【正文】 。３、試銷期價(jià)格暫不公開（只報(bào)價(jià)格范圍）試探市場(chǎng)反映，簽訂無(wú)條件可隨意撤換的購(gòu)買意向書，收取定金每戶2000元（二）價(jià)格制定及策略（暫定，視市場(chǎng)反應(yīng)作出適當(dāng)調(diào)整）１、開盤價(jià)格建議 類型景觀說(shuō)明主力單價(jià)　　元/Ｍ２多層主題中央景觀區(qū)3100小高層小區(qū)內(nèi)景觀3400注：底層為基價(jià)，每上一層單價(jià)加價(jià)50100元，實(shí)行一房一價(jià)。因本項(xiàng)目體積大，周期長(zhǎng)，在12公里以內(nèi)類似產(chǎn)品多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以要精心策劃，分區(qū)分量控制銷售。面積：面積控制的合理與否直接涉及到總價(jià)的高低及客戶的接受度，對(duì)于漢口地區(qū)中高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，大面積戶型相對(duì)要低于小面積戶型，90~110平米戶型將成為房源主力。影響定價(jià)的因素，（定價(jià)特定因素）考量重點(diǎn)依次為：樓層、房型、景觀、面積、出入動(dòng)線、噪音幾大項(xiàng)。是否結(jié)轉(zhuǎn)屆時(shí)再權(quán)衡。就好比工廠成本?，F(xiàn)在為了經(jīng)營(yíng)者直觀企業(yè)的效益,我們把營(yíng)業(yè)稅也納入成本計(jì)算。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用。3)打樁發(fā)生意外，現(xiàn)在對(duì)該地塊的地質(zhì)條件還不清楚。 第四項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用。930元加186萬(wàn)元，總設(shè)計(jì)費(fèi)1116萬(wàn)元，31萬(wàn)平方米，平均每平方米36元。園林綠化46500平方米，平均每平方米320元，總價(jià)1488萬(wàn)元。如果發(fā)生不確定因素款項(xiàng)短了，再考慮從不可預(yù)見費(fèi)里列支。但是計(jì)算財(cái)務(wù)成本時(shí)是不考慮這些因素的，在操作過(guò)程中得到優(yōu)惠是對(duì)本項(xiàng)目降低成本，節(jié)約資金占用的貢獻(xiàn)。110畝是按每畝150萬(wàn)元人民幣計(jì)算的；還有30畝是考慮加上拆遷成本以200萬(wàn)元人民幣計(jì)算的；兩部分相加得出22500萬(wàn)元，攤到總建面 31萬(wàn)平方米（含地下3萬(wàn)平方米）。為了成本的均衡性，按照三個(gè)建設(shè)期分?jǐn)?；建設(shè)期內(nèi)按季均攤。上面列表內(nèi)為平均的建安工程成本。規(guī)費(fèi)和增容費(fèi)總金額為5930萬(wàn)元；平均每平方米209元。面對(duì)現(xiàn)在漢口江漢區(qū)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)還在2500元上下的市場(chǎng)，需要平靜、理智對(duì)待。高處不勝寒。許多經(jīng)驗(yàn)我們可以借鑒。結(jié)合市場(chǎng)定位及定量分析，運(yùn)用科學(xué)的定價(jià)策略，我們將西華園項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格最終確定在均價(jià)3000元的水平上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。2．類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的概念及其決定因素類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是指在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，某項(xiàng)目與周邊同一地價(jià)圈內(nèi)同類項(xiàng)目相比，所具備的比較價(jià)值。