【正文】 發(fā)商實現效益的另一種形式即實物據以入帳的成本。作為融資的抵押物可以請中介機構估價，有機會準備出售可以參照估價和市場價達成交易的。樓層：所有公寓皆臨音樂主題而建，越高越貴是小高層及高層普遍采用的定價原則，但武漢購房者對于最低層及最高層有抗性，接受度最高的樓層是中等偏高的樓層。出入動線：成片小區(qū)及組團式設計各區(qū)域位置的不同必定會引起相對產品對出入口、功能區(qū)的出行便利與通暢性的差異。同時為銷售期預留充分上漲空間，銷售收尾階段可以略微下調，以促使余房去化。２、價格定位策略A、 適當的高單價提高產品檔次；B、 適中的總房價擴大客源層房型面積（平方米）主力單價（元/M2）主力總價（萬元）二房90340030小三房100335034大三房120~140330040四房150180325049復式200300060付款方式方式折扣說明一次性付清97%簽約100%銀行貸款+基礎首付100%簽約：20%（或自有房屋銀行抵押貸款），銀行貸款80%十一、經濟分析資金來源和資金運用資金是項目開發(fā)的極其重要的元素。這3000萬元是長源的銀行貸款，財務計劃要考慮三年的資金成本的補償。如果計劃實現，總投資780,594，500元完成以后，本項目實現了1元資金發(fā)揮了近5元的效能，是成功的投資。底開高走的有利方向:（１）便于迅速成交，積聚人氣，促進良性循環(huán)；（２）為了保障本案的高品質，高售價部分還要與周邊持平甚至略高些；（３）便于日后的價格調整；（４）便于財務周轉、資金回籠。5．前期銷售策略： 考慮到個案的整個體量，對于前期的沖量以及銷售周期的控制相當重要，前期預約應以中低單價，通過控制定價來吸引人氣，但要適度的控制成交總體，預約期成交量不大于總量的40％不少于25％另外，以高端價格的產品為輔，成交量分別控制產品20％左右正式開盤時，以推廣主力戶型為主，同時控制單價上調對于市場的阻力，開始大量吸納外區(qū)客進場低開高走：逐步漸進提高和留有升值的空間。同時個人喜好、家庭人口的差異也造成了客戶對房型上的不同需求。2. 定價依據本價格方案依據上海本地購買習慣及個案具體實際狀況制定定價原則。迄今為止我們估算有13500平方米的建筑今后等項目結束以后要按不可售成本價結轉為公司的固定資產。所以我們評介成本要通盤考慮 不可售成本表 表2—2 貨幣：人民幣序號成本項目單位價格（元）總成本 （萬元）1土地基礎價225002土地轉讓金28003規(guī)費及增容費 4建安造價5設備造價 37186室外工程 32977設計費 11168策劃服務費 3009貸款利息 11管理費 186012不可預見費 1860合 計不可售成本表的說明： 該表反映的成本是財務規(guī)范意義上的成本。會計核算是不作為成本項目的。廣告費分兩部分: 制作費40％、媒體發(fā)布60％。比如現在發(fā)達地區(qū)窗戶都開始用彩鋼窗，漂亮，密封絕對優(yōu)于塑鋼窗等等。平均每年465萬元。建筑設計費按照310000平方米計算，每平方米單價30元，總價930萬元；綠化園林景觀設計按46500平方米計算，每平方米40元，總價186萬元。 第二項設備造價包括電梯及公共商用房的設備 第三項室外工程造價。資金仍然是流動資金性質。所有規(guī)費、增容費支出的多少都有努力的空間，可以減免或少繳。包括表2—1中的1——3項 第一項土地轉讓的樓面價。本項目財務計劃要考慮彌補三年來的資金成本。