【正文】 。 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 9 頁 第二章 房地產(chǎn)市場分析 一 、 太倉市房地產(chǎn)市場宏觀狀況 土地 開發(fā)量 近年來太倉市全面推行土地有償出讓制度，住房產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展，近幾年住房建設用地的供應、出讓情況如表所示。 非生活必須（食物類）消費收入比例逐年增長這表明太倉居民生活 已 全面達到富裕生活水平。加快城市化發(fā)展，應該依托制造業(yè)和旅游業(yè)，大力發(fā)展商務服務、現(xiàn)代物流、會展業(yè)以及新興居民服務等，整體全面推進 太倉 市的城市化進程。 第二產(chǎn)業(yè)占到%， 太倉 已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已占主導的新興工業(yè)城市，機電產(chǎn)品已成為 太倉 的第一大類出口產(chǎn)品。需要指出的是：按戶籍人口計算， 2021年 太倉 人均 GDP 達到 4 萬元， 昆山 為 萬元， 張家港 為 萬元， 吳江 為3 萬元，正逐步縮小與 昆山、張家港、吳江 等 同質(zhì)縣 市的差距。其中，來區(qū)落戶的歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺企業(yè)約占 15%，并形成了以德國為主的歐美企業(yè)群、以日本為主的日韓工業(yè)群和以港臺為主的國內(nèi)規(guī)模企業(yè)群等三大企業(yè)集群。 截止 2021 年底，全區(qū)共引進各類項目近 1400 家，總投資近 300 億人民幣，其中外資項目 365 家，總投資近 30 億美元。 2021 年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值為 120 億元，實現(xiàn)銷售收入為 109 億元，創(chuàng)利稅總額為 億元，區(qū)內(nèi)各項經(jīng)濟指標連續(xù)多年以 50%以上的增幅上升。建區(qū)初期，全區(qū)全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，實現(xiàn)銷售收入 為 億元，創(chuàng)利稅總額為 477 萬元。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設，以爭創(chuàng)一流的工業(yè)示范區(qū)、科技先導區(qū)和現(xiàn)代新城區(qū)為目標，開發(fā)建設取得了顯著成績，步入了經(jīng)濟和社會事業(yè)高速推進、良性發(fā)展的快車道 。他們中的 80％來自農(nóng)村， 80％的學歷是初中，以及小學。根據(jù)測算，太倉的城市人口承載極限是 120 萬。近年來， 太倉 每年都要新建一座水廠，可容納 5000 人住宿的打工樓小區(qū)每年要建20 多個。首先是城市基礎(chǔ)設施的壓力。 二 、 城市發(fā)展慨述 人口的 增長 人口的增長451116 454554 457648 46144115432719486124490035006101000002021003000004000005000002021 2021 2021 2021年 份戶籍人口流動人口 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 4 頁 2 0 0 6 年人口比例57%43%戶籍 流動 外來人口與戶籍人口達到 1 比 ， 0 07 年外來人口已經(jīng)漸漸趕上戶籍人口 達到總?cè)丝诘?43%比去年增長了 %,外來人口迅猛的增長 這給 太倉 的經(jīng)濟、社會帶來前所未有的 機遇，各大產(chǎn)業(yè)都迅速發(fā)展 ，一舉進入全國百強縣前十 。總面積為 平方公里，水域面積 平方公里 ,其中長江水域面積 平方公里，陸地面積為 537 平方公里。太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 共 45 頁 第 1 頁 太倉市場調(diào)查分析 及項目策劃報告 蘇州市某某房產(chǎn)公司 二 OO 七 年 七 月 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 2 頁 目 錄 第一章 城市概況 …………………………… ( 3 ) 一、 地域概況 二、 城市發(fā)展慨述 三、 經(jīng)濟指標 第二章 房地產(chǎn)市場 分析 …………………… ( 9 ) 一、 太倉市房地產(chǎn)市場宏觀狀況 二、 太倉市酒店公寓走勢分析 三、 個案調(diào)查分析 第三章 項目營銷策劃 ……………………… ( 18 ) 一、 基本數(shù)據(jù)分析 二、 產(chǎn)品定位 三、 SWOT 分析 四、 定價策略 五 、 推廣策略及方案 六 、 營銷階段策略及目標 第四章 建議 篇 ………………………… …… ( 40 ) 附件 ………………… …………………………… ( 44 ) 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 3 頁 第一章 城市概況 一 、 地域 太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸 ,擁有 35 公里長的可停泊 10 萬噸船只的長江岸線，經(jīng)濟活躍 。東瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連 昆山 市，北接常熟市。內(nèi)陸土地面積為 649 平方公里，耕地面積為 萬公傾。但同時也帶來挑戰(zhàn) 。公共設施的建設速度跟不上外來人口涌入的步伐，住宅、道路、學校、醫(yī)院，不斷新建、拓建。城市規(guī)模不斷擴大，但土地、生態(tài)環(huán)境等資源不能無限制擴大。 太倉 市外來人口管理辦 公室的抽樣調(diào)查顯示，這其中， 80％以上的人員集中在第二產(chǎn)業(yè)，站在生產(chǎn)流水線的終端。 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展 江蘇省太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于 1991 年， 1993 年 11 月被省人民政府批準為省級開發(fā)區(qū)。 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 5 頁 隨著進區(qū)企業(yè)不斷建成投產(chǎn)，全區(qū)經(jīng)濟總量和經(jīng)濟效益逐年快速增長。至 2021 年，三項指標分別達到了 90 億元、 82 億元和 億元，指標增幅高達幾十倍。 2021 年，全區(qū)共完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 27%；銷售收入 億元，增長 27%；利潤 萬元，增長 27%；實現(xiàn)進出口總額 億美元，增長 27%，其中出口創(chuàng)匯 億美元，增長 27%；完成財政收入 億元，增長 25%。區(qū)內(nèi)總投資額超千萬美元的企業(yè)有50 多家，形成了以電子信息、精密機械、汽車配件等工業(yè)項目為主，以房地產(chǎn)、旅游娛樂、生活服務等三產(chǎn)項目為輔的投資結(jié)構(gòu)。 三 、 經(jīng)濟指標 GDP的發(fā)展狀 況 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 6 頁 歷年G D P 增長2100501001502002503003504004502021 2021 2021 2021 2021年 份( 億元) 2 0 0 6 人均G D P4009652078304665731034475010000202103000040000500006000070000太倉 昆山 吳江 上海 蘇州市區(qū)區(qū) 域( 人均G D P ) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展狀況 2 0 0 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)%%%一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn) 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 7 頁 恩格爾指數(shù)變化狀況 恩格爾系數(shù)%%%%%%%%%2021 2021 2021年 份 人均可支配收入 歷年人均可支配收入14558166701908705000100001500020210250002021 2021 2021年 份( 元) 同等城市對比人均可支配收入19087 1901619347 193082050018000185001900019500202102050021000太倉 昆山 張家港 常熟 吳江城 市( 元) （ 以上 數(shù)據(jù) 來源太倉市統(tǒng)計局 ） 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 8 頁 由上述個經(jīng)濟指標圖例，可見： 2021 年 太倉 市全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ，比上年增長 %，已連續(xù)多年保持兩位數(shù)的高速增長。 2021 年 太倉 市第三產(chǎn)業(yè)相比 2021 年 增長了 個百分點。相比 太倉 的工業(yè)化進程，城市化相對滯后，作為 太倉 經(jīng)濟城市化進程中重要一環(huán)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，比重與其他城市相比略低。 