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤定價(jià)分析樓盤名稱開發(fā)商位置成交均價(jià)（元）量體（萬(wàn)方）世紀(jì)華庭新世紀(jì)置業(yè)建設(shè)大道4450元辰國(guó)際元辰集團(tuán)青年路82號(hào)2980陽(yáng)光花園城開統(tǒng)建楊叉湖1900晴雅軒建銀房產(chǎn)北湖西路3050馨苑小區(qū)江城物業(yè)楊叉湖150010福星城市花園福星惠譽(yù)新華路320018嘉鑫假日廣場(chǎng)鑫東方置業(yè)青年路45號(hào)2900民權(quán)公寓北斗集團(tuán)民權(quán)路19002澤皓雅居澤皓集團(tuán)紅光二路1900光大華庭黎明房產(chǎn)香港路157號(hào)3000新世紀(jì)都市花園武漢石油馬場(chǎng)角48號(hào)270013沁園春武漢石油馬場(chǎng)角48號(hào)280013富豪花園富豪集團(tuán)馬場(chǎng)角5號(hào)293012解放大道區(qū)域內(nèi)高檔樓盤可供應(yīng)量較少，成規(guī)模開發(fā)的只有福星城市花園，其余皆為3萬(wàn)方左右的小盤，也決定了規(guī)模性樓盤在該區(qū)域內(nèi)的定價(jià)有一定優(yōu)勢(shì)。從目前在售或即將推出的樓盤的售價(jià)中可見，建設(shè)大道與解放大道區(qū)域中都有各自的代表性樓盤支撐其區(qū)域價(jià)格，如均價(jià)沖過(guò)4500元/平米的世紀(jì)華庭。房屋的通風(fēng)光照性能其中室內(nèi)動(dòng)線的設(shè)計(jì)既要考慮通透性，又應(yīng)合理布局以節(jié)省占用空間。但得房率卻只有70%左右，既有房型設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題，也有分?jǐn)偯娣e過(guò)大的原因。江漢區(qū)二房的總價(jià)在2740萬(wàn)元之間，三房的總價(jià)在3655萬(wàn)元之間。假日廣場(chǎng)統(tǒng)建萬(wàn)松小區(qū)包含新世界百貨、國(guó)際會(huì)展中心、莊勝崇文百貨等繁華商圈，規(guī)劃中的輕軌穿過(guò)該區(qū)。常青路沿線總體均價(jià)為2200元/平方米，此地段的高檔樓盤航天花園、天梨豪園，均價(jià)為2700元/平方米，取得了70%的銷售率，銷售過(guò)萬(wàn)方。中心商貿(mào)區(qū)以中山大道以北，建設(shè)大道以南區(qū)域?yàn)橹饕臻g，以武廣、世貿(mào)、佳麗廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、新世界、新武展為主要支撐，形成購(gòu)物為住，休閑、旅游、服務(wù)配套的現(xiàn)代化都市繁榮區(qū)域。面對(duì)中高端市場(chǎng)的客戶并不喜歡過(guò)大的廉價(jià)社區(qū)。均價(jià)2850元/平方米，幅度2468—3100元/平方米。二期建筑用了大量預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，而并沒有發(fā)揮該結(jié)構(gòu)戶型切割的靈活優(yōu)勢(shì)。物業(yè)嚴(yán)重虧損。建筑面積26萬(wàn)平方米。不過(guò)也有它的缺陷：◆大多為塔式建筑,有黑房,黑廚,黑衛(wèi)的情況.◆都是22層高層◆也是先進(jìn)理念淘汰的大中心綠地格局；◆銷售情況很不理想,期房開盤2200元/平方米,竣工售現(xiàn)房卻1900元平方米,高開低走。園林設(shè)計(jì)：陽(yáng)光環(huán)境公司。由于本區(qū)域商務(wù)活動(dòng)頻繁,人流、物流、信息流大、交通發(fā)達(dá)具有極大的積聚效應(yīng)和投資價(jià)值,本地塊有較大的增值空間。精神文明建設(shè)加強(qiáng)，全年創(chuàng)建文明單位414個(gè)，文明街道13條，文明社區(qū)90個(gè)，文明村鎮(zhèn)4個(gè)。不進(jìn)則退，不少先知先覺的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)未雨綢繆，將自己對(duì)于市場(chǎng)的熟知度與先進(jìn)的房產(chǎn)開發(fā)理念相結(jié)合，或采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，或加緊引進(jìn)外腦，改變?cè)嚷浜蟮臓I(yíng)銷手段以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。■ 2002年12月底武漢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)在案的有1146項(xiàng),。◆開發(fā)資質(zhì)具備一級(jí)的有8家、二級(jí)的約127家、三級(jí)的約411家、四級(jí)的約 202家。武漢居民購(gòu)房次選建筑類型小高層和帶電梯的多層都是比較受歡迎的，多層的房?jī)r(jià)相比較低選擇的占21%。 