主要技術經濟指標表1—3 貨幣：人民幣征地面積(m2) 93380(140畝)總建筑面積(m2) 310000地上總建筑面積(m2) 280000地下總建筑面積(m2) 30000 商場面積(m2) 32700 住宅面積(m2) 243800 會所面積(m2) 2000 幼兒園面積(m2) 1500容積率 總戶數 2210地下停車位(輛) 800綠化率(%) 35密度 (%) 26建安造價 設備造價 3718萬元室外工程造價 3297萬元 總 計 工程費用估算表表1—4 貨幣：人民幣序號工程費用名稱建筑面積（平方米）估算單價（元/平方米）合價（萬元）一建安造價 1住宅樓 243800 900 219422地下室停車場(包人防工程)30000185055503商場327009804會所(包裝修)200038007605幼兒園(包裝修)15001600240二設備造價37181電梯設備73部28282商場空調設備1300冷噸890三室外工程造價32971園林綠化(包小景、噴泉、雕塑等)4650032014882道路、廣場230001804143室外管網 (包給水、排水、電纜、電話、有線電視、寬帶網等的管線敷設)310000451395 總 計□ 本項目分三期執(zhí)行。我們把這部分費用納入土地的理由，是它們與土地關系密切，也是使用土地的必要條件。本項目面臨的威脅 區(qū)域價格低迷，對于超出市場均價近20%的價格定位將使客源受到限制 區(qū)域內房產開發(fā)各自為政，無法整體提升區(qū)域品質 周邊個案集中，且低價定位明顯，影響去化速度與價格提升 今年底至明年初上市量較大，競品個案有增加趨勢機會點 區(qū)域周邊即將形成的漢口CBD規(guī)劃，必將極大提升區(qū)域未來的市場形象 武漢樓市逐漸走入上升通道，市政改造、基礎設施建設力度加強，為房地產市場注入強大活力 價格控制擺正心態(tài)，適時適價，始終留有價值空間 差異化產品定位將使市場機會增加贏得市場關鍵是我們要拿出市場受歡迎的產品。 價格的定位。本項目開發(fā)之際正是中國發(fā)達城市房地產開發(fā)成熟之時，許多教訓我們可以規(guī)避。而在項目中后期，當各價值要素全部兌現時，項目之人氣已旺，實際交易價格基本上等同可實現類比價值，甚至可能由于市場供不應求的市場抬力，使實際交易價格高于可實現類比價值。以下是決定中高檔樓盤可提升值的主要要素：l 建筑風格和立面的設計、材質；l 單體戶型設計；l 建筑空間布局和環(huán)藝設計；l 小區(qū)配套和物業(yè)管理l 形象包裝和營銷策劃l 發(fā)展商品牌和實力 C．價值實現的經濟因素－經濟、政策因素 房地產業(yè)和宏觀經濟之間是相互影響、相互制約的關系。關于本案項目定價分析的基本方法和概念1． 商品住宅價值分析法－類比可實現價值分析法該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實現要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現之價值。而開發(fā)成功的關鍵將取決于價格定位的準確性。而從項目的位置、開發(fā)形態(tài)來看，本案很有希望成為新華下區(qū)的地標性項目，成為新華下區(qū)的房產領頭羊。以此測算，本案的主力面積應控制在二房85～110㎡；三房120～150㎡。追求人生功成名就后的生活享受復式、大面積平層或產權式公寓B私營業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務大面積公寓C企業(yè)高管高科技等效益較好的企業(yè)初巢階段或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調復式、大面積公寓D企業(yè)中層白領外資或私企初巢階段或滿巢階段，一般為三口之家中等偏下面積平層公寓E銀行、證券業(yè)人士銀行、證券公司初巢階段或滿巢階段，復式、平層公寓G文藝界人士音樂、美術界初巢、滿巢階段或空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調平層、復式 其他客戶群：具有相應有效需求的其他人群客戶群描述職業(yè)特征家庭結構及生活方式可能購樓類型A灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段，平層公寓B周邊富人階層各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，對于地段認知及認同度高復式、平層公寓C衣錦還鄉(xiāng)人士在海外有較高收入者多為家人購置平層、復式公寓D內部職工本項目的產品設計思路：根據我司對武漢市場和購房者需求的分析，武漢市場的購房者對高層、小高層住宅產品的訴求主要存在以下幾個方面：得房率的大?。