【正文】 7 億港元，后由大股東提出調(diào)減至約 15． 7 億港元，并具體分為土地、技術(shù)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、建安工程、管理費(fèi)用、資金成本、不可預(yù)見、銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅共十類費(fèi)用下達(dá)項(xiàng)目公司執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、周密的計(jì)劃和實(shí)施是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保證 “凡事豫則立”，項(xiàng)目的正常實(shí)施要求建立一個(gè)完善的計(jì)劃管理體系，以保證工程項(xiàng)目的過程控制，在完工時(shí)達(dá)到業(yè)主預(yù)期的工期、質(zhì)量、成本控制目標(biāo)。 有了周密的計(jì)劃，經(jīng)理可以在錯(cuò)綜復(fù)雜的可變因素中尋出采取行動(dòng)的途徑，不會(huì)坐視眼前的情況，而是設(shè)法主動(dòng)左右環(huán)境，銳意爭取機(jī)會(huì)，得到更好的效果。計(jì)劃與控制可以說是刀的二面，計(jì)劃能否達(dá)到所需成果，可由控制予以保證。 控制的方法是檢查監(jiān)督、引導(dǎo)或糾正。協(xié)調(diào)就是利用聯(lián)結(jié)、聯(lián)合、調(diào)合的協(xié)調(diào)方法對工程建設(shè)所有的活動(dòng)及所有的力量進(jìn)行協(xié)調(diào)。 (3)反映項(xiàng)目建設(shè)條件的有關(guān)資料：包括當(dāng)?shù)貧庀筚Y料、工程地址資料、當(dāng)?shù)亟ㄖ牧?、交通、能源及市政公用設(shè)施條件等。 (5)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌安排工作。 三、 金融街項(xiàng)目 項(xiàng)目的計(jì)劃 體制 確定上述各項(xiàng)工作目標(biāo)并明確責(zé)任后，項(xiàng)目公司需通過嚴(yán)密的計(jì)劃系統(tǒng)，對實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的步驟與基本方法作出具體的安排，進(jìn)行過，程控制與分階段檢查。 (2)二級(jí)計(jì)劃，即由各專業(yè)分包編制并由總承包與監(jiān)理核定的專業(yè)性工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，參見附件 3— 2； (3)三級(jí)計(jì)劃，即由總承包與各分包人共同編制的短周期各專業(yè)施工綜合計(jì)劃，參見附件 3— 3。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在月度工作計(jì)劃的基礎(chǔ)上，由各職能部門經(jīng)理將月計(jì)劃進(jìn)一步細(xì)化，本著長計(jì)劃、短安排、責(zé)任到人的原則，起草周工作計(jì)劃，于周例會(huì)上充分討論，協(xié)調(diào)各部門之間的分工與合作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。月末在起草編擬下月工作計(jì)劃的同時(shí)，對當(dāng)月計(jì)劃的執(zhí)行情況予以檢查，在此基礎(chǔ)上編寫詳盡的項(xiàng)目月報(bào)，參見附件 3— 6。 四、項(xiàng)目公司內(nèi)部月、周計(jì)劃的 進(jìn)行一個(gè)大型現(xiàn)代化建筑物的開發(fā)建設(shè)，各項(xiàng)工作錯(cuò)綜復(fù)雜，除現(xiàn)場的工程施工需要有較強(qiáng)的計(jì)劃性外，業(yè)主內(nèi)部的各項(xiàng)工作也應(yīng)進(jìn)行較周密的安排和計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (3)領(lǐng)導(dǎo)和激勵(lì)上述選定的人。 2．指定計(jì)劃的依據(jù) (1)經(jīng)可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)分析后的項(xiàng)目總目標(biāo)，即投資目標(biāo)、 工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、合同目標(biāo)。 第三類包括： (1)實(shí)際情況與計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)的比較資料； (2)實(shí)際情況與其它同類工程項(xiàng)目的比較資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。計(jì)劃是組織、控制的依據(jù)和基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (2)根據(jù)銷售總價(jià)位，項(xiàng)目公司又根據(jù)大廈 4 個(gè)樓座及不同樓層的使用特點(diǎn)，編制了分功能、分樓座、分樓層的售價(jià)細(xì)目，使公司可根據(jù)客戶的出價(jià)水平推薦不同的樓座樓層。 (2)為確保實(shí)現(xiàn)上述質(zhì)量目標(biāo)，項(xiàng)目公司在招標(biāo)文件中規(guī)定施工總承包必須是已通過 IS09000質(zhì)量論證的單位，具體執(zhí)行時(shí)總承包聯(lián)合體成員之一已獲 IS09000論證，而另一成員亦在該項(xiàng)目實(shí)施過程中通過了 IS09000 論證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如此交錯(cuò)作業(yè)，使項(xiàng)目從立項(xiàng)到開工僅耗時(shí)13 個(gè)月。 2．項(xiàng)目開發(fā)工作期的目標(biāo) (1)項(xiàng)目工作期，主要分為項(xiàng)目前期、中期 (施工期 )及后期，其中前期工作主要是指需由建設(shè)單位完成的設(shè)立公司、立項(xiàng)、土地條件、政府相應(yīng)手續(xù)的辦理，并會(huì)同監(jiān)理與設(shè)計(jì)總承包共同完成規(guī)劃審批、初步設(shè)計(jì)及部分施工圖設(shè)計(jì)等工作；項(xiàng)目施 工期則主要是由參建的 各設(shè)計(jì)、施工承包商相繼進(jìn)場完成各自的設(shè)計(jì)與施工任務(wù)的過程，而后期則主要是項(xiàng)目的質(zhì)量核驗(yàn)、安排保修、辦理有關(guān)入住與房產(chǎn)手續(xù)、物業(yè)管理公司進(jìn)場接管已竣工的物業(yè)并使其運(yùn)行。