付款方式：被訪者對(duì)購(gòu)房時(shí)付款方式的選擇結(jié)果為，一次性付款：%；在建筑期內(nèi)分期付款：%；銀行按揭：%；其它方式：%。（一）區(qū)域供需分析漢口地區(qū): 漢口地區(qū)主要集中在兩大片：后湖片和金銀湖片,共有20多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā),.1后湖片◆ 后湖片有7家房地產(chǎn)公司從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模540萬(wàn)平方米,規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目有安居公司的百步亭花園(110萬(wàn)平方米\占地4000畝),新地置業(yè)公司的東方恒星園(占地1200畝),武房集團(tuán)的佳園小區(qū)()等. 2001年?yáng)|方恒星園第二期東方花都以嶄新形象隆重登場(chǎng)，揭開了后湖地區(qū)今年熱潮的序幕.◆ ㎡,除佳海華苑和東方花都超過(guò)2000元/㎡,其余樓盤價(jià)格相對(duì)較低,房屋經(jīng)濟(jì)適用.(注:本價(jià)格由億房房產(chǎn)提供)2金銀湖片◆ 主要有6家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模約630萬(wàn)平方米,開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大的有新世界康居公司常青花園(55萬(wàn)平方米\占地4000畝),宏宇公司的碧?；▓@(),海景公司的海景花園(17萬(wàn)平方米)等,武漢萬(wàn)科開發(fā)公司的萬(wàn)科四季花園也落戶該地區(qū), 其一期銷售已近尾聲，目前進(jìn)入封盤階段，相信重新開盤后會(huì)有更轟動(dòng)的效應(yīng). 高爾夫城市花園和剛剛由香港沿海集團(tuán)投資的麗水佳園等高檔大盤也將帶來(lái)新的沖擊。武漢2003年展望。全年預(yù)計(jì)實(shí)際利用外資16億美元左右，增長(zhǎng)12%。武漢市2002年整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 %, %.武漢市目前人均居住面積9平方米(建筑面積19平方米),到2015年人均居住建筑面積應(yīng)達(dá)到32平方米。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。， %.武漢總屬江漢平原，大部分地區(qū)在海拔50米以內(nèi)平原部分， 湖泊眾多 地勢(shì)低平， 水域面積為2187平方公里， %.。住宅成套率達(dá)到95%,按照常住人口年增長(zhǎng)5—6萬(wàn)計(jì)算(城區(qū)增長(zhǎng)3萬(wàn)人)的控制規(guī)模,城區(qū)常住人口將由2000年的365萬(wàn)人達(dá)到2015年的444萬(wàn)人,新增人口75萬(wàn)。完成GDP1510億元左右，保持12%的增長(zhǎng)；，同比增長(zhǎng)5%，增速較上年略有回落；，增長(zhǎng)12%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到754億元，%，支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率近50%。財(cái)政、金融與經(jīng)濟(jì)總量同步穩(wěn)健增長(zhǎng)。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)11%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12%，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)11%，實(shí)際利用外資增長(zhǎng)12%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增長(zhǎng)10%和6%?！?金銀湖片區(qū)的最大特點(diǎn)是樓盤規(guī)模大,按照長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)家園的統(tǒng)計(jì),1000畝以上的樓盤占該地塊總開發(fā)規(guī)模的29%,1000—500畝地塊占57%,500—100畝的占14%.而且該地塊的商品房?jī)r(jià)格一直上升,㎡㎡.3新華下路片◆ 該片有12家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),施工面積在5萬(wàn)平方米以上的有8家,主要有市統(tǒng)建辦的陽(yáng)光花園(13萬(wàn)平方米),新世界康居公司的新華家園(),三江航天開發(fā)公司的航天花園(12萬(wàn)平方米),城開集團(tuán)的豐竹園()以及威寶公司教師小區(qū)(8萬(wàn)平方米).