2021 年 太倉 居民 恩格爾系 數(shù) 上升 到 %， 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。 2021 年太倉的人均可支配收入達到 19087 元 ，比上年增長了 %，并連續(xù) 3 年保持里兩位數(shù)的高速增長，同時拉近與同區(qū)域縣市的水平，并在 06年的統(tǒng)計數(shù)字總首次超過昆山。由表可知，近年土地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面，一方面是因為 202 2021 年住房建設用地供應出讓的規(guī)模偏大，住房建設量、供應量在一定程度上已超過了市場需求量；另一方面則是國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應量。隨著近年來長三角地區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，太倉地區(qū)的土地和房地產(chǎn)價格也隨之水漲船高， 2021 年、 2021 年、 2021 年連續(xù)三年增幅達到 20%以上。由于上海做為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭地位的帶動，加上 2021 年上海世博會的召開，長三角經(jīng)太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 10 頁 濟的發(fā)展依然處于一個快速增長的水平，對土地的需求保持較高的水平，保 守估計，土地轉(zhuǎn)讓價格將至少以每年 10%的增幅增長，太倉市新城區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓價格在三年后將可達到約 300 萬元 /畝。 太倉市歷年住房開發(fā)完成投資情況（單位：萬元） 年份 本年完成投資 住宅開發(fā)投資 普通住房 別墅 、高檔公寓 經(jīng)濟適用房 住宅開發(fā)總計 2021 60811 1268 2600 39165 2021 190952 13451 16227 141950 2021 283470 47175 224536 太倉房地產(chǎn) 供應 及銷售情況 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 11 頁 網(wǎng)上銷售現(xiàn)有房產(chǎn)企業(yè) 33 家，總項目為 36 個，總套數(shù) 8914 套，總建筑面積 平方米，總共已售 5484 套，總共已售面積 平方米 ,總未售 3430 套，總未售面積 平 方米。 從 2021 年 01 月 01 日到 2021 年 7 月 3 日，共銷售 1630 套 ,總銷售面積為 平方米，總金額為 元，其中住宅均價為 元，非住宅均價為 元?？梢娔壳笆袌龅闹髁鲬粜瓦€是 3 房。 二、 太倉市酒店公寓走勢分析 近年來， 太倉 商品房產(chǎn)品更新?lián)Q代急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，酒店服務式公寓尤為耀眼。 首先， 去年 年流行的酒店公寓以小戶型為主。在房屋單套面積越做越大的行情下，市中心房屋價格不斷走高，而 太倉 酒店式公寓的房價大多在二十五元萬左右，這就大大吸引不愿離開市中心的客戶。 其次 ，全裝修公寓的設計日趨完善，功能與服務提升到一個全新的高度，從而既保證了酒店式公寓的使用功能，又突出了它的個性化，同時強調(diào)了私密感，又以產(chǎn)品緊缺的特點確保投資型客戶的投資回報。 隨著港澳臺人士及與 蘇州，昆山 等周邊城市在生意往來日益頻繁，都有利于港澳臺人士購買、租用或投資 太倉 酒店式公寓。 國內(nèi)與 太倉 有商務往來的公司或通過 太倉 與外國公司進行商務交往的企業(yè)，對 太倉 酒店式公寓亦有相當需求。 三、 個案 調(diào)查分析 案 名 皇 家 麗 晶 投資興建 太倉盛世置業(yè) 有限公司 企劃銷售 蘇州智盟推廣機構(gòu) 建筑設計 上海交大安地 物業(yè)管理 售樓地址 太倉市東倉路與惠陽路交界處 售樓電話 051282021555/82021666 項目位置 東倉路惠陽路口 規(guī)劃用途 商業(yè)、 酒店公寓 太倉市場調(diào)查分析及項目策劃報告 蘇州某某房產(chǎn)公司 企劃部企劃 共 45 頁 第 14 頁 調(diào)查日期 202171 工程進度 一期部分封頂 占地面積 建筑樓層 8 總建面積 層 高 公寓 : 米 商鋪 : 米 面 積范圍 公寓： 28－ 49 商鋪：底層 120 均價 公寓： 5800 元 /m2 主力面積 40 價格范圍 57006200，商鋪 800011000 項目總投資 4500 萬元 在售戶數(shù) 324，其中 15