在建立起項(xiàng)目管理模式與架構(gòu)的同時(shí)，還要 通過項(xiàng)目的目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。就業(yè)主對建設(shè)監(jiān)理業(yè)的認(rèn)識(shí)方面，成熟 與不成熟就有很大的差異。而要解決這一矛盾主要取決于業(yè)主，也就是說成熟的業(yè)主能 夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統(tǒng)一體。在工程進(jìn)展過程中，承包商應(yīng)主動(dòng)將設(shè)計(jì)圖紙和材料、設(shè)備的原始資料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三控制”。 監(jiān)理與承包商的關(guān)系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，雙方?jīng)]有合同制約。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．主體之二 —— 監(jiān)理 監(jiān)理是指依法成立的、獨(dú)立的、智力密集型的從事工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為此，我們向設(shè)計(jì)院反復(fù)講解，我們擬通過設(shè)計(jì)監(jiān)理方式，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行中間審查、階段審查和最終成果的全面審查，保障業(yè)主的策劃意 圖與投資控制目標(biāo)在設(shè)計(jì)中得以體現(xiàn)，保障設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、施工可行性、結(jié)構(gòu)的安全性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，滿足工程建設(shè)的需要。 我們在該項(xiàng)目上簽訂的第一個(gè)合同就是監(jiān)理委托合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (2)因有上述多個(gè)單位共同參與同一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生各個(gè)單位間的關(guān)系，也必然形成該項(xiàng)目的管理架構(gòu)，無論其形成是主動(dòng)的、有序的、明晰的、科 學(xué)的，還是被動(dòng)、無序、模糊的。我們認(rèn)真分析、研究了一些成功與失敗的項(xiàng)目管理案例后認(rèn)為，管理上重大問題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)：項(xiàng)目管理的計(jì)劃性差，且參與建設(shè)的單位各做各的計(jì)劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項(xiàng)目關(guān)系不清，造成較多扯皮；以上原因又造成合同系統(tǒng)不明確，合約管理困難。 立即予以慎重的裁決。 (4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應(yīng)改變一個(gè)職位的范圍和責(zé)任。他們對一些影響全局的，在較長時(shí)間內(nèi)對項(xiàng)目管理起實(shí)質(zhì)性作用的問題以及一些非程序性的定性問題作出戰(zhàn)略決策。協(xié)調(diào)一致為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而努力。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)構(gòu)中的每個(gè)人，應(yīng)形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。 (3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費(fèi)用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。為完成項(xiàng)目目標(biāo)，這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是熟練的工程師和高級(jí)管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。較同等地理位置目前樓花售價(jià)低約 5％～ 10％，亦較可靠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國駐華機(jī)構(gòu)超過 1 萬家，目前僅有不到3000 家擁有高檔寫字樓物業(yè)，因租金高，又沒有現(xiàn)樓購買，他們之中在未來幾年需自置物業(yè)的大有人在。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (二 )評(píng)估計(jì)算及結(jié)論 1．評(píng)估計(jì)算 (1)項(xiàng)目總投資 (億 $)為： （Ⅰ）、 （Ⅱ）。 (5)最大現(xiàn)金投入量 (億 $)為： （Ⅰ）、 (Ⅱ )。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (1)目標(biāo)原則。 (5)職責(zé)劃分原則。由公司董事會(huì)、公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3．基層管理 基層管理人員直接向中層管理層負(fù)責(zé)，完成中層管理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。 (6)對下屬人員的批評(píng)應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé)人、同級(jí)或下級(jí)雇員在場時(shí)，對下屬進(jìn)行批評(píng)。 (10)組織中的每個(gè)人要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．業(yè)主是確定管理架構(gòu)的主要策劃者和唯一的決策者 因 為業(yè)主是項(xiàng)目的出資人及投資風(fēng)險(xiǎn)的承受者，理所當(dāng)然地對項(xiàng)目的功能策劃及投資回收承擔(dān)主要甚至是全部的責(zé)任。文字與合同