武昌地區(qū) 武昌地區(qū)主要集中在南湖片和東湖高新開發(fā)區(qū)以及武青在干道, 該地區(qū)共有50多家開發(fā)商建設(shè),這三大片住宅建設(shè)總規(guī)模達(dá)1112萬(wàn)平方米,.1東湖高新開發(fā)區(qū)片.◆ 該片有22家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),(30萬(wàn)平方米)聯(lián)合置業(yè)的麗島花園(17萬(wàn)平方米)以及紫菘,當(dāng)代等開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的學(xué)生公寓()宏宇公司的玉龍島花園(15萬(wàn)平方米)等.2武青三干道片.◆ 此片有24家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),規(guī)模較大的有城開集團(tuán)和北斗公司代建的鋼都花園(40萬(wàn)平方米),中大公司的鶴園小區(qū)(20萬(wàn)平方米),徐東集團(tuán)的歐洲花園()以及怡迅公司的現(xiàn)代花園()等.3南湖片.◆ 該片有10余家開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),施工面積在5萬(wàn)平方米以上的企業(yè)有7家,開發(fā)項(xiàng)目較大的主要有寶安公司的南湖花園(30萬(wàn)平方米),湖北新大地公司的新大村家園(),南湖置業(yè)的南湖中央花園()以及升升房地產(chǎn)公司的升升學(xué)生公寓()等.◆ 南湖地區(qū)作為武昌最具影響力的住宅開發(fā)區(qū)域已初具規(guī)模，該區(qū)住宅非常注重環(huán)境開發(fā),%,配套設(shè)施相當(dāng)齊全, 建筑風(fēng)格各異，有美式、歐式、現(xiàn)代、江南古典、奧式、盛唐遺風(fēng)。從以上調(diào)查結(jié)果上看，武漢市居民購(gòu)房時(shí)主要采用的是銀行按揭的方式，說(shuō)明目前“貸款買房”的觀念已逐漸深入武漢市民心中，在消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力不足的情況下，大多數(shù)人都會(huì)利用“貸款”的方式圓自己的住房夢(mèng)。選擇高層和別墅仍然很少?！?, 武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第四,.◆%,武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第二,.◆%,%,.◆2001年銷售面積前10名的房地產(chǎn)公司占當(dāng)年全市房地產(chǎn)銷售面積的33.%,約為200萬(wàn)平方米.2. 開發(fā)量與投資額:◆, ,%. ,%.◆ ,%.,%.◆ ,%.,%◆,?！?漢口江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)在案的有24項(xiàng)。誰(shuí)先立于潮頭必將奪取先機(jī)。城鎮(zhèn)居民最低生活保障線制度進(jìn)一步完善，享受低保的居民由8000多人增加到16000多人，全年安置下崗職工和失業(yè)人員再就業(yè)4984人次，安置待業(yè)人員3396人次，對(duì)8109人進(jìn)行了轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，全區(qū)在崗職工年人均工資收入11651元。 根據(jù)江漢區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體規(guī)劃,該地塊周邊城市的總體功能將大大增強(qiáng)。13棟公寓樓，每棟22層 。◆該小區(qū)不遠(yuǎn)有火化廠。19棟小高層帶復(fù)式。除了設(shè)計(jì)有缺陷，最根本的不符合武漢市的實(shí)際情況。建筑施工三材浪費(fèi)非常嚴(yán)重。該樓盤已基本售罄對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。（二）本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域價(jià)值與區(qū)位價(jià)值走勢(shì)與分析目前江漢區(qū)老城區(qū)土地稀缺，配套設(shè)施齊備，用地規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)越，具備經(jīng)濟(jì)文化中心功能優(yōu)勢(shì)的大面積成片土地，更是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的首選?！?