何錆h市場上的主力房型面積二房達到120㎡，三房達到150㎡。從成交情況看，二房的去化速度較快，可見在江漢區(qū)購房的客戶對高總價的承受能力不強。解放大道區(qū)建設大道以南解放大道以北福星城市花園嘉鑫常青路、楊叉湖、新華下路成為本區(qū)開發(fā)熱點，也是本區(qū)以小區(qū)規(guī)模開發(fā)建設集中地。 江漢區(qū)價格指數江漢區(qū)價格江漢區(qū)指數2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度不同檔次的住宅項目和高層建筑所應具備的基本地產因子有所不同,具體情況如下表:⑴地產因子單身公寓普通公寓中高檔商品房中高檔高層建筑對公共設施的依賴性很強強一般弱對噪音,環(huán)境干擾適應度強較強弱很弱對小區(qū)配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質量裝修要求低一般高很高容積率,覆蓋率無一般低高對休閑空間綠化要求無一般高很高景觀要求無一般高很高⑵地產因子中高檔住宅說明高層建筑說明本地塊符合情況對公共設施的依賴性不宜在鬧市區(qū),人員混雜區(qū)宜在鬧市區(qū)符合對噪音,環(huán)境干擾適應度不宜面臨主干道,高壓線宜在主干道旁符合對小區(qū)配套要求不宜商場上加住宅宜在停車設施符合小區(qū)物業(yè)管理的要求有高水準專業(yè)物業(yè)管理有高水準專業(yè)管理符合建筑質量裝修要求精品設計按需求精心設計符合容積率,覆蓋率低密度符合對休閑空間綠化要求宜有專用商務會所宜有專用會所符合景觀要求應有天然景觀資源應有天然景觀資源符合● 中央商務區(qū)以王家墩機場，金融一條街及其周邊區(qū)域為主要空間，集中建設國內外特別是涉外的銀行、保險、證券、貿易機構、會展中心、信息中心、科技情報中心以及跨國公司、財團,、商社的總部機構等，規(guī)劃建設國外駐漢領事館區(qū)，外國人公寓的高檔商居樓，形成金融集聚，貿易活躍，信息快捷，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，通訊發(fā)達，設施完善，服務一流的現代國際商務區(qū)域。它的優(yōu)勢是土地價格的便宜。2%。全部進行返工。進住的居民絕大多數拒絕使用，拒絕交費。占地169畝。這個樓盤與本項目有一定的可比性。中南建筑設計院設計。區(qū)域經濟的發(fā)展和城市功能的提升,給新華西路地塊帶來了極大的發(fā)展機遇和增值空間。住房制度改革深入進行。本地開發(fā)商所面臨的是資金、實力、營銷理念都勝于自己的強勁對手。％；％；，％；，％。2001年武漢市住宅用地基準地價單位:元/平方米等級級別價級別價范圍I25902393—3402II19541758—2393III14681292—1758IV1069869—1292V710585—869VI501377—585VII280213—377江漢區(qū)價格指數江漢區(qū)價格江漢區(qū)指數2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度 2002年一季度 2002年二季度 武漢房地產開發(fā)狀況房地產公司武漢市共有房地產開發(fā)公司700多家，外地來武漢投資的房地產公司200多家，占將近3成左右。武漢居民購房首選城區(qū)：選擇漢口中心城區(qū)和武昌中心城區(qū)的分別占總人數的35%和20%，選擇漢陽區(qū)的占8%，可見大多的市民仍然青睞市中心的房子，其次是常青花園附近，越來越“成熟”的常青花園