 總統(tǒng)套房 9880 6916 太倉(cāng)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目策劃報(bào)告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁(yè) 第 48 頁(yè) 酒店簡(jiǎn)介 太倉(cāng)花園酒店是太倉(cāng)市首家國(guó)際四星級(jí)酒店,占地面積 萬(wàn)平方米,總建筑面積 米,設(shè)計(jì)新穎,裝修典雅,設(shè)施先進(jìn),環(huán)境優(yōu)美,是太倉(cāng)市規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)旅游度假酒店。 衛(wèi)生間 考慮國(guó)際品牌潔具產(chǎn)品,裝修時(shí)注意空間的通透。 在餐飲及娛樂(lè)設(shè)施方面,一般擁有一個(gè)大堂酒廊、酒吧 及休閑餐廳,并提供自助餐為特色。樹(shù)立酒店品牌、提升酒店管理質(zhì)量、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響面。 銷(xiāo)售進(jìn)度: 商業(yè)去化 20%,累計(jì) 100% 寫(xiě)字樓去化 10%,累計(jì) 100% 招商進(jìn)度:未定 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn):春節(jié),元宵 廣告費(fèi)用: 5 萬(wàn)元 媒體組合 紙媒體:《昆山日?qǐng)?bào)》、《昆山樓市》、樓書(shū)、海報(bào)、禮品等。 時(shí)間: 2021 年 9 月 1 日―― 2021 年 1 月 31 日,為期 3 個(gè)月; 工程進(jìn)度:工程項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房 酒店公寓;去化 10%,累計(jì) 100% 商業(yè); 20%,累計(jì) 80% 綜合寫(xiě)字樓; 10%,累計(jì) 90% 招商進(jìn)度:未定 太倉(cāng)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目策劃報(bào)告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁(yè) 第 38 頁(yè) 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn):元旦 廣告費(fèi)用: 10 萬(wàn)元 媒體組合 紙媒體:《太倉(cāng)日?qǐng)?bào)》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、樓書(shū)、海報(bào)、禮品等。 這時(shí)已經(jīng)積累了大量的客戶(hù)群,有現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì),就可以適時(shí)推出商鋪,利用現(xiàn)場(chǎng)辦公樓的賣(mài)氣來(lái)帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。 3、酒店公寓強(qiáng)銷(xiāo)期及辦公、商鋪預(yù)約期: 正式進(jìn)入酒店公寓住宅銷(xiāo)售階段,爭(zhēng)取在辦公樓推出前消化大部分酒店公寓,為商鋪及辦公樓預(yù)熱人氣。 廣播廣告: 1分鐘,主要介紹項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì),每周 3次。 售樓處:所有宣傳性物料(樓書(shū)、海報(bào)、手提袋等)售樓處裝飾(精神堡壘、旗幟等)應(yīng)全部到位。 公關(guān)活動(dòng)對(duì)于樹(shù)立寶龍公司的社會(huì)形象、提升品牌價(jià)值、樹(shù)立客戶(hù)投資信心上具有其他傳播形式不可替代的作用??紤]發(fā)行量、可信度、價(jià)格、版式、印刷質(zhì)量等綜合因素,二家媒體中《蘇州日?qǐng)?bào)》無(wú)疑具有更多的優(yōu)勢(shì),版面安排合理,讀者群文化素質(zhì)偏高,構(gòu)成元素豐富、時(shí)尚、可讀性強(qiáng),內(nèi)容更關(guān)注經(jīng)濟(jì)、投資等方面,因此選擇《蘇州日?qǐng)?bào)》作為投放重點(diǎn)。 報(bào)紙廣告 項(xiàng)目所組織的每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)都可以從新聞角度進(jìn)行分析性評(píng)論和報(bào)導(dǎo),在各大報(bào)紙樓市版面進(jìn)行宣傳。小圓表示次要的接觸點(diǎn) ) 媒體組合分析 我們延用品牌接觸度戰(zhàn)略的構(gòu)想,應(yīng)用到住宅、 商業(yè)復(fù)合式地產(chǎn)推廣上就是要在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品過(guò)程中每一次接觸到與項(xiàng)目有關(guān)的信息,我們?cè)谄湟曈X(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)等感官體驗(yàn)加強(qiáng)影響,希望增加他對(duì)項(xiàng)目發(fā)生興趣,從而產(chǎn)生好感和信心,促進(jìn)實(shí)際銷(xiāo)售。 競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)業(yè)性質(zhì) 總規(guī)模 ( M2) 層 數(shù) 價(jià)格范圍 (元 /M2) 備注 皇家麗晶 商業(yè)、酒店公寓 8 酒店公寓 : 5800精裝 底層商鋪 : 11000 一期 200全部預(yù)定完畢,商鋪暫時(shí)未開(kāi)盤(pán) 太倉(cāng) 成本 是地價(jià)、建安 、稅費(fèi)及其他費(fèi)用的總和。 從太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可見(jiàn),太倉(cāng)的人口正已每年兩位數(shù)的增長(zhǎng)率飛速增加,外來(lái)人口人口的涌入,帶來(lái)大量的租房市場(chǎng), 而 近年來(lái) 高新科技型 人才的引進(jìn)也作為城市發(fā)展的趨勢(shì),因此小面積,配套完善 ,地段優(yōu)越 的住房 也成為租房市場(chǎng)的寵兒。 現(xiàn)金流不穩(wěn)定,收入支出短期內(nèi)存在不均衡性。 自住 型 酒店式 公寓客戶(hù)群 自用型: 開(kāi)發(fā)區(qū) 工作的外籍和外地高級(jí)管理人員 將其作為接待客戶(hù) 的相關(guān)公司 在 開(kāi)發(fā)區(qū) 工作的白領(lǐng),短期自主,長(zhǎng)期投資 商鋪: 以本地及蘇州一帶的小商品經(jīng)營(yíng)者、投資客戶(hù)為主。 因此我們建議本案商業(yè)部分應(yīng)明確定位為 白領(lǐng)風(fēng)尚街 商務(wù)區(qū)商鋪 從城市的發(fā)展看, 太倉(cāng) 的 CBD 商務(wù)區(qū)規(guī)劃非常有限 , 本案特有的地理位置 特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。 具體執(zhí)行如下 每層需合理設(shè)置以小面積 辦公 單間為 主 ,輔以中大套 辦公 單間,從而滿足不同規(guī)模企業(yè)的需求。 對(duì)于兩類(lèi)公寓比例,及區(qū)域劃分, 我司建議 可按照酒店占 60%,自住公寓占 40%比例設(shè)置,并 根據(jù)前期的預(yù)約情況 進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整 ,以市場(chǎng)需求作為依據(jù),最終達(dá)到與客戶(hù)雙贏局面 。 間接客戶(hù)是短期居住的商務(wù)客人。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中,所占比例一般介于 10%- 30%,公寓基本為服務(wù)式公寓,比例介于 15%-25%。 國(guó)信 的企業(yè)理念,經(jīng)濟(jì)實(shí)力,以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人才與經(jīng)驗(yàn) 黃金稀缺地段,地理上交通的便利性與周邊商業(yè)環(huán)境及配套的優(yōu)越。世紀(jì)廣場(chǎng) 投資興建 蘇州甌江房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司 售樓地址 上海路與東倉(cāng)路交匯 售樓電話 051253562222/53563788 項(xiàng)目位置 東倉(cāng)路惠陽(yáng)路口
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