專業(yè)市場(chǎng)區(qū)以東漢正街，前進(jìn)水塔，漢口火車站周邊三大市場(chǎng)為主要空間，以大型市場(chǎng)為主要支撐，大力開發(fā)沿江沿河、民族路、友誼南路、京漢大道、新華西路市場(chǎng)資源，重點(diǎn)建設(shè)規(guī)模大、檔次高、輻射廣的專業(yè)特色市場(chǎng)和物流配送中心，形成業(yè)務(wù)半徑延伸向華中地區(qū)及長(zhǎng)江流域的大型專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域。新華下路沿線均價(jià)超過(guò)2000元/平方米，近期開盤的綠色家園均價(jià)1800元/平方米，戶型設(shè)計(jì)合理，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。該區(qū)域是發(fā)展最早、最成熟、價(jià)格最高的區(qū)域，故將此定義為高價(jià)區(qū)，而且未來(lái)的開發(fā)還是以商業(yè)用房為主。目前江漢區(qū)的樓盤總價(jià)由面積和單價(jià)決定，也就是面積和總價(jià)之間是一種正比例關(guān)系，面積增大，導(dǎo)致總價(jià)增大。導(dǎo)致目前相當(dāng)大一部分購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)移。并且朝南房間盡可能多地安排，滿足晾曬衣被和自然除濕的需要。但就整個(gè)區(qū)域而言，仍然以2600～3000元/平米均價(jià)為主。而且交通與周邊市政、商業(yè)配套對(duì)于價(jià)格走勢(shì)的影響力也比較明顯。在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價(jià)值要素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。 八、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析(SWOT分析)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目的土地成本和未來(lái)開發(fā)商所得到的相同類型的土地存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)。我們的心理價(jià)格已經(jīng)是武漢市場(chǎng)的高端。冷靜對(duì)待市場(chǎng)炒作；即使政府的引導(dǎo)動(dòng)作也要考慮市場(chǎng)的可行性。但是我們不能把該金額視同為成本，其中有部分是代墊、押金、?？紤]長(zhǎng)源地塊和資金的具體情況，一期的建筑樓層相對(duì)低一點(diǎn)；地下室少一點(diǎn)；所以建安工程成本低于平均成本，為的是縮短建設(shè)周期，盡快銷售加速資金回籠，實(shí)現(xiàn)少量資金滾動(dòng)開發(fā)的設(shè)想。另外為了項(xiàng)目順利進(jìn)行，我們還要追加融資。當(dāng)然后30畝的拆遷成本具有不確定因素，現(xiàn)在只好以目前行情的估價(jià)?！?規(guī)費(fèi)和增容費(fèi)總金額為5930萬(wàn)元；我們將燃?xì)獯鷫|1120萬(wàn)元；墻體費(fèi)押金248萬(wàn)元；，視同應(yīng)收應(yīng)付處理。（2）建安工程費(fèi)用。根據(jù)本項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)方案，這個(gè)估算有點(diǎn)偏緊，比如購(gòu)置一些大樹價(jià)格不菲，作為本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)：環(huán)境，確實(shí)需要?jiǎng)臃X筋克服受成本制約的困難。 第二項(xiàng)策劃服務(wù)費(fèi)。 總價(jià)1860萬(wàn)元是根據(jù)表2—1中的1—6項(xiàng)的合計(jì)數(shù)；1—3土地總費(fèi)用與4—6建安工程總費(fèi)用之和按不到3％提取的。4)其他因素 第五項(xiàng)銷售費(fèi)用。它來(lái)自于2塊。然而它必須有一個(gè)相對(duì)固定的售價(jià)和數(shù)量作前提。本項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際出發(fā)，將作為開