【正文】 異的戶型，由房型的差異衍生的景觀功能上的差異勢必影響其價格的指定。樓層：所有公寓皆臨音樂主題而建，越高越貴是小高層及高層普遍采用的定價原則，但武漢購房者對于最低層及最高層有抗性，接受度最高的樓層是中等偏高的樓層。即650——1000元/M2之間，最高表價不超過3900元/m2,最低表價不低于2900元/m2原則2：定價以一房一價為原則，根據(jù)獨立戶別綜合差異進行定價。作為融資的抵押物可以請中介機構(gòu)估價，有機會準(zhǔn)備出售可以參照估價和市場價達成交易的。部分大型的商業(yè)用房，實行招商租賃。本項目根據(jù)實際出發(fā)，將作為開發(fā)商實現(xiàn)效益的另一種形式即實物據(jù)以入帳的成本。一期建安成本略低，而廣告、設(shè)計等費用高；二期接近平均水平；三期由于高層多，地下室多，建安成本偏高。然而它必須有一個相對固定的售價和數(shù)量作前提。如果情況正常，二期正式開盤后我們可以逐步還貸了。它來自于2塊。廣告費用是根據(jù)總銷售額90490萬元約2%計提的。4)其他因素 第五項銷售費用。我們估計要動用不可預(yù)見費用的因素：1)未來三期30畝土地的拆遷費用很有突破預(yù)算的可能，尤其本項目一期銷售產(chǎn)生熱點或者得到很理想的結(jié)果，那么拆遷成本必然要上去。 總價1860萬元是根據(jù)表2—1中的1—6項的合計數(shù)；1—3土地總費用與4—6建安工程總費用之和按不到3％提取的。總價1860萬元是根據(jù)表2—1中的1—6項的合計數(shù)，1—3土地總費用與4—6建安工程總費用之和按不到3％提取的。 第二項策劃服務(wù)費。包括表2—1中的7—8項、11—14項。根據(jù)本項目的園林景觀設(shè)計方案，這個估算有點偏緊，比如購置一些大樹價格不菲，作為本項目的重要賣點：環(huán)境，確實需要動番腦筋克服受成本制約的困難。開放式車庫平均35平方米，武漢市場只能賣到6——7萬元，只有2000元/平方米但是為了住宅的配套和賣點，還有人防的需要我們還是要建造的。（2）建安工程費用。因此還是要納入資金流量計算的?！?規(guī)費和增容費總金額為5930萬元；我們將燃氣代墊1120萬元；墻體費押金248萬元；，視同應(yīng)收應(yīng)付處理。 第三項規(guī)費及增容費。當(dāng)然后30畝的拆遷成本具有不確定因素，現(xiàn)在只好以目前行情的估價。下面我們根據(jù)可售和不可售兩個方面解釋本項目成本情況。另外為了項目順利進行，我們還要追加融資。不可預(yù)見費用，用于土地和工程中發(fā)生的不確定因素時而準(zhǔn)備的超支準(zhǔn)備金，如進展順利，這塊就是凈利潤?？紤]長源地塊和資金的具體情況，一期的建筑樓層相對低一點；地下室少一點；所以建安工程成本低于平均成本，為的是縮短建設(shè)周期，盡快銷售加速資金回籠，實現(xiàn)少量資金滾動開發(fā)的設(shè)想。近二年我國除了房地產(chǎn)行業(yè)以外，各行各業(yè)各種產(chǎn)品都處于相對不景氣狀態(tài)，價格指數(shù)始終在走下降通道，到2002年底我國尚未擺脫通貨緊縮的陰影。但是我們不能把該金額視同為成本，其中有部分是代墊、押金、。按照容積率規(guī)定的建面介繳。冷靜對待市場炒作；即使政府的引導(dǎo)動作也要考慮市場的可行性。應(yīng)該履著市場最高價的的次高價開盤。我們的心理價格已經(jīng)是武漢市場的高端。將會導(dǎo)致成本的上升和售價的下降對項目效益的極大敏感度。 本項目的土地成本和未來開發(fā)商所得到的相同類型的土地存在價格優(yōu)勢。 漢口市中心目前具備140畝規(guī)模的小區(qū)物業(yè)應(yīng)該是絕版了。 八、本項目市場分析(SWOT分析)本項目的優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢。因此在項目入市的初期，發(fā)展商為吸引買家，積聚人氣，通常會出讓較大的消費者剩余，使購買者有物超所值的感覺。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。在同一地價圈內(nèi)的不同項目，其類比土地價值的差異主要決定于以下要素：l 市政交通及直入交通的便利性的差異；l 項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊自然和綠化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異；l 周邊市政配套便利性的差異。在具體的數(shù)量計算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價值要素。分別剖析三個區(qū)域板快的代表個案可以看出，超出市場20%以上的定價水平是共同特點，然而也造成無一例外的銷售期的延長，世紀(jì)華庭含預(yù)約期在內(nèi)189套住宅賣了將近兩年，富豪花園及新世紀(jì)都市花園則“高開低走”，嚴重影響了市場形象。而且交通與周邊市政、商業(yè)配套對于價格走勢的影響力也比較明顯。與上述兩個區(qū)域相比，地段位置沒有絲毫優(yōu)越性的新華下區(qū)不僅樓盤開發(fā)量小，缺乏標(biāo)志性樓盤，而且均價水平也處于較低水平。但就整個區(qū)域而言，仍然以2600～3000元/平米均價為主。江漢區(qū)的住宅在1998年在解放大道區(qū)出現(xiàn)一波的浪潮，同期在區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了漢口的標(biāo)志性樓盤，但其中有較大的人為炒作因素，對于其后的房產(chǎn)開發(fā)造成影響。并且朝南房間盡可能多地安排，滿足晾曬衣被和自然除濕的需要。面積過大是制約總價的主要因素。導(dǎo)致目前相當(dāng)大一部分購房需求的轉(zhuǎn)移。而且必須在總價上加強控制，為價格的提升拓展空間。目前江漢區(qū)的樓盤總價由面積和單價決定，也就是面積和總價之間是一種正比例關(guān)系，面積增大，導(dǎo)致總價增大。建筑形態(tài)江漢區(qū)的樓盤體現(xiàn)了“一?。ㄩ_發(fā)基地?。?、四高（開發(fā)強度高、容積率高、高層建筑比例高、復(fù)合功能建筑比例高）”的都市特征，從本司對江漢區(qū)樓盤的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，有近70％是純高層，其余為多層和小高層的混合體，缺乏多樣化分布的小高層和高層的混合項目。該區(qū)域是發(fā)展最早、最成熟、價格最高的區(qū)域，故將此定義為高價區(qū)，而且未來的開發(fā)還是以商業(yè)用房為主。而建設(shè)大道以南，解放大道以北的區(qū)域是漢口乃至武漢最為繁華的地區(qū)，該地域的房產(chǎn)價格定位實際也代表了武漢的房價的高端水平，對于本案的價格定位有直接的指導(dǎo)意義，因此將此定義為高價區(qū)。新華下路沿線均價超過2000元/平方米，近期開盤的綠色家園均價1800元/平方米，戶型設(shè)計合理，取得了不俗的銷售業(yè)績。漢口區(qū)總規(guī)劃建筑面積約1775萬平方米。● 專業(yè)市場區(qū)以東漢正街，前進水塔，漢口火車站周邊三大市場為主要空間，以大型市場為主要支撐，大力開發(fā)沿江沿河、民族路、友誼南路、京漢大道、新華西路市場資源，重點建設(shè)規(guī)模大、檔次高、輻射廣的專業(yè)特色市場和物流配送中心，形成業(yè)務(wù)半徑延伸向華中地區(qū)及長江流域的大型專業(yè)市場區(qū)域。受建設(shè)大道金融一條街“扎堆效應(yīng)” 影響,江漢區(qū)形成了高檔住宅區(qū)，價格大幅上揚，且有繼續(xù)上升趨勢，江漢地塊商品房價格多層均價為2260—2400元/平方米，小高層均價為2500—2700元/平方米，高層均價在3000—400元/平方米。（二）本項目市場機會區(qū)域價值與區(qū)位價值走勢與分析目前江漢區(qū)老城區(qū)土地稀缺，配套設(shè)施齊備，用地規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)越，具備經(jīng)濟文化中心功能優(yōu)勢的大面積成片土地，更是進行房地產(chǎn)開發(fā)的首選。樓盤過大勢必給物業(yè)管理造成粗放性的。該樓盤已基本售罄對本項目不構(gòu)成威脅。小區(qū)總建筑面積12萬平方米，容積率為1。建筑施工三材浪費非常嚴重。戶型設(shè)計也存在缺陷， 110平方米的面積設(shè)計二房二廳。除了設(shè)計有缺陷，最根本的不符合武漢市的實際情況。該樓盤的一期新世紀(jì)都市花園，竣工較早，主要受益于福利分房的尾聲，大多屬于內(nèi)部購置。19棟小高層帶復(fù)式。馬場角路48號。◆該小區(qū)不遠有火化廠。50000平方米社區(qū)商場。13棟公寓樓，每棟22層 。武漢新世界康居發(fā)展有限公司（2001年8月下旬晉升為一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）占地170畝。 根據(jù)江漢區(qū)區(qū)域經(jīng)濟總體規(guī)劃,該地塊周邊城市的總體功能將大大增強。江漢區(qū)歷來是商賈云集之地,現(xiàn)在,本區(qū)域的商貿(mào)金融優(yōu)勢進一步加強,大商貿(mào)、大市場、大金融機構(gòu)聚集武漢,成為武漢商貿(mào)特色區(qū)域。城鎮(zhèn)居民最低生活保障線制度進一步完善，享受低保的居民由8000多人增加到16000多人，全年安置下崗職工和失業(yè)人員再就業(yè)4984人次，安置待業(yè)人員3396人次，對8109人進行了轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，全區(qū)在崗職工年人均工資收入11651元。全區(qū)納人改制目標(biāo)的339戶國有，集體企業(yè)，按照”兩改一轉(zhuǎn)”(企業(yè)改變性質(zhì)，職工改變身份，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制)的要求整體進行，其中115戶國有企業(yè)和178戶集體企業(yè)完成公有資本退出，分別占國有、%和82%。誰先立于潮頭必將奪取先機。市中心30萬平方米的小區(qū)效應(yīng)不可忽視?！?漢口江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)立項在案的有24項。％，％ 。◆%, 武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第四,.◆%,武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第二,.◆%,%,.◆2001年銷售面積前10名的房地產(chǎn)公司占當(dāng)年全市房地產(chǎn)銷售面積的33.%,約為200萬平方米.2. 開發(fā)量與投資額:◆, ,%. ,%.◆ ,%.,%.◆ ,%.,%◆,。武漢居民購房承受最高單價情況：32%的人選擇的能承受的最高購房單價為16011800元，27%的人選擇14011600元，19%的人選擇18002000元，綜合起來，中檔樓盤客戶中選擇單價在2000元以下的占78%。選擇高層和別墅仍然很少。其它除經(jīng)商者占16%，自由職業(yè)者、公務(wù)員、高科技從業(yè)人員、外企職員、經(jīng)理層等所占的比例都在10%以下，這些階層普遍收入較高，屬于中高檔樓盤的潛在客戶群。從以上調(diào)查結(jié)果上看，武漢市居民購房時主要采用的是銀行按揭的方式，說明目前“貸款買房”的觀念已逐漸深入武漢市民心中，在消費者經(jīng)濟承受能力不足的情況下，大多數(shù)人都會利用“貸款”的方式圓自己的住房夢。而100㎡和140㎡構(gòu)成兩個重要的分界點。◆ 金銀湖片區(qū)的最大特點是樓盤規(guī)模大,按照長江日報家園的統(tǒng)計,1000畝以上的樓盤占該地塊總開發(fā)規(guī)模的29%,1000—500畝地塊占57%,500—100畝的占14%.而且該地塊的商品房價格一直上升,㎡㎡.3新華下路片◆ 該片有12家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),施工面積在5萬平方米以上的有8家,主要有市統(tǒng)建辦的陽光花園(13萬平方米),新世界康居公司的新華家園(),三江航天開發(fā)公司的航天花園(12萬平方米),城開集團的豐竹園()以及威寶公司教師小區(qū)(8萬平方米).武昌地區(qū) 武昌地區(qū)主要集中在南湖片和東湖高新開發(fā)區(qū)以及武青在干道, 該地區(qū)共有50多家開發(fā)商建設(shè),這三大片住宅建設(shè)總規(guī)模達1112萬平方米,.1東湖高新開發(fā)區(qū)片.◆ 該片有22家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),(30萬平方米)聯(lián)合置業(yè)的麗島花園(17萬平方米)以及紫菘,當(dāng)代等開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的學(xué)生公寓()宏宇公司的玉龍島花園(15萬平方米)等.2武青三干道片.◆ 此片有24家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),規(guī)模較大的有城開集團和北斗公司代建的鋼都花園(40萬平方米),中大公司的鶴園小區(qū)(20萬平方米),徐東集團的歐洲花園()以及怡迅公司的現(xiàn)代花園()等.3南湖片.◆ 該片有10余家開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè),施工面積在5萬平方米以上的企業(yè)有7家,開發(fā)項目較大的主要有寶安公司的南湖花園(30萬平方米),湖北新大地公司的新大村家園(),南湖置業(yè)的南湖中央花園()以及升升房地產(chǎn)公司的升升學(xué)生公寓()等.◆ 南湖地區(qū)作為武昌最具影響力的住宅開發(fā)區(qū)域已初具規(guī)模，該區(qū)住宅非常注重環(huán)境開發(fā),%,配套設(shè)施相當(dāng)齊全, 建筑風(fēng)格各異，有美式、歐式、現(xiàn)代、江南古典、奧式、盛唐遺風(fēng)。2002年上半年武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好，總體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%，全社會固定資產(chǎn)投資增長11%，社會消費品零售總額增長12%，地方財政收入增長11%，實際利用外資增長12%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增長10%和6%。預(yù)計全年社會消費品零售總額完成774億元，增長13%。財政、金融與經(jīng)濟總量同步穩(wěn)健增長。預(yù)計全年實現(xiàn)工業(yè)增加值比重4/5強，同比增長12%。完成GDP1510億元左右，保持12%的增長；，同比增長5%，增速較上年略有回落；，增長12%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達到754億元，%，支撐作用進一步增強，對GDP的貢獻率近50%。%，預(yù)計2002年和2003年仍然可以穩(wěn)住兩位數(shù)增長。住宅成套率達到95%,按照常住人口年增長5—6萬計算(城區(qū)增長3萬人)的控制規(guī)模,城區(qū)常住人口將由2000年的365萬人達到2015年的444萬人,新增人口75萬。武漢是國家經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃單列市之一，歷史文化名城。， %.武漢總屬江漢平原，大部分地區(qū)在海拔50米以內(nèi)平原部分， 湖泊眾多 地勢低平， 水域面積為2187平方公里， %.。 2003002－策劃報告 鄭州樓市網(wǎng) 項目策劃報告一、武漢市場概述華中重鎮(zhèn)武漢武漢位于中國湖北省中部，江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處。市內(nèi)湖泊塘堰眾多?！?，‰, ‰, ‰.武漢現(xiàn)轄江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、東西湖、漢南11個城區(qū)，黃陂、新洲2個郊區(qū)。 %, %.武漢市目前人均居住面積9平方米(建筑面積19平方米),到2015年人均居住建筑面積應(yīng)達到32平方米。截止2001年，武漢國內(nèi)生產(chǎn)總值已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，其中1991—%，%，2001年繼續(xù)保持12%的增長。武漢市2002年整體經(jīng)濟平穩(wěn)增長。 工業(yè)增長尚屬平穩(wěn)，效益有所起伏。全年預(yù)計實際利用外資16億美元左右，增長12%。市場消費形勢良好。武漢2003年展望。 從2000年起全市各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資量看，排名前4位的是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)。（一）區(qū)域供需分析漢口地區(qū): 漢口地區(qū)主要集中在兩大片：后湖片和金銀湖片,共有20多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā),.1后湖片◆ 后湖片有7家房地產(chǎn)公司從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模540萬平方米,規(guī)模較大的開發(fā)項目有安居公司的百步亭花園(110萬平方米\占地4000畝),新地置業(yè)公司的東方恒星園(占地1200畝),武房集團的佳園小區(